Immobilieninvestitionen CBRE a3bau
CBRE
Wohnimmobilien waren 2018 erstmals ex aequo mit Büroimmbilien die beliebteste Assetklasse.

Wohnimmobilien beliebteste Assetklasse

Do, 10.01.2019

2018 war das zweitstärkste Jahr am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt seit Aufzeichnungsbeginn. Insgesamt wurden ca. EUR 3,95 Milliarden in Immobilien investiert

2018 war das zweitstärkste Jahr am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt seit Aufzeichnungsbeginn. Insgesamt wurden ca. EUR 3,95 Milliarden in Immobilien investiert, um rund 21% weniger als im Rekordjahr 2017. „Das Ergebnis zu Jahresende 2018 hätte ähnlich aussehen können wie im Jahr davor, allerdings hat das eingeschränkte Angebot an passenden Produkten für internationale institutionelle Investoren das Investmentvolumen gebremst“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE.

Die durchschnittliche Transaktionsgröße belief sich im Jahr 2018 in Österreich auf EUR 37 Millionen, was ebenso einen Rückgang gegenüber 2017 bedeutet, als das durchschnittliche Volumen bei EUR 45 Millionen lag. Bei acht Transaktionen im Jahr 2018 war das Volumen größer oder gleich EUR 100 Millionen, im Jahr 2017 waren es noch 12 Transaktionen.

Bemerkenswert ist die Tatsache, dass Wohnimmobilien erstmals – ex aequo mit Büroimmobilien – die beliebteste Assetklasse waren. Rund 30% des Transaktionsvolumens wurden in Wohnimmobilien investiert, ebenso viel in Büroimmobilien, ca. 29% in Einzelhandelsimmobilien, wo der prominenteste Deal der Verkauf des Kika/Leiner Portfolios an die Signa war. „Vor allem deutsche Investoren interessieren sich verstärkt für österreichische Wohnimmobilien. Das hängt zum einen damit zusammen, dass die Neubautätigkeit angezogen hat und damit auch im internationalen Vergleich eine sehr attraktive Angebotssituation besteht. Zum anderen sind die Renditen von Gewerbeimmobilien gesunken, sodass Wohnimmobilien mittlerweile ein ähnliches Renditeniveau bieten“, so Fichtinger.

Immobilien Investoren CBRE a3bau

Rund 29% aller Transaktionen in Österreich im Jahr 2018 gingen auf das Konto deutscher (institutioneller) Investoren, ca. 16% auf jenes internationaler Investoren aus anderen Ländern. Somit sind die Österreicher für ca. 56% der Immobilieninvestments im Jahr 2018 verantwortlich. „Diese Entwicklung ist ebenfalls auf das eingeschränkte Angebot an großvolumigen Investmentoptionen zurückzuführen, im Jahr 2017 wurden noch mehr als zwei Drittel der Transaktionen von internationalen Investoren abgewickelt“, so Fichtinger.

Die Spitzenrenditen waren in den meisten Assetklassen leicht rückläufig und lagen per Jahresende zwischen 3,20% für High Street Retail und Wohnen und 5,50% (Fachmarktzentren). Insbesondere die Renditen für Büroimmobilien außerhalb der Wiener Innenstadt gaben im Jahresverlauf um 35 Basispunkte noch einmal deutlich nach.

Rekordinvestments in Europa

Zum wiederholten Male sind die Investmentaktivitäten in Europa auf Rekordkurs. Es ist davon auszugehen, dass die Rekordmarke von rund EUR 313 Mrd. im Jahr 2018 eingestellt oder sogar noch übertroffen wird.

Die Investmentmärkte in Europa sollten sich auch 2019 weiter gut entwickeln, allerdings werden sie unter dem Niveau des Jahres 2018 liegen. Dies ist auf eine beginnende Änderung der Währungspolitik durch die europäische Zentralbank zurückzuführen, aber auch auf eine gewisse Vorsicht aus geopolitischen Gründen. In manchen Ländern – wie auch Österreich – ist der Rückgang auch darauf zurückzuführen, dass es an attraktiven Investmentangeboten mangelt aufgrund der hohen Investmentniveaus und –aktivitäten in den letzten Jahren. „Europaweit gehen die Investmenttrends in Richtung Wohn- und Logistikimmobilien. Insbesondere im Bereich Wohnen kann Österreich hier punkten, da die Neubauaktivität seit 2017 kontinuierlich steigt. Hier finden internationale Investoren das gewünschte Investmentprodukt.“, so Fichtinger.   

Büromarkt Wien im Aufwind

„Es ist zwar kein Rekordjahr, aber ein überaus erfreuliches“, resümiert Patrick Schild, Head of Agency CBRE und verweist auf rund 269.000m² vermieteter Bürofläche im Jahr 2018. Rund 45% aller Vermietungen wurden vom Agency Team von CBRE betreut – ein Wert, den bisher kein anderer Immobilienspezialist in Wien erreichen konnte.

Die gute Vermietungsleistung – rund 40% mehr als im Jahr 2017 – wurde begünstigt durch das Fertigstellungsvolumen, das sich auf rund 266.000m² in Wien belief. Zu den größten Büroprojekten zählen The Icon Vienna, Austria Campus, Messecarrée, QBC6 oder VIE Erdberger Lände, die wichtige Impulse gesetzt haben. Auch das hohe Wirtschaftswachstum der vergangenen beiden Jahre wirkt sich zunehmend positiv auf die Nachfrage von Büromietern nach neuen bzw. hochwertigeren Büroflächen aus.

„Endlich konnten wir die Nachfrage stillen und potentiellen Mietern attraktive neue Standorte bzw. Büroflächen anbieten. Aufgrund der interessanten Objekte waren auch mehr Groß-Vermietungen möglich als in den Vorjahren. So wurden neun Groß-Vermietungen mit jeweils mehr als 5.000m² unterzeichnet“, so Schild.

Die mobilsten Mieter kamen 2018 aus dem Dienstleistungssektor (ca. 32%) sowie aus dem öffentlichen Sektor (ca. 22%). Der beliebteste Standort war auch 2018 die Innere Stadt, gefolgt von Erdberg, Wienerberg und Donau City / Lassallestraße. Mit einem Anteil von mehr als 12% trugen Vermietungen an Anbieter servicierter Büroflächen wesentlich zum positiven Ergebnis am Büromarkt bei. Aufgrund weiterer Expansionsvorhaben und neuer Markteintritte ist zu erwarten, dass der Trend zu servicierten Büroflächen auch im Jahr 2019 anhalten wird. 

„Durch die verstärkte Nachfrage und das attraktive Angebot sind die Spitzenmieten in guten und durchschnittlichen Lagen außerhalb des CBD um bis zu 9% gegenüber dem Vorjahr angestiegen“, so Schild. In Toplagen beläuft sich per Jahresende die Spitzenmiete auf EUR 25,50/m²/Monat, in guten Lage liegt sie bei EUR 18,50/m²/Monat, in durchschnittlichen Lagen bei EUR 15,50/m²/Monat.

Der Büromarkt sollte sich in Wien auch 2019 – analog zur Situation in Europa – gut entwickeln, allerdings mit weniger Mietwachstum als in diesem Jahr. „Die geringe Fertigstellungsleistung von nur ca. 38.000m² im Jahr 2019 könnte für Büromieter, die große zusammenhängende Flächen suchen, zur Herausforderung werden. Hier wird es erst 2020/2021 zu einer leichten Entspannung kommen, wenn größere Büroentwicklungen wie das QBC 1 und 2 oder das Forum Donaustadt bezogen werden können“, so Schild.

Retailmarkt in Transformation

Der Retailmarkt ist jener, der sich – aufgrund des sich rasant verändernden Shoppingverhaltens der Konsumenten – am dynamischsten entwickelt und verändert. „Im Retailbereich wird es auf keinen Fall langweilig“, so Walter Wölfler, Head of Retail Austria & CEE CBRE.

Dominierendes Thema ist die weiterhin überproportionale Entwicklung des e-commerce, insbesondere jene von Amazon. Ohne Berücksichtigung des Lebensmitteleinzelhandels werden rund 14% des Handels in Westeuropa über Online Plattformen abgewickelt, in Österreich liegt der Anteil bei rund 10%.

Die physischen Geschäfte bleiben der wichtigste Absatzkanal, allerdings erweitert sich deren Funktion. Sie haben einen positiven Einfluss auf die Entwicklung der Online–Umsätze einer Region („Halo-Effekt“). Weiters werden sie zur bequemen Abwicklung von „Click&Collect“ – Bestellungen aufgerüstet. Tendenziell setzen Retailer auf weniger Standorte, dafür aber größere Flächen, um ihre Unternehmen und Marken zu inszenieren.

„Die Retailer werden selektiver, schauen sich die Flächen genauer an und überlegen Markteintritte gut – ebenso aber auch Marktaustritte“, so Wölfler, der auf 25 Neueintritte in Österreich im Jahr 2018 (zum Vergleich: 2017 waren es 32) verweist – darunter Marken wie Apple, Decathlon, Manufactum, & other stories, Le Creuset oder Hema.

Bei der Entscheidungsfindung unterstützt CBRE Einzelhändler, Betreiber von Shopping Centers, aber auch Investoren seit kurzem auch mit digitalen Apps, wie z.B. Calibrate. Mit Calibrate können – unter Einhaltung aller Anforderungen der europäischen Datenschutzrichtlinien - räumlich-zeitliche Bewegungsmuster von Passanten, Besuchern und Konsumenten analysiert werden, was relevant ist, um die Frequenz und das Einkaufsverhalten an bestimmten Orten zu messen. Darüber hinaus können die Konsumenten auch qualitativ analysiert werden: Wohnort, Arbeitsort, Shoppinggewohnheiten etc.

„Betreiber von Shopping Centers schätzen an Calibrate, dass sie dank der damit analysierten Daten potenziellen Mietern nicht nur eigene Frequenzzahlen, sondern auch Informationen zum ganzheitlichen Einkaufsverhalten der Konsumentinnen und Konsumenten geben können“, so Wölfler. „Aber auch immer mehr Einzelhändler treffen keine Standortentscheidung ohne eine Analyse mit diesem Tool“, so Wölfler weiter.

Der Bestand an Shoppingflächen in Österreich wächst moderat, 2018 wurden rund 43.000m² neue Shoppingflächen – primär Erweiterungen von bestehenden Shopping Centers – errichtet. Dem Trend folgend wurde bei den Erweiterungen großer Wert auf Food & Beverages sowie Entertainment gelegt. Insgesamt kaufen Herr und Frau Österreicher auf rund 13,70 Millionen m² Shoppingflächen ein, nach wie vor ein europäischer Spitzenwert.

Die Spitzenmiete lag im Einzelhandel zu Jahresende bei EUR 310,00/m²/Monat und wurde in der Inneren Stadt in Wien erzielt.

Über CBRE

CBRE Group (New York Stock Exchange: CBG) rangiert im Fortune 500 und S&P 500 Aktienindex und ist das weltweit führende Unternehmen für Gewerbeimmobilien (Basis: Umsatz 2017). Das in Los Angeles ansässige Unternehmen mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros weltweit (exkl. Zweigstellen und Partnerbüros) arbeitet für Immobilieneigentümer, Investoren und Mieter auf der ganzen Welt. Strategische Beratung, Immobilienvermietung und ‑verkauf gehören ebenso zum Portfolio wie Immobilien‑, Facility‑ und Projektmanagement. Corporate Services, Finanzierung, Investment Management, Evaluierung und Bewertungen, Research sowie Investment Strategien und Consulting runden das Angebot ab. CBRE ist in Österreich seit 1991 mit Firmensitz in Wien vertreten. Weitere Informationen unter www.cbre.at

Mehr zum Thema

Weitere Gastbeiträge

Immer informiert bleiben!

Jetzt für a3BAU.AKTUELL anmelden und die Neuigkeiten aus der Baubranche kommen direkt in Ihr Postfach.
 Ja, ich habe die Datenschutzerklärung verstanden und akzeptiere sie.*

Neuester Inhalt