Gemeindegebäude: Diese Fristen und Pflichten kommen ab 2027
Gemeindegebäude sind in Österreich der größte Hebel der öffentlichen Hand bei der Energiewende im Bestand. In Deutschland ordnet derzeit eine Reihe neuer Regeln die Pflichten für Kommunen neu: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) führt ab 2027 Mindestanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude ein, die Förderschiene Kommunalrichtlinie läuft Ende 2027 aus. Diese Gesetze und Förderprogramme gelten in Österreich nicht. Die europäischen Vorgaben dahinter aber sehr wohl: die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, RL 2024/1275) und die Energieeffizienzrichtlinie (EED III). Für Gemeinden ergeben sich daraus ähnliche Fristen, nur auf anderem Weg.
„Auf den ersten Blick sind das viele einzelne Themen mit eigenen Fristen. Tatsächlich hängt fast alles an einer Frage: Kennen Kommunen Zustand und Effizienz ihrer Gebäude?“, sagt Thorsten Harig, Geschäftsführer des Freiburger Softwareunternehmens PLAN4, mit Blick auf Deutschland. Die Frage stellt sich für österreichische Gemeinden genauso.
EU-Vorgaben, aber Umsetzung über die Länder
Die EPBD hätte bis 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt sein müssen. Österreich ist hier in Verzug. Weil Baurecht Ländersache ist, läuft die Umsetzung vor allem über die OIB-Richtlinie 6 „Energieeinsparung und Wärmeschutz“, die die Länder in ihre Bauordnungen übernehmen. Die Ausgabe 2025 wurde wegen der EPBD vorgezogen; laut Branchenangaben ist sie bisher erst in einzelnen Ländern verbindlich, darunter Wien und Tirol. Parallel liefen bis 30. September 2026 die Anhörungen zu den Entwürfen der OIB-Richtlinien 2027. Für Gemeinden heißt das: Welche Anforderungen konkret gelten, hängt vorerst vom Bundesland ab.
Mindeststandards: Was Gemeindegebäude ab 2030 erfüllen müssen
Die EPBD verlangt, dass die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude bis 2030 saniert sind, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. Wo die Schwellenwerte in Österreich liegen, legen OIB und Länder fest. Die deutschen Grenzwerte (das 3,5- bzw. 2,95-Fache eines Referenzgebäudes) lassen sich nicht übertragen.
Übertragbar ist dagegen die neue Skala: Der Energieausweis ordnet Gebäude künftig in die Klassen A bis G ein. Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten, G umfasst die schlechtesten Gebäude des Bestands. Damit wird sichtbar, welche Objekte zuerst unter die Mindeststandards fallen.
Einsparpflicht ab 2027 und drei Prozent Sanierungsquote
Unmittelbarer betrifft Gemeinden die Energieeffizienzrichtlinie. Öffentliche Stellen müssen ihren Endenergieverbrauch jährlich um 1,9 Prozent gegenüber 2021 senken. Laut Wirtschaftsministerium gilt das für Gemeinden mit 5.000 bis 50.000 Einwohnern ab 1. Jänner 2027, kleinere Gemeinden folgen ab 2030. Zudem sind jährlich drei Prozent der Fläche öffentlicher Gebäude über 250 m² auf Niedrigstenergiestandard zu sanieren, alternativ sind gleichwertige Einsparungen nachzuweisen. Seit Oktober 2025 ist ein Gebäudeinventar vorgesehen, das mindestens alle zwei Jahre aktualisiert wird.
Auch hier setzen die Länder um, etwa mit dem Oö. Energieeffizienzgesetz 2026 oder dem Wiener W-EEffG 2026. In Oberösterreich müssen Gemeinden ihr Gebäudeinventar auf der eigenen Website veröffentlichen. Wie weit der öffentliche Sektor noch vom Ziel entfernt ist, zeigt ein Report von GLOBAL 2000 vom Jänner 2026: Die Drei-Prozent-Quote werde „bei weitem nicht erreicht“, eine belastbare Sanierungsrate lasse sich wegen lückenhafter Daten gar nicht berechnen.
Förderung: Antrag vor dem ersten Auftrag
An die Stelle der deutschen Kommunalrichtlinie tritt in Österreich vor allem die Umweltförderung im Inland. Die Schiene „Thermische Gebäudesanierung für Gemeinden“ fördert umfassende Sanierungen mit bis zu 30 Prozent der Investitionsmehrkosten, maximal 4,5 Millionen Euro pro Projekt. Eine fixe Frist gibt es nicht, eingereicht werden kann bis zur Ausschöpfung der Budgetmittel. Wie in Deutschland gilt: Der Antrag muss vor der ersten rechtsverbindlichen Bestellung gestellt sein.
Zusätzlich fließen aus dem Kommunalinvestitionsgesetz 2025 rund 620 Millionen Euro an die Gemeinden, seit 2025 ohne Antrag und ohne Kofinanzierung. Projekte müssen bis Ende 2028 beginnen. Eine Quote für Energie oder Klimaschutz gibt es nicht, solche Investitionen sollen in den Berichten an den Gemeinderat aber besonders berücksichtigt werden. Dazu kommen Landesprogramme, die je nach Bundesland stark variieren.
Neubau: Nullemissionsstandard ab 2028
Für Neubauten der öffentlichen Hand gibt die EPBD einen festen Termin vor: Ab 1. Jänner 2028 müssen sie Nullemissionsgebäude sein, ab 2030 gilt das für alle Neubauten. Für Gebäude über 1.000 m² ist ab 2028 zudem das Treibhauspotenzial über den Lebenszyklus auszuweisen; in Österreich soll das in der OIB-Richtlinie 7 geregelt werden. Wer 2027 ein Gemeindeamt, eine Schule oder einen Bauhof plant, sollte diese Anforderungen von Beginn an berücksichtigen.
Gemeindegebäude brauchen eine belastbare Datenbasis
Ob Mindeststandard, Sanierungsquote oder Förderantrag: Alle Pflichten setzen voraus, dass Gemeinden Zustand, Verbrauch und Effizienzklasse ihrer Gebäude kennen. Das Gebäudeinventar nach der Energieeffizienzrichtlinie ist dafür ein Ausgangspunkt. „Viele Verwaltungen kennen den Zustand einzelner Immobilien gut, haben aber keine vergleichbare Übersicht über den gesamten Bestand“, sagt Harig. Die Effizienzklassen lieferten dafür eine einheitliche Sprache, „die auch gegenüber Kämmerei und Politik funktioniert“. Wer jetzt priorisiert, kann Sanierungen und Förderanträge planen, statt kurz vor den Stichtagen unter Zeitdruck zu handeln.
