Gebäudebestand als Business Case: neun Leitfäden für die Praxis
Der österreichische Gebäudebestand umfasst rund 2,76 Millionen Gebäude, ein Großteil davon wird auch 2050 noch genutzt werden. Knapp vier von fünf sind Wohngebäude, davon rund drei Viertel Einfamilienhäuser. Rund 18 Prozent der Gebäude wurden vor 1945 errichtet. Zwischen den Bundesländern bestehen deutliche Unterschiede: Der Anteil der Wohngebäude reicht von 73,7 Prozent in Oberösterreich bis 84,7 Prozent in Wien. Einfamilienhäuser prägen vor allem das Burgenland und Niederösterreich, Wien weicht in seiner Struktur deutlich ab (Quelle: Statistik Austria, Gebäude- und Wohnungsregister, Datenpaket 2026).
Ob Klimaziele erreicht und Werte gesichert werden, entscheidet sich daher zu einem großen Teil im Bestand. Die IG Lebenszyklus Bau hat im Rahmen ihres 16. Kongresses neun neue Leitfäden veröffentlicht. Sie behandeln die strategische und klimafitte Steuerung von Gebäudeportfolios, Geschäftsmodelle, die Werte über den Lebenszyklus erhalten, und neue Nutzungen am Beispiel von Parkgaragen. Weitere Schwerpunkte sind die digitale Bestandserfassung, technische Lösungen und Rechtssicherheit für wiederverwendete Bauteile, partnerschaftliche Projektmodelle, die Projektvorbereitung bei Sanierungen sowie der Weg zum Business Case im Bestand. Alle Publikationen stehen kostenfrei im neu aufbereiteten Publikationshub zur Verfügung.
Wann sich der Bestand rechnet
Im Mittelpunkt des Kongresses am 3. November 2026 an der Hochschule Campus Wien stand die Frage, wann sich der Bestand rechnet und für wen. Praxisbeispiele von ÖBB-Infrastruktur und JP Immobilien sowie Impulse aus Investment und Finanzierung zeigten: Sanierung und Umnutzung werden dann zum Business Case, wenn Daten, Ziele und die Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten von Anfang an stimmen.
„Der Bestand ist nicht das Problem der Bau- und Immobilienwirtschaft, er ist ihre größte Chance. Nachhaltig wird unsere Branche nur, wenn wir aufhören, Neubau als Normalfall zu sehen. Das meiste gebundene CO₂, die meisten Werte und die meisten Möglichkeiten liegen im Bestand – technisch, wirtschaftlich und gesellschaftlich“, sagt Christoph Müller-Thiede, Sprecher des Vorstands der IG Lebenszyklus Bau (M.O.O.CON).
Timm Sassen (Greyfield Group, Vorstand des Vereins Bauen in Bestand in Berlin) betonte in seiner Keynote die Bedeutung der grauen Emissionen: „Der Gamechanger im Bestand ist die Betrachtung von CO₂-Effizienz über den gesamten Lebenszyklus. Gerade die grauen Emissionen aus der Herstellung müssen Berücksichtigung finden.“ Aus Sicht der Finanzierung sprach Andrea Kobetic, UniCredit Bank Austria: „Für uns als Bank ist es vor allem wichtig, früh im Projekt eingebunden zu sein. Jedes Projekt ist anders und gehört individuell beurteilt – das gilt für den Neubau wie für den Bestand.“
Portfoliomanagement: kein Patentrezept, aber klare Erfolgsfaktoren
Wie große Bestandshalter:innen ihre Gebäude strategisch, wirtschaftlich und klimafit weiterentwickeln, zeigt die Arbeitsgruppe „Portfoliomanagement“ anhand von acht Praxisbeispielen, von der BIG über die ÖBB bis zur Stadt Wien.
„Ein Patentrezept für Portfoliomanagement gibt es nicht. Jede Organisation muss ihren eigenen Weg finden, abhängig von Bestandsumfang, Zielen und Eigentümerstruktur. Gemeinsam ist allen erfolgreichen Ansätzen eine verlässliche Datengrundlage, eine klare Priorisierung und die Verbindung von Technik, Wirtschaftlichkeit und Ökologie“, sagt Margot Grim-Schlink, stellvertretende Sprecherin des Vorstands der IG Lebenszyklus Bau (e7).
Neue Geschäftsmodelle und Parkgaragen im Wandel
Zwei weitere Arbeitsgruppen befassten sich mit Geschäftsmodellen entlang des Lebenszyklus und mit neuen Nutzungskonzepten für Parkgaragen und Stellplätze.
„Wert entsteht künftig nicht mehr nur beim Bauen, sondern dadurch, dass wir ihn über den gesamten Lebenszyklus erhalten – von Material und Daten bis hin zur Finanzierung“, sagt Dominik Philipp, stellvertretender Sprecher des Vorstands der IG Lebenszyklus Bau (DTFLR). „Ein gutes Beispiel sind Parkgaragen: Viele Stellplätze werden in Zukunft nicht mehr gebraucht. Wer Garagen heute so plant oder umbaut, dass sie neue Nutzungen aufnehmen können, macht aus einer Kostenstelle eine Mehrwertfläche.“
Gebäudebestand: Daten, Technik und Recht
Auch die übrigen Leitfäden setzen beim wirtschaftlichen Umgang mit dem Bestand an:
- Digitale Bestandserfassung & Kreislaufwirtschaft: Zehn Use Cases zeigen, welche Bestandsdaten in welcher Qualität entlang des Lebenszyklus tatsächlich gebraucht werden – von der Portfoliobewertung bis zum Rückbau.
- Konstruktion & Technik: Projekte zu Aushub, Fassaden, Fenstern und Ausbauprodukten zeigen, wie Kreislaufwirtschaft technisch gelingt und wo sie noch an Grenzen stößt.
- Recht & reUse: Der Leitfaden klärt, unter welchen Voraussetzungen wiederverwendete Bauteile trotz Gewährleistung, Haftung und technischer Normen schon heute rechtssicher eingesetzt werden können.
- Partnerschaftlich Bauen: Die Orientierungshilfe begleitet Auftraggeber:innen, Ausführende und Konsulent:innen bei ECI- und IPA-Modellen von der ersten Idee bis zum Projektabschluss.
- Sanierung beginnt vor der Planung: Die Arbeitsgruppe zeigt, warum fundierte Bestandsaufnahme, klare Ziele und die frühe Einbindung aller Fachdisziplinen über den Erfolg von Sanierungen entscheiden.
- Bestandsentwicklung auf dem Weg zum Business Case: Teil 1 analysiert den österreichischen Gebäudebestand und die Vorgaben, die Bestandshalter:innen schon heute zu einer Priorisierung ihrer Portfolios zwingen.
Alle Grafiken und Tabellen sowie die vollständigen Leitfäden stehen im Publikationshub unter www.ig-lebenszyklus.at/publikationen zum Download bereit.
