Wohnen smart denken
Das Bevölkerungswachstum bringt für die Städte eine Reihe von Herausforderungen, auch der Wohnungsmarkt ist im Umbruch, Österreichs Wohnpolitik gefordert. Noch nie waren die Anforderungen an den zukünftigen Wohnraum so vielfältig und der Ruf nach leistbarem Wohnen so laut wie jetzt. Seit 2011 sind die Mieten in Österreich um 15 Prozent gestiegen, wobei sozial schwache Haushalte deutlich höhere Wohnkosten haben, weil Gutverdiener sich auch Eigentum leisten können.
In der Bundeshauptstadt wurde im Vorjahr die Wiener Wohnbau-Offensive gestartet. „Mit einer weiteren Bodenmobilisierung und insbesondere durch die zügigere Abwicklung von Widmungs- und Bauprozessen sowie Verfahrensvereinfachungen werden Effizienzsteigerungen und Kostensenkungen erreicht“, heißt es in einer Aussendung. Eine lang gehegte Forderung der Planer übrigens, wie etwa Heinz Neumann im Rahmen eines Talk Gate zum Thema „Immobilien in Wien – Quo Vadis?“ betonte: „Um dem Bevölkerungswachstum gerecht zu werden, sollten schnellere Widmungs- und Bewilligungsverfahren eingeführt werden. Die OIB-Richtlinien und die Bauordnung sollten kongruenziert werden. Die Bauordnung gehört entrümpelt. Auch eine österreichweit einheitliche Bauordnung würde helfen - nicht nur im Hinblick auf Umsetzungszeiten, sondern auch zur Reduzierung der Bürokratie und damit einhergehenden Kosten, die sich wiederrum auf Mieten und Kaufpreise auswirken. Wettbewerbe sollen bezahlt werden und das kooperative Verfahren in Form einer Klausur mit allen Beteiligten auf zwei Tage beschränkt werden“, legte Planer Neumann gleich eine ganze Reihe von Arbeitsaufträgen für die Kommunen auf den Tisch.
In Wien werden zunächst insbesondere dienststellenübergreifende Abläufe stärker vernetzt und aufeinander abgestimmt. Damit sollen Verfahren beschleunigt und die Projektrealisierung von der Konzeption bis zur Schlüsselübergabe deutlich verkürzt werden. Dazu zählen die Verschränkung von Flächenwidmungs- und Bauträgerwettbewerbsverfahren sowie die Beschleunigung der Bauträgerwettbewerbe um bis zu zwei Monate. „Mit dieser Reihe an Maßnahmen möchte ich erreichen, dass geförderte Wohnungen den Wohnungssuchenden um bis zu einem halben Jahr früher angeboten werden können. Die geplante Abschaffung des Wohnbauförderungsbeirates in der nächsten Sitzung des Wiener Landtags verkürzt die Verfahren um weitere zwei bis drei Monate“, erklärt Wohnbaustadtrat Michael Ludwig.
Damit sollen die notwendigen Voraussetzungen geschaffen werden, um die jährliche Neubauleistung im Wohnbau von zuletzt rund 10.000 neuen Wohneinheiten, davon etwa 7.000 aus dem geförderten Bereich, um weitere rund 30 Prozent zu steigern. „Wir fördern leistbares Wohnen auch durch die Bereitstellung von Liegenschaften zu günstigeren Konditionen. Damit schaffen wir die Grundlage, dass Wohnen in Wien auch weiterhin für die Menschen in unserer Stadt erschwinglich ist“, so Ludwig, bezugnehmend auf den jüngsten Rechnungshof-Bericht, der Anfang März veröffentlicht wurde.
Darin übte der Bundesrechnungshof (RH) Kritik an den Grundstücksverkäufen der Stadt Wien. Liegenschaften wurden teilweise deutlich unter Wert verkauft, zwei Liegenschaften an gemeinnützige Bauvereinigungen um bis zu 40 Prozent unter den Verkehrswerten vergeben, was laut RH „eine nicht ausgewiesene Wohnbauförderung von rund zwei Millionen Euro darstelle“. Auch bei der Einräumung von Baurechten wurde laut RH-Bericht das Erlöspotenzial nicht ausgeschöpft.
Die Rechnungshof-Kritik bildet das Dilemma ab, in dem sich der kommunale Wohnbau derzeit befindet: Der Grundstückspreis ist ein zentraler Aspekte bei der Kalkulation geworden, Grund und Boden an gut erreichbaren Plätzen für den sozialen Wohnbau quasi unerschwinglich. Sobald die Kommunen oder staatsnahe Institutionen Liegenschaften unter dem aktuellen Marktwert verkauft, erhebt der Rechnungshof den Zeigefinger. Wilhelm Zechner von der Sozialbau AG am Rande eines Planungsgipfels zur Weiterentwicklung des sozialen Wohnbaus: „Für die Bauträger wird es immer schwieriger, im verdichteten Stadtraum an Flächen für den Wohnbau, die auch bezahlbar sind, zu kommen.“ Höchstens 235 Euro pro Quadratmeter Wohnraum darf ein gemeinnütziger Bauträger ausgeben. In Wien kostet der Quadratmeter Wohnraum inzwischen im Schnitt etwa 800 Euro, in vielen Lagen deutlich mehr.
Das Thema Baulandmobilisierung betrifft aber nicht nur Wien. Auch in den Bundesländern tüftelt man an Lösungen, um Bauland für leistbare Wohnungen zu mobilisieren. Beispiel Pinzgau: In der Gemeinde Bramberg etwa wurde beschlossen, dass ein Widmungswerber über 60 Prozent der Fläche frei verfügen kann, 40 Prozent gehen an die öffentliche Hand, als Baulandsicherung für Jungfamilien, wird Bürgermeister Enzinger auf ORF online zitiert.
Für die Bauträger bleibt die Schwierigkeit, entsprechende Flächen zu finden. Momentan fördert die Regierung zwar tausende neue Wohneinheiten mit dem neuen Konjunkturprogramm, aber haben wir in Wien die Flächen nicht, wo wir große Projekte entwickeln können“, so Sozialbau-Vorstand Zechner.
Wohnungsangebot anpassen
Im Jahr 2017 sind in Wien 577,74 Millionen Euro an Wohnbauförderungsmitteln vorgesehen, davon 191 Millionen Euro, um den Bestand zu revitalisieren, 74 Millionen Euro fließen in die Wohnbeihilfe. Dabei sind die dem geförderten Wohnbau Wiens zur Verfügung stehenden Mittel auch 2017 um mehr als 100 Millionen Euro höher als über den früheren Finanzausgleich, wie Wohnbau-Stadtrat Ludwig betont.
Für die neuen Gemeindewohnungen – 4.000 sollen bis 2020 auf den Weg gebracht werden – entfällt der Finanzierungsbeitrag komplett, sie werden ohne Kaution, ohne Befristungen, mit einer Miete von 7,50 Euro brutto/m² durch „Wiener Wohnen“ vergeben. Über das Smart-Wohnbauprogramm sind aktuell mehr als 3.000 Wohneinheiten in Bau oder Bauvorbereitung. Die“ intelligenten und kompakten“ Wohnungen zeichnen sich ebenso durch besonders kostengünstige Konditionen von max. 7,50 Euro Brutto-Miete/m² Quadratmeter und max. 60 Euro/m² an Eigenmitteln aus.
Kompakte Grundrisse sind prinzipiell eine gute Idee, denn „es fehlt generell an kleinen, günstigen Wohneinheiten“, konstatierte etwa Michael Klien vom Österreichischen Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) bei der Tagung „Zukunft Wohnen: Bedürfnis - Wunsch – Wirklichkeit“, die die Volksanwaltschaft in Kooperation mit dem Forum Wohn-Bau-Politik Ende November 2016 veranstaltete. Trotz sinkender Haushaltsgröße ist der Anteil von Mietwohnungen unter 60 m2 auf 42 Prozent gesunken, über 100.000 Kleinwohnungen unter 45 m2 seien quasi verschwunden, so Klien. „Man muss selektiver auf den Einzelbedarf hinschauen“, erklärte Klien. „Braucht jede Wohnung einen Stellplatz? Muss sie komplett barrierefrei sein?“ Beides mache sie teuer und ergebe nur dann Sinn, wenn tatsächlich dafür Bedarf sei.
Das Wohnungsangebot entspreche in vielem nicht mehr den echten Bedürfnissen. Wünsche und Bedürfnisse der Wohnungssuchenden müssten wieder stärker in den Fokus von Bauwirtschaft und Politik rücken. Die Neuregelung der Wohnbauförderung, wie sie im Finanzausgleich beschlossen wurde, eröffne ein einmaliges „window of opportunity“, um im österreichischen Wohnungsmarkt neue Weichen zu stellen.
Jörg Wippel, Vorstandsmitglied des Forum Wohn-Bau-Politik definiert das grundlegende Problem in der aktuellen Diskussion: „Wenn die Politik daran geht, Standards und Normen zu überdenken, darf es nicht darum gehen, welche Wünsche und Bedürfnisse Bauwirtschaft und Politik antreiben. Wir brauchen eine kluge Angebotsvielfalt im Wohnbau und eine gut durchdachte Produktschiene für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen, die nicht in minderer Qualität, sondern in angemessener Qualität gebaut wird.“
Gestützt wird diese Forderung durch eine Expertenbefragung, die unter dem Titel „Zukunft Bauen“ auf der Energiesparmesse Wels präsentiert wurde (www.expertenbefragung.com):
Der vermeintliche Widerspruch „Leistbarkeit vs. Energieeffizienz?“ wird dabei mehrfach entkräftet. Die steigenden Wohnkosten haben demnach wenig mit dem Bauen selbst zu tun. Größte Kostentreiber sind - neben fehlender Planung – Grundpreise und andere marktbedingte Faktoren. Würde es helfen, zwecks Senkung der Baukosten bei der Energieeffizienz zu sparen? Die klare Antwort ist: Nein. Vielmehr sei Energieeffizienz ein stabilisierender Faktor, wenn man die Lebenszykluskosten betrachtet. Leistbarkeit müsse alle Kosten über den ganzen Lebenszyklus erfassen: Bauen, Betrieb und Erhaltung, Renovierung (und Umgestaltung), Abriss, Wiederverwertung, Entsorgung.
„Es kann nicht mehr nur um die Bereitstellung einer entsprechenden Anzahl von Wohnungen in traditionellem Zuschnitt gehen, sondern wir müssen uns mit den soziokulturellen und physiologischen Bedürfnissen der Menschen auseinandersetzen“, ergänzt Renate Hammer, Geschäftsführerin vom Institute of Building Research & Innovation in Wien, denn „die“ Wohnung gebe es nicht, dafür in den meisten Fällen ungenutzte Flächen. 38 m2 etwa werden keinesfalls als Zumutung empfunden, wenn schlau geplant wurde. Durch ausreichend Helligkeit, kleine Balkone oder Schrankraumlösungen können sie sogar mehr bieten als 50 m2 liebloser Raumgestaltung.
Smarte Städte im Trend
Das Schlagwort „Smart City“ taucht in den letzten Jahren in vielen Städten auf. Es wird in Zusammenhang mit urbanem Wachstum als zukunftsträchtiges Stadtentwicklungs-Konzept gehandelt. Eine allgemein gültige Definition einer „Smart City“ gibt es nicht, zentrale Bausteine sind Innovation, Technik und vernetzte Informations- und Kommunikationstechnologien. Und es gibt auch durchaus kritische Stimmen: Früher hätte es den Öko-Schmäh gegeben, heute sei es der Smart City Schmäh, also Garagen mit WLAN und E-Tankstellen, merkte etwa Thomas Ritt, Ökonom und Leiter der Abteilung Kommunalpolitik der AK Wien an, als er über „Smart City - offene Fragen und Widerhaken?“ bei einer Veranstaltung von Umwelt Management Austria referierte. Titel der Veranstaltung: „Smart Cities - intelligente Städte oder neue Technologien in alten Planungsmustern?“.
Nach Meinung Ritts würden Smart City Konzepte sehr stark auf Energieeffizienz abzielen. Die Ausschöpfung von Effizienzpotenzialen stehe aber ohnehin seit Jahren im Fokus der Politik. Und Ritt weist auf Fehler im System hin: Autos verbrauchen zwar weniger Sprit, werden aber schwerer und es wird mehr gefahren, das Effizienzpotenzial letztendlich daher nicht ausgeschöpft. Anderes Beispiel: „Im Bereich der Beleuchtung sind wir im historischen Kontext effizienter geworden, aber wir verbrauchen mehr Energie für die Beleuchtung, weil mehr und länger beleuchtet wird“, so Ritt.
„Smart City Wien hat sich der Modernisierung der Stadt verschrieben, um Energieverbrauch und Emissionen signifikant zu senken, ohne dabei auf Konsum oder Mobilität verzichten zu müssen. Smart City Wien steht für die ‚intelligente Stadt‘, für intelligente und innovative Lösungen, für den verantwortungsvollen und nachhaltigen Umgang mit Ressourcen“, erklärte Reinhold Christian, Geschäftsführer von Umwelt Management Austria, bei selbiger Veranstaltung. Eines der größten Smart City Projekte in Österreich ist Aspern, so Christian weiter: „Schaut man in die bereits gebaute Seestadt, dann sieht man dort jedoch vier Spuren für Pkw, Öffi-Haltestellen ohne Wartehäuschen, usw …“
Wieviel Geld in das Thema „Smart City“ fließt, macht das Forschungsprojekt Aspern Smart City deutlich: Von 2013 bis 2018 stehen 38,5 Millionen Euro für dortige Forschungsprojekte zur Verfügung. Das Forschungskonsortium besteht aus Siemens, Wien Energie, Wiener Netze, Wirtschaftsagentur Wien sowie wien3420, die Wirtschaftsagentur Wien hat die Umplanungskosten für die Wärmeversorgung von zwei ins Projekt eingebundenen Baufeldern übernommen. „Mit großer Sicherheit können die Ziele des Aspern Smart City Research (ASCR) erreicht werden. An einem neuen Projekt für die nächsten fünf Jahre arbeiten derzeit 150 bis 200 Personen“, berichtet Oliver Juli, Aspern Smart City Research GmbH & Co KG Projektmanagement, Siemens.
Elf Anwendungsfälle würden durch ASCR betrachtet. Insbesondere seien Flexibilitäten von
Gebäuden interessant, sprich die Teilnahme am Energiemarkt. Eine Kommunikation der Gebäude mit dem Niederspannungsnetz könne erfolgen. Wenn heutzutage das Niederspannungsnetz in Schwierigkeiten gerät, gäbe es keine Lösung. Ziel sei es, solche Lösungen zu erarbeiten, z.B. vorübergehende Abschaltung der Wärmepumpe, wenn genug Wärme zwischengespeichert wurde, ober die Abschaltung der Kühlaggregate. Derzeit müssen nach Meinung von Juli Energieversorger sehr viel Kupfer vergraben. Neue Technologien würden andere Möglichkeiten bieten.
Im Forschungsprojekt FACDS (Flexible AC Distribution Systems) der Forschung Burgenland GmbH werden insgesamt fünf Batteriespeichersysteme in den smarten Trafostationen der Seestadt Aspern installiert. Ziel ist es, durch die Batteriespeichersysteme die geforderte Netzstabilität und -qualität (wie z.B. die gleichmäßige Phasenbelastung) des Verteilnetzes sicher zu stellen. „Energietechnisch ist das Ziel, dass Städte bald als „Energieschwamm“ funktionieren. Wenn viel erneuerbarer Strom im Netz ist, sollen mögliche Energiesenken genutzt werden um z.B. Speicher zu befüllen, Wärmepumpen zu betreiben und andere zeitunabhängige Energieverbraucher in Betrieb zu nehmen. Bei Windflaute oder wenn die Sonne nicht scheint, können dann die Speicher entleert werden und es entsteht auch dann kein Versorgungsengpass“, so Projektleiter Markus Puchegger.
Der Forschungsschwerpunkt am Department Energie-Umweltmanagement der FH Burgenland liegt seit seiner Gründung in der intelligenten Erzeugung, Verteilung und Nutzung von Energie, wobei dabei nicht nur die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekte betrachtet werden, sondern auch die sozialen. Methodisch geht es sehr stark um Datenerhebung und Analyse, um das Erstellen von Modellen und Entwickeln von Szenarien und Systemen aus verfügbaren Technologien, um die Energieversorgung möglichst intelligent und ökologisch sowie ökonomisch nachhaltig gestalten zu können. Diese Modelle können im Energetikum – dem Living Lab - am Standort Pinkafeld, getestet werden.
Gemischte Stadt – Mischung: Possible
Um sich dem Thema soziale Durchmischung auf breiterer Basis zu stellen, wurde die Internationale Bauausstellung „IBA_Wien 2022 - Neue Wege für Wiens Zukunft“ ins Leben gerufen. Bis 2022 werden unter dem Motto „Neues soziales Wohnen“ in ausgewählten Gebieten der Stadterweiterung sowie der gebauten Stadt neue Modelle und Verfahren im Zusammenhang mit Themen des sozialen Wohnens erprobt, die Wien für die Anforderungen der Zukunft fit machen sollen: Leistbarkeit, Mobilität, gute Nachbarschaft und gesundes Wohnen. Angesichts einer zunehmend angespannten Situation des kommunalen Finanzhaushaltes bei gleichzeitig steigendem Anteil an Menschen in prekären Verhältnissen, stellen sich Fragen nach der Weiterentwicklung des vorhandenen Instrumentariums des geförderten Wohnbaus, so das Leitbild der IBA.
Fragen, die auch im Rahmen der Stadttagung „Wien wächst – Wien baut“ Anfang März in Wien gestellt wurden. Den Druck, viel Wohnraum in kurzer Zeit zu schaffen, sieht Keynote-Speakerin Gabu Heindl durchaus als Chance, wenn man die Herausforderungen als Auftrag für „mehr Qualität in mehr Quantität“ sehe. Im Zusammenhang mit der Frage „Welche Stadt solle es sein“ wies Heindl darauf hin, dass die Schere, wonach lukrative Wohnungen zum Markt, aber unattraktive Infrastruktur der Öffentlichkeit zufällt, immer weiter aufgehe. Die Architektin warnte auch davor das „Ausverhandeln“ anstelle pro-aktiver Stadtplanung zu forcieren.
Smarte Vergaben
Unter dem Titel „Smart City, smarte Vergaben“ diskutierten Vertreter der Stadt Wien mit Planungsbüros, Zulieferern und anderen Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche die Chancen und Herausforderungen, die sich aus Smart-City-Konzepten in Zusammenhang mit der Vergabe von Bauprojekten ergeben. Die Diskussion fand in der Seestadt Aspern im Rahmen der VZI-Lounge statt, eine Veranstaltungsreihe des Verbands der Ziviltechniker und Ingenieurbetriebe. Fazit: Die Bedeutung partizipativer, dialogorientierter Verfahren, in denen noch vor der Planung die späteren Nutzer einbezogen werden, steigt. Eine vernetzte, ressourcenschonende und wertorientierte Planung, Errichtung und Bewirtschaftung wird zur Voraussetzung erfolgreicher Smart-City-Strategien.
Kooperative, dialogorientierte Verfahren, in denen die mit der Planung von Gebäuden und städtebaulichen Maßnahmen beschäftigten Unternehmen und Institutionen nicht nur von Experten, sondern auch von den Bürgern Rückmeldung bekommen, seien entscheidend für die spätere Nutzung und damit auch die wertorientierte Qualitätssicherung von Bauprojekten, zeigt sich auch Stephan Barasits von der WSE Wiener Standortentwicklung, überzeugt.
In Linz beginnt‘s: Aktuelle Planungen und Projekte in Linz zeigen, dass infolge fehlender geeigneter Instrumente und Strategien die komplexen Herausforderungen der Stadt- und Verkehrsplanung nicht bewältigt werden und irreparable Fehlentwicklungen zunehmen. Daher fordert eine Gruppe von Planern und Institutionen, unter der Federführung der IG Architektur Linz, unter dem Motto „Ein Hochhaus macht noch keine Stadt“ die Etablierung einer „Zukunftswerkstatt". Da für die Stadt Linz ein gesamtstädtisches, ganzheitliches Leitbild mit zukunftstauglichen Strategien fehle, wird ein Think-Tank vorgeschlagen: unter Beiziehung des Know-hows der Verwaltung und gestärkt durch die Politik denken unabhängige Experten über die Zukunft der Stadt nach und erarbeiten dafür notwendige Instrumente für ein nachhaltiges Stadtmanagement. Die Zielvorstellungen der Unterzeichner ist eine - längst fällige - „Stadtvision Linz 2030“.
108 Seiten umfasst eine von der SPÖ veranlasste Analyse des Grazer Wohnungsmarktes, die ein fünfköpfiges Autorenteam vor kurzem vorgelegt hat. Fazit: Mehr Gemeindewohnungen sind unabdingbar für „Leistbares Wohnen“ in der steirischen Landeshauptstadt. Die Analyse geht von 324.000 Menschen in Graz im Jahr 2030 aus, wodurch der Druck im Wohnungsmarkt unvermindert groß bleiben werde.
Die Studien-Autoren schlagen daher fünf konkrete Maßnahmen für Graz vor: 150 neue Gemeindewohnungen pro Jahr, somit 750 neue Wohnungen in einer Gemeinderatsperiode – unter besonderer Berücksichtigung von Haushalten mit vier und mehr Personen. Kosten für fünf Jahre: 115 Millionen Euro. Weiters sollen von den rund 7.000 leer stehenden Wohnungen in der nächsten Periode 250 als Gemeindewohnungen angemietet werden, was rund 7,5 Millionen Euro kosten dürfte. Als dritte Maßnahme wird die konsequente Fortführung der Sanierung der bestehenden Gemeindewohnungen genannt, wofür 30 Millionen Euro pro Periode veranschlagt werden müssen. Auch der Kautionsfonds sollte erhöht werden, um die Kautionshürde niedriger zu gestalten und schließlich sollte die Siedlungsbetreuung ausgebaut werden, um die Qualität des Zusammenlebens zu erhöhen.
Konkretes Sammelziel: Der Anteil der Gemeindewohnungen am gesamten Grazer Wohnungsbestand soll von derzeit 6,7 Prozent auf zehn Prozent erhöht werden, denn „Kommunaler Wohnbau ist armutsvermeidend und bietet langfristig günstige Wohnverhältnisse“.
Masterplan für den ländlichen Raum
Um sich den Problemen des ländlichen Raums im Zusammenhang mit fehlendem Wohnraum zu nähern, werden im Rahmen einer Bundesländertour von Bundesminister Andrä Rupprechter Expertenworkshops durchgeführt. „Wir müssen hier und heute die Weichen für die Zukunft stellen, um neue Chancen zu eröffnen und die Abwanderung junger Menschen zu vermindern“, betonte Rupprechter. mit einem Masterplanprozess soll der größte Bürgerbeteiligungsprozess für den ländlichen Raum angestoßen werden, den es in Österreich jemals gegeben hat. Gemeindeverband-Präsident Günther Mitterer sieht den Prozess als große Chance für die Gemeinden: „Es ist uns wichtig, dass der ländliche Raum nicht nur das Erholungszentrum für die Städter ist. Der ländliche Raum muss sich selbstbewusst weiterentwickeln. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Stärken und Schwächen - die muss sie analysieren und aktiv daran arbeiten.“ Ideen, um die eigene Region lebenswerter zu machen, können unter www.heimat-land-lebenswert.at eingereicht werden.
Eine moderne, kundenorientierte Verwaltung in den ländlichen Regionen stehe für Bürgernähe und sei ein wichtiger Standortfaktor für Betriebe, die sich ansiedeln bzw. wachsen wollen. Die Zentralisierung im urbanen Raum führe dazu, dass qualifizierte Jobs und Kaufkraft in Landeshauptstädten konzentriert werden, ergänzte Georg Keuschnigg vom Institut für Föderalismus. Einrichtungen von Bund und Ländern sollten nicht nur in städtischen Zentren angesiedelt sein, sondern auch die Regionen beleben.
Zum Thema Abwanderung: Laut einer im Februar dieses Jahres durchgeführten Studie „Wohnen und Leben 2017“ (österreichweit 500 Personen, ab 18 Jahren, online) nehmen 57 Prozent der Österreicher maximal 75 Minuten Arbeitsweg in Kauf, bevor sie näher an ihren Arbeitsort ziehen.
Für die Salzburg Wohnbau ist die Errichtung von Wohnanlagen mehr als nur die Schaffung von Wohnraum. „Denn auch die infrastrukturelle und soziale Nahversorgung spielen eine immer wichtigere Rolle, um die Lebensqualität in den Ballungszentren und vor allem in den ländlichen Regionen für die Zukunft zu sichern“, ist Salzburg Wohnbau-Geschäftsführer Christian Struber überzeugt. Ein modernes Gesundheitszentrum wurde bereits in Golling realisiert. Ein weiteres ist jetzt in Kuchl in Bau und ein neues in Thalgau in Planung. Eine Hausarztpraxis wurde in der neuen Wohnanlage „Vötterlgut“ in Niederalm, in der Wohnanlage für Betreutes Wohnen in Piesendorf und im Firmengebäude der Salzburg Wohnbau integriert. Auch in der generationenverbindenden Wohnanlage „Freiraum Gneis“, bei der die Salzburg Wohnbau 101 geförderte Miet- und Mietkauf-Wohnungen errichtet, wird eine Hausarztpraxis eröffnet werden. In Mariapfarr im Lungau entsteht gerade eine Wohnanlage mit 23 Wohnungen für Betreutes Wohnen, in die ebenfalls ein Arzt einziehen wird. Und auch am Rauchmühlen-Gelände, wo die Salzburg Wohnbau 143 geförderte Mietwohnungen errichtet, ist eine medizinische Nahversorgung geplant.
Thema Generationenwohnen
„Raumplanung steht heutzutage so vor der Herausforderung und Chance zugleich, die Lebensräume sozial nachhaltig und verantwortungsvoll zu gestalten. Der demographische und soziale Wandel, die räumliche Polarisierung der Bevölkerung und die sinkenden Haushaltsgrößen sind jene Faktoren, die es dabei besonders zu berücksichtigen gilt“, erklärte Tatjana Fischer, die zum Thema Demografie an der Universität für Bodenkultur in Wien forscht, im Rahmen eines Veranstaltung der Raiffeisen Bausparkasse mit dem Titel „Demografischer Wandel und der Wohnbau der Zukunft“.
Politisch seien hier Konzepte im Bereich soziale Nachhaltigkeit, die Lösungsansätze bieten, gefordert. Die Idee des Generationenwohnens zähle dazu. „Flexible Wohnformen ermöglichen situationselastische Wohnraumaufteilungen, die das gemeinsame Wohnen mehrerer Generationen und die Integration von behinderten bzw. bewegungseingeschränkten Familienmitgliedern erlauben. Eine optimale Wohnsituation berücksichtigt ein nachbarschaftliches Netzwerk, das Gemeinschaftsleben und Nachbarschaftshilfe gleichwertig wertschätzt. Die Architektur ist gefordert entsprechende Konzepte zu entwickeln“, führte Markus Zilker, Gesellschafter des Architekturbüros Einszueins Architektur und Architekt einiger Generationenwohnen-Projekte, dazu aus.
Welchen Stellenwert hat das Thema „altersgerechtes Wohnen“ heute in der Immobilienwirtschaft? Welche Konzepte und Ideen sind für die Zukunft relevant? Diese Thematiken standen Mitte Februar im Mittelpunkt einer Podiumsdiskussion in der Blauen Lagune. Einen Schwerpunkt stellte die Diskussion um Planung und Ausstattung von Wohnungen für Menschen mit besonderen Bedürfnissen dar und inwieweit diese Anforderungen bei Neubauprojekten bereits berücksichtigt werden. „Gar nicht“, so die ernüchternde Aussage von Alois Aigner, denn „die Nachfrage nach Standardwohnungen ist, insbesondere bei hoher Einwanderung, nach wie vor enorm.“ Das geringste Risiko und höchste Rentabilität verspricht derzeit die Konzeption von 40 m2/2-Zimmer-Wohnungen.
Dass Generationenwohnen funktionieren kann, davon ist Sigrid Oblak (Wien Holding GmbH) überzeugt und nennt als gelungenes Beispiel die Wohnhausanlage „Oase 22“ in Stadlau: Hier wurden rund 370 Wohneinheiten speziell für ein Miteinander der Generationen geplant. Flexible Grundrisse, ein großzügiges Freiraumkonzept, ein geriatrisches Tageszentrum sowie begleitende Moderation sind bei diesem Projekt die Erfolgsfaktoren. Es entstehen auf natürliche Art altersübergreifende Gemeinschaften.
Letztendlich die Frage der Finanzierung
Während sich Experten landauf und landab das Hirn zermartern, wie die aktuellen und zukünftigen Wohnbedürfnisse abgedeckt werden können, sägt man an anderer Stelle an den Grundpfeilern der Wohnbaufinanzierung.
Die Wohnbauförderung, die bisher vom Bund eingehoben und über die Länder verteilt wurde, ist gemäß dem neuen Finanzausgleich ab 1. Jänner 2018 eine Landesabgabe, über deren Höhe und Verwendung ebenfalls die Länder selbst bestimmen können. Baugewerkschaftschef Josef Muchitsch bezeichnete diese Reform im Rahmens eines Wohnsymposiums der Tageszeitung „Der Standard“ als „riesigen Fehler“. Auch Lukas Tockner, Referent für Wohnungspolitik in der Arbeiterkammer Wien, befürchtet „mittelfristig eine mögliche Spirale nach unten“, wie er in seinem Vortrag „Die Stadterweiterung finanzieren“ im Rahmen der Stadttagung „Wien wächst – Wien baut“ ausführte: „Die Länder sollen sich dazu bekennen, den Beitrag nicht zu senken und das Aufkommen für Wohnbauförderung zu verwenden.“
Kritisch sei auch der von der Bundesregierung vorgestellte Plan - als Finanzierungsanreiz für institutionelle Anleger - bei Veräußerung und Erwerb von Anteilen an Gemeinnützigen Bauvereinigungen statt des bisherigen Nennwerts das anteilige Eigenkapital als Preis zu ermöglichen. Unklar sei derzeit, ob das für alle Anteile oder nur für neu einbezahlte Anteile gelten solle, so Tockner. Im ersteren Fall wäre zu befürchten, dass sich kommunale Eigentümer - in den meisten Fällen Parteien, ihre Vereine oder nahestehende Banken und Versicherungen - in großem Stil, etwa aufgrund von budgetären Erwägungen, von Anteilen trennen könnten. Neu einbezahlte Anteile hingegen könnten durch verstärkten Eigentumswohnbau und Abverkauf von bestehenden Mietwohnungen aufgewertet werden. Tockner: „Fest steht, dass Verkäufe zu Preisen über dem Nennwert den Druck auf die Beschränkungen der Gewinnausschüttung erhöhen werden.“ Fazit: Der Vorschlag bedroht die Wohnungsgemeinnützigkeit. Die Vermögensbindung ist eine der Grundsäulen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG): Durch die Begrenzung der Gewinn-Ausschüttung und andere gesetzliche Beschränkungen ist das erwirtschaftete Eigenkapital auf Dauer für gemeinnützige Zwecke gebunden.
„Prinzipiell sei es zu begrüßen, wenn die Bundesregierung Maßnahmen zur Mobilisierung privaten Kapitals für den sozialen Wohnbau ins Auge fasst“, betont Karl Wurm, Obmann des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV). Die Versicherungen wären ein langjähriger, verlässlicher Partner der Gemeinnützigen und damit wäre es – so Wurm - logisch und richtig zu überlegen, wie diese Unternehmensgruppe und andere institutionelle Anleger langfristig mehr Kapital für den Wohnbau zur Verfügung stellen können. Aber jede Maßnahme zur Verstärkung der finanziellen Basis der Gemeinnützigen müsse mit dem „systemischen“ Zusammenhalt der Prinzipien der Gemeinnützigkeit kompatibel sein.
