Sprengkraft leistbarer Wohnraum

Leistbares Wohnen als Polit-Thema: Ausgelöst hat es das Schicksal einer 87-Jährigen. Mehr als 70 Jahre lang hatte Maricarmen Abascal in ihrer Mietwohnung in Madrid gelebt, dann wollte der Eigentümer, ein Großunternehmen, die Miete von knapp 500 Euro verfünffachen. Bei der Zwangsräumung wurde die Frau auf einer Trage ins Krankenhaus gebracht. Die Geschichte ist bekannt, die Bilder gingen durch die Welt und trieben in ganz Spanien Menschen auf die Straße. Am 5. Oktober demonstrierten in Barcelona Zehntausende gegen hohe Mieten und Wohnungsnot. Gegen Ende des Abends brannten Barrikaden, die Polizei nahm 13 Personen fest. Am selben Tag kündigte Ministerpräsident Pedro Sánchez Neuwahlen für den 29. November an. Kurz zuvor waren zwei Dekrete seiner Regierung zur Mietregulierung im Parlament gescheitert.

Auch in Deutschland entscheidet das Wohnen Wahlen. In Berlin hat Die Linke am 20. September die Wahl zum Abgeordnetenhaus gewonnen – mit dem Plan, Hunderttausende Wohnungen großer Konzerne in öffentliche Hand zu überführen. Schon 2021 hatte eine Mehrheit der Berlinerinnen und Berliner in einem Volksentscheid für die Vergesellschaftung gestimmt. Für Investoren war der Wahlausgang ein verheerendes Signal. Entsprechend schnell reagierte Bundeskanzler Friedrich Merz: Schon tags darauf kündigte er an, ein gesetzliches Enteignungsverbot voranzutreiben und „relativ schnell“ zu einer Entscheidung zu kommen. Es gehe darum, „an die internationalen Investoren eine klare Botschaft zu senden“. Barcelona und Berlin sind nur die Spitze des Eisbergs – ganz Europa hat ein Wohnungsproblem.

Wie sehr das Thema die Politik beschäftigt, zeigte sich Anfang Oktober in München. Eine Delegation um Christiane Teschl-Hofmeister, niederösterreichische Landesrätin für Wohnbau und Soziales, war mit Vertreterinnen und Vertretern der gemeinnützigen Bauvereinigungen, darunter Isabella Stickler, Bundesobfrau der Arge Eigenheim, sowie mit Medienvertretern (darunter a3BAU) nach Bayern gereist. Im Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr begann der Empfang mit dem Hinweis auf Spanien. Der spanische Premierminister habe „gestern das Parlament aufgelöst, weil er zwei Abstimmungen zur Wohnungsregulierung verloren hat“, sagte Ministerialdirektor Thomas Gloßner. Die Wohnraumversorgung rücke „immer stärker in den politischen Mittelpunkt“.

Leistbares Wohnen: „Die Miete, die wir brauchen“

Hans Maier kennt diesen Druck aus erster Hand. Er ist Verbandsdirektor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern), in dem rund 500 Genossenschaften, kommunale, kirchliche und private Wohnungsunternehmen mit zusammen 550.000 Wohnungen organisiert sind. Sie kalkulieren nach einem einfachen Grundsatz: „Wir nehmen die Miete, die wir brauchen, und nicht die Miete, die wir bekommen könnten.“ Laut aktueller Verbandsstatistik liegt die Durchschnittsmiete der Mitglieder in Bayern bei 7,43 Euro je Quadratmeter und damit 27 Prozent unter dem Durchschnitt, in München bei 8,36 Euro, um 48 Prozent darunter. Wer in München eine Wohnung sucht, zahlt deutlich mehr: Inserierte Mietwohnungen kosteten 2025 laut dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Schnitt 21,44 Euro je Quadratmeter netto kalt. Bei Neuverträgen in München gehen laut Bauindustrie und VdW bis zu 50 Prozent des verfügbaren Einkommens für das Wohnen auf – als leistbar gelten in Deutschland 30 Prozent.

Die Berliner Enteignungsdebatte beobachtet Maier genau: „Es verfängt politisch.“ Wenn junge Leute sich keine Wohnung mehr leisten können, „dann ist etwas weggebrochen: das berühmte Aufstiegsversprechen“. Seine Warnung: „Wir können so weitermachen, dann werden die extremen Parteien immer stärker. Wir müssen jetzt ins Machen kommen.“

Mit mehr Förderung allein sei das nicht zu schaffen. Wenn Wohnbau nur noch gefördert funktioniere, „wird sich das der Staat nicht leisten können“. Maier plädiert für drei Säulen: Eigentum, frei finanzierten Mietwohnbau und geförderte Wohnungen für jene, die am freien Markt keine Chance haben. „Wir brauchen das private Geld im Wohnungsbau, sonst wird es nicht gehen.“ Auch im Ministerium sieht man das so: „Der öffentlich geförderte Wohnungsbau wird das niemals leisten können – man wird immer private Investoren brauchen“, sagt Marion Frisch, Leiterin der Abteilung Wohnungswesen und Städtebauförderung. Doch der Neubau stockt. In Bayern werden jährlich 70.000 neue Wohnungen gebraucht, 2025 wurden 47.359 fertig – es fehlen rund 22.600. Seit 2023 sind die Fertigstellungen laut VdW um 28 Prozent zurückgegangen, bei den Mitgliedern des VdW sanken sie 2025 auf 3.505 Wohnungen. Bayern steht damit nicht allein. Deutschlandweit wurden 2025 nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, für 2026 erwartet das Immobilienberatungsunternehmen Colliers ein weiteres Minus von 10 Prozent auf rund 185.000. Die Baugenehmigungen legten 2025 zwar um zehn Prozent zu, das sei aber noch keine Trendwende, sagt Francesca Boucard, Leiterin Market Intelligence & Foresight bei Colliers.

Immer weniger Wohnungen trotz Rekordmittel

Am Geld allein liegt es nicht. „Wir haben eigentlich Rekordmittel“, sagt Frisch. Rund 1,3 Milliarden Euro kann der Freistaat derzeit pro Jahr in die Wohnraumförderung stecken. Maier skizziert das Problem: „2015 hatten wir eine Förderung von 70.000 Euro pro Mietwohnung, jetzt liegen wir bei deutlich über 220.000 Euro pro Wohnung. Wir hatten noch nie so viel Geld – und fördern immer weniger Wohnungen.“ Im geförderten Mietwohnbau waren es zuletzt knapp 6.000 Wohnungen im Jahr.

Dazu kam ein Ansturm auf die Mittel. Als der freie Markt einbrach, drängten Bauträger in die Förderung, um ihre Projekte zu retten. „Man hat uns in diesen Jahren mit Anträgen die Bude eingerannt“, so Frisch. Laut VdW war die Förderung 2024 um 200 Prozent überzeichnet, 2025 blieben Anträge über rund 600 Millionen Euro unberücksichtigt, der Bau von 2.200 Wohnungen liegt auf Eis. Ab 2027 stellt Bayern deshalb auf ein geschlossenes Programm mit festem Bewerbungsende um. Zugleich werden technische Vorgaben wie Mindestzimmergrößen gestrichen, Barrierefreiheit über die Bauordnung hinaus ist nicht mehr Pflicht, sondern wird mit Zuschüssen belohnt. Aus der niederösterreichischen Delegation kam Widerspruch: Wohnungen zu bauen, die in 15 Jahren für die ältere Bevölkerung nicht barrierefrei sind, sei „zu kurz gedacht“, so Isabella Stickler, Bundesobfrau Arge Eigenheim. Frisch räumt ein: „Ich will nicht ausschließen, dass uns das irgendwann auf die Füße fällt.“

Für die Gäste aus Österreich zeigte sich hier der zentrale Unterschied. Deutschland hat die Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 abgeschafft, in Österreich sichert das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) bis heute einen Sockel an leistbaren Wohnungen. Mit den Gemeinnützigen habe man „ein Instrument, mit dem ich mit viel weniger Geld anders steuern und fördern kann“, so Stickler.

Wohnbauförderung: Zweckwidmung bitte warten

Leistbares Wohnen ist in Österreich eng mit der Wohnbauförderung der Länder verknüpft. Laut Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) gaben die Länder 2024 dafür 2,51 Milliarden Euro aus, um 14 Prozent mehr als im Jahr davor, die großvolumige Neubauförderung lag um 27 Prozent über dem Vorjahr. Zugesichert wurden 19.200 Einheiten. Die Förderung kommt dabei mit klaren Vorgaben: Wer gefördert baut, muss Kostenobergrenzen einhalten, und zwar bei den Baukosten ebenso wie beim Grund. In Salzburg dürfen die Grund- und Aufschließungskosten in der Stadt 700 Euro je Quadratmeter förderbarer Wohnnutzfläche nicht übersteigen, im Lungau 430 Euro. In Wien gelten Grundkosten auf Flächen mit der Widmung „geförderter Wohnbau“ als angemessen, wenn sie 188 Euro je Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche nicht überschreiten. Dass der Markt die Grenzen vielerorts sprengt, halten die Länder aber selbst fest. In den Planungsgrundlagen der Stadt Wien heißt es: „Für Bauträger, die geförderten Wohnbau bereitstellen, wird es hingegen immer schwieriger, geeignete Flächen für die Errichtung leistbarer Wohnungen zu sichern.“ Die Stadt Salzburg schreibt, der Erwerb sehr hochpreisiger Grundstücke sei „im Rahmen des geförderten Wohnbaus gar nicht mehr möglich“.

Wie der Marktanteil zeigt, ist geförderter Wohnbau längst nicht mehr der Normalfall. Laut dem Verband der Gemeinnützigen (GBV) wurden in den 1990er-Jahren noch bis zu 70 Prozent aller Wohnungen und Häuser gefördert errichtet, 2022 lag der Förderanteil nur mehr bei 29 Prozent. Der frei finanzierte Wohnbau steckt aber selbst in der Krise. „Bei freifinanzierten Mietwohnungen haben sich internationale Investoren zurückgezogen“, hält das IIBW fest. Ist leistbares Wohnen also nur mit Förderung möglich? Eine WIFO-Studie bezifferte 2021 den Mietvorteil gemeinnütziger Wohnungen gegenüber privaten Mietwohnungen mit rund 2,3 Euro je Quadratmeter. GBV-Obmann Michael Gehbauer betont: „Leistbares Wohnen entsteht nicht von selbst. Es braucht verlässliche Rahmenbedingungen, kalkulierbare Finanzierung und Verfahren, die Projekte nicht unnötig verzögern.“ Gemeinsam mit Roman Oberndorfer, Obmann des WKO-Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, hält er fest: „Nur wenn Bauen wieder planbarer wird, kann ausreichend Wohnraum entstehen.“

Damit die Fördermittel tatsächlich im Wohnbau landen, wird derzeit über die Wiedereinführung der Zweckwidmung diskutiert. Der Wohnbauförderungsbeitrag, je 0,5 Prozent der Lohnsumme von Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite, ist seit 2008 nicht mehr zweckgebunden, die Länder können die Mittel auch anderweitig verwenden. IIBW-Experte Wolfgang Amann beziffert den Beitrag auf „jährlich gut 1,5 Milliarden Euro“. Die Bundesregierung hat die Wiedereinführung der Zweckbindung ins Regierungsprogramm geschrieben. Noch-Wohnbauminister Andreas Babler sagte im Februar in a3BAU: „Die Mittel und Erträge aus diesen Beiträgen sollen auch tatsächlich im Wohnbau landen.“ Umgesetzt werden soll das im Zuge der Vorarbeiten zum nächsten Finanzausgleich, gemeinsam mit den Ländern. Die Branche drängt: „Die Zweckwidmung der Wohnbauförderung ist kein bürokratischer Wunsch, sondern ein Gebot der Vernunft“, sagt Gehbauer. Und Josef Muchitsch, Vorsitzender der Gewerkschaft Bau-Holz, forderte Ende September: „Die Mittel der Wohnbauförderung müssen dort ankommen, wo sie hingehören: im Wohnbau.“

Ähnliche Probleme, ähnliche Lösungen

Gleich ist in beiden Ländern – Bayern wie Niederösterreich – der Kostendruck. „Wir haben ähnliche Themen, ähnliche Herausforderungen und ähnliche Probleme – und, wenn es gut geht, vielleicht auch ähnliche Lösungen“, sagte Teschl-Hofmeister. Sie ist überzeugt, „dass die soziale Frage und die Frage des Wohnens in Zukunft politisch wie sachlich die entscheidenden Fragen sein werden. Wenn man nicht weiß, wie man wohnen und sich das Leben leisten soll, hat alles andere wenig Priorität.“

Wie groß der Kostendruck auch hierzulande ist, zeigt der Baukostenindex von Statistik Austria. Im Wohnhaus- und Siedlungsbau lag er 2025 im Jahresdurchschnitt bei 130,2 Punkten (2020 = 100), die Kosten sind also in fünf Jahren um rund 30 Prozent gestiegen. Den ersten Schub nach der Pandemie lösten Material, Energie und Transport aus: 2021 die Materialknappheit infolge der Lieferkettenprobleme, 2022 vor allem die Energiepreise, die den Index um weitere 10,1 Prozent nach oben trieben. Seit 2023 verschiebt sich die Last zu den Löhnen. Von 2022 bis 2025 stieg der Lohnindex von 105,1 auf 126,7 Punkte, die Komponente für Material, Energie und Transport ging leicht von 137,5 auf 133,6 Punkte zurück. 2026 zieht die Entwicklung wieder an. Im Mai lagen die Kosten um 5,6 Prozent über dem Vorjahr, im August noch um 5,3 Prozent. Statistik Austria führt den Sprung im Mai auf die seit 1. Mai 2026 geltenden Kollektivverträge in mehreren Baugewerben zurück. Die Prognosen hatten das nicht vorhergesehen: Das WIFO hatte im November 2025 für 2026 im Wohnbau nur ein Plus von 0,1 Prozent erwartet.

Weil sich das Geld nicht vermehren lasse, suche Niederösterreich nach Wegen, „die Regeln, die das Bauen umgeben, in Schach zu halten“. Die Bauordnung wurde bereits geändert: Wer saniert, soll nicht auf Neubaustandard kommen müssen. Der Rest sei schwieriger. „Die Geister, die wir riefen, werden wir nicht mehr los.“ Gefragt sei ein Weg mit Hausverstand, der Komforteinschränkungen bedeuten könne, aber selbstverständlich ohne Sicherheitseinschränkungen.

Gebäudetyp E: Sparen am Komfort, nicht an der Sicherheit

Genau hier setzt Bayern mit dem Gebäudetyp E an. Das E steht für „einfach“ und „experimentell“, erklärt Martin Kraus-Vonjahr, Leiter der Abteilung Recht, Planung und Bautechnik im Bauministerium. „Wir wollen mit dem Gebäudetyp E keinen neuen Standard begründen.“ Ziel seien Freiräume für Planerinnen und Planer, an der Sicherheit werde nicht gerüttelt, es gehe um Komfortstandards. In 19 Pilotprojekten, 15 davon im Wohnbau, werden Statik, Brand- und Schallschutz, Energieeinsparung, Barrierefreiheit, Haustechnik, Stellplätze und die Wiederverwendung von Bauteilen durchgespielt, wissenschaftlich begleitet von der TU Braunschweig.

Mehr zur Umsetzung des Gebäudetyps E in Bayern

In Ingolstadt verzichtet ein Haus mit 15 Wohnungen auf Heizung, Lüftung und Kühlung. Speichermasse und die Abwärme von Menschen und Geräten sollen für 22 bis 26 Grad sorgen, die Baukosten liegen laut Ministerium um rund 16 Prozent niedriger, allerdings hängt alles am Nutzerverhalten. Beim genossenschaftlichen Projekt „Das große kleine Haus“ in München mit 29 Wohnungen sparen reduzierte Wand- und Bodenaufbauten Material und bringen Wohnfläche, der Mindestschallschutz wird dafür unterschritten, Einsparung rund 11 Prozent. In Augsburg setzt eine Anlage mit 54 Wohnungen auf Stromdirektheizung und Photovoltaik und kommt ebenfalls auf rund 16 Prozent. Über alle Pilotprojekte liegen die Einsparungen nach derzeitigem Stand bei an die 15 Prozent. Dass nicht jeder Ansatz billiger macht, hat die Delegation ebenfalls mitgenommen. „Wer auf Re-Use setzt, baut nachhaltiger, aber nicht billiger“, so Teschl-Hofmeister.

Das größte Hindernis liegt allerdings im Zivilrecht, erklärt Kraus-Vonjahr. Gerichte werten ein Haus als mangelhaft, wenn es nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht – und die liegen oft über dem, was der Staat vorschreibt. Beim Schallschutz etwa werde zu 90 Prozent der erhöhte Standard gebaut, gesetzlich gefordert ist nur der Mindestschallschutz. Planer scheuen deshalb das Haftungsrisiko. Bayern will, dass die staatlichen Technischen Baubestimmungen als Basisstandard gelten, wer mehr will, muss es vereinbaren. Kraus-Vonjahr vergleicht das mit dem Autokauf: Zubehör könne jeder haben, „man soll es aber nicht von vornherein erwarten dürfen, sondern bestellen müssen“. Regeln kann das nur der Bund. Die Ampel-Regierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus, kurz Gebäudetyp-E-Gesetz, am 6. November 2024 im Kabinett beschlossen, am selben Abend zerbrach die Koalition. Die neue Bundesregierung hat im Juli einen Entwurf fertiggestellt, beschlossen ist er nicht. In Bayern wartet man „fast sehnsüchtig Tag für Tag darauf“.

Was im eigenen Zuständigkeitsbereich liegt, setzt der Freistaat um. Für geförderte Wohnungen ist nur noch ein halber Stellplatz Pflicht, für alle anderen dürfen die Gemeinden höchstens zwei vorschreiben. Und die Umbauordnung, die derzeit im Landtag liegt, folgt derselben Logik wie Niederösterreichs Bauordnung: „Das Gebäude muss nach dem Umbau nur das können, was es vorher auch schon konnte.“

In Österreich fordert die Bauwirtschaft seit Herbst 2024 ein eigenes Modell. „Wir fordern – in Anlehnung an den neuen Gebäudetyp E in Deutschland – einen Gebäudetyp E3“, sagte Anton Rieder, aktuell Bundesinnungsmeister-Stellvertreter Bau, bei der Präsentation einer Studie der Universität Innsbruck. „E“ steht dabei für „einfach, effizient, evaluiert“. Gemeint ist damit aber kein technisch spezifizierter Gebäudetypus, sondern der Wunsch nach flexibleren Planungsmöglichkeiten. Studienautor Georg Fröch kam zum Schluss, „dass bei relevanten Abweichungen von normativen Anforderungen Kosteneinsparungen relativ leicht möglich sind“.

Auch Austrian Standards hat reagiert: Seit Sommer 2025 heißt es im Vorwort neuer nationaler Bau-Önormen, ihre Einhaltung könne „einen Weg zur Erreichung des Stands der Technik darstellen, ist jedoch nicht zwingend der einzige oder ausschließliche Weg“. Ein Gesetz zum Gebäudetyp E gibt es in Österreich aber weder auf Bundes- noch auf Landesebene. Vorarlberg will die Einführung eines „Gebäudetyps V“ prüfen, Tirol hat ein Paket mit 27 Erleichterungen im Baurecht in Begutachtung geschickt. Die Bundesinnung Bau sieht in den Bauordnungen bereits Abweichungsmöglichkeiten, etwa im oberösterreichischen Bautechnikgesetz, und mahnt: „Wenn man in Österreich – wie in Deutschland – einen Gebäudetyp E einführen will, ist dafür ein gemeinsamer Wille auf allen Ebenen (Politik, Verwaltung und Wirtschaft) unerlässlich.“

Bauen, was sich die Menschen leisten können

Worum es beim Gebäudetyp E geht, bringt Hans Maier auf den Punkt: „Den Gebäudetyp E […], den brauchen wir jetzt einfach.“ Und weiter: „Damit wir wieder das bauen können, was sich die Menschen leisten können.“ Wer alle Standards berücksichtige, müsse in Deutschland im Schnitt eine Miete von 18 bis 20 Euro verlangen. Wer leistbar bauen will, muss sich deshalb auf eine Diskussion über Bau- und Ausstattungsstandards einlassen – und klären, was ein Gebäude können muss oder was es können soll.

Die Frage stellt sich in Österreich genauso. Das gesetzliche Mindestniveau legen die Bauordnungen der Länder und die Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik (OIB) fest – von Standsicherheit und Brandschutz bis zu Schallschutz und Energie. Darüber liegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik, die Önormen mit oft zusätzlichen Komfort- und Qualitätsanforderungen und an der Spitze der Stand der Technik. Als Faustregel gilt: Die Bauordnung bestimmt, was man bauen darf, die Norm, wie man bauen soll – und sie ist technisch meist die höhere Latte. Verpflichtend sind Önormen nicht, verbindlich werden sie erst durch einen Verweis in einem Gesetz oder Vertrag. In der Praxis werden sie trotzdem zum Pflichtstandard. Denn im Streitfall gelten sie als Indiz für die anerkannten Regeln der Technik, die der Bauherr „gewöhnlich voraussetzen“ darf (§ 922 ABGB). Wer abweicht, trägt ein erhöhtes Haftungsrisiko, also halten Planer und Baufirmen jede Norm ein, oft mit Reserve – und das bei etwa 5.000(!) baurelevanten Normen.

In Deutschland ist das Problem dasselbe. Zivilgerichte hätten DIN-Normen wie „antizipierte Sachverständigengutachten“ behandelt, hieß es im Bauministerium. Genau dort setzt der bayerische Vorschlag an, den staatlichen Standard zum Basisstandard zu machen.

Ein Korridor statt einer neuen Stufe

Übertragen auf Österreich wäre der Gebäudetyp E keine neue Stufe, sondern ein vertraglich nutzbarer Korridor zwischen der Bauordnung und den anerkannten Regeln der Technik, erklärt Baurechtsexperte Georg Karasek. Die Bauordnung bliebe die Untergrenze, ihre Schutzziele wären nicht verhandelbar. Abweichen dürften nur Komfort- und Ausstattungsstandards, etwa beim erhöhten Schallschutz oder bei der Haustechnik. Möglich ist eine solche Vereinbarung schon heute, die Hürden sind aber hoch, so Karasek. Gegenüber Verbrauchern reiche „ein einfacher Satz im Vertrag nicht aus“. Karasek fordert deshalb, dass der Gesetzgeber die nicht abdingbaren Mindeststandards für Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheit festlegt und Komfortnormen vertraglich flexibler gestaltet werden können. Diese Trennlinie solle er „ausdrücklich ziehen und nicht der Rechtsprechung überlassen“.

Weitere Kostentreiber

Die Standards sind allerdings nur ein Teil der Rechnung. Andere Kostentreiber liegen außerhalb des Gebäudes – allen voran der Grund. Noch stärker als die Baukosten sind in den vergangenen Jahren die Grundkosten gestiegen. Laut Statistik Austria kostete ein Quadratmeter bebaubares Grundstück in Österreich 2025 im Durchschnitt 135 Euro, 2020 waren es noch 74 Euro. Das ist ein Plus von rund 82 Prozent, während der Baukostenindex im Wohnbau im selben Zeitraum um rund 30 Prozent zulegte. Dazu kommt eine enorme regionale Spreizung: Im Burgenland lag der Durchschnittspreis 2025 bei 77 Euro, in Tirol bei 391 Euro, in Vorarlberg bei 640 Euro und in Wien bei 799 Euro je Quadratmeter. Die Werte beruhen auf den tatsächlich verkauften Grundstücken und sind daher kein qualitätsbereinigter Preisindex, die Richtung ist aber eindeutig.

Für Bauträger geht die Rechnung damit oft nicht mehr auf. Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien, schilderte bei einer Pressekonferenz der Initiative Pro Bauen & Sanieren im September, dass viele Projekte wegen der Grund- und Baukosten in der Kalkulation auf Preise kommen, die am Markt nicht zu erzielen sind. „Auch das ist schon ein Bremseffekt. Das heißt, man muss hier wirklich auf der Kostenseite ansetzen.“

In Bayern beschreiben Bauindustrie und VdW dasselbe Phänomen: Investoren bauen nicht, „weil erzielbare Mieten die Baukosten nicht mehr decken“. Bei den Grundkosten sieht Pisecky den Hebel in der Nachverdichtung und Innenentwicklung. In Wien zeigt sich das bereits: Laut einer WIFO-Analyse vom November 2025 ist die Wohnbautätigkeit im Bereich An-, Auf- und Umbau dort inzwischen mengenmäßig bedeutender als der Neubau. Bauindustrie und VdW in Bayern setzen zusätzlich bei den Kommunen an: Bei kommunalen Grundstücken soll das Konzept entscheiden und nicht der Höchstpreis, die Gegenleistung sind bezahlbare Wohnungen. Bei den Baukosten nimmt Pisecky Bund und vor allem Länder in die Pflicht, von Ausstattungsvorgaben bis zur Stellplatzpflicht, die bei einer kleinen Wohnung bis zu 25 Prozent der Kosten ausmachen könne. Sein Befund: „Das sind alles Kostentreiber.“

Wie teuer Stellplätze sind, hat das Land Tirol erheben lassen. Die Studie von tbw research vom Mai 2025 wertet Erhebungen aus dem deutschsprachigen Raum aus und rechnet sie auf das Preisniveau 2023 um. Demnach kostet die Errichtung eines Tiefgaragenplatzes zwischen 16.000 und 70.000 Euro. Rund 75 Prozent davon entfallen auf Bauarbeiten und Material, weitere Posten sind etwa die technische Ausstattung und Baunebenkosten wie Planung und Vermessung. Über eine Betriebsdauer von 20 Jahren kommen laufende Kosten von 2.400 bis 20.000 Euro hinzu. Den Großteil davon machen Überwachung und Sicherheit aus, nur rund zehn Prozent die Wartung im engeren Sinn. Dazu kommt der Grund: Die Studie setzt je Stellplatz im Schnitt 27,5 Quadratmeter an. Bei der Tiefgarage rechnet sie nur 30 Prozent der Grunderwerbskosten ein, weil sich das Grundstück mit der Nutzung darüber teilt. Die Tiefgarage spart damit Fläche, ist laut Studie aber mit sehr hohen Errichtungs- und laufenden Kosten verbunden. Diese tragen zunächst die Bauträger, sie schlagen sich aber „in weiterer Folge in hohen Wohnkosten für Mieterinnen oder Wohnungseigentümerinnen“ nieder.

Infrastruktur als weiterer Kostentreiber

Das erklärt auch, warum die großen Baukonzerne bei ihren Ankündigungen, unter 2.000 Euro je Quadratmeter zu bauen, die Grundkosten außen vor lassen.

Baukonzepte unter 2.000 Euro

Sie sind aber nicht der einzige Posten, der nicht eingerechnet wird. Porr und Strabag peilen mit seriellen Systemen genau diese Marke an. „Porr Living“ will unter 2.000 Euro je Quadratmeter bleiben, Strabag listet beim Bausystem „Tetriqx“ beim günstigsten Quadratmeterpreis von 1.950 Euro ausdrücklich auf, was nicht enthalten ist: „Planung, Tiefgeschosse, große Außenanlagen, Garage, Sonderfundierungsmaßnahmen, Haustechnikzentrale“. Gerade die Haustechnik ist ein gewichtiger Block. Im Warenkorb des Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau entfallen laut Statistik Austria 10,49 Prozent der Kosten auf Heizung, Klima, Lüftung und Sanitär, 7,22 Prozent auf Elektroarbeiten und 0,57 Prozent auf Fördertechnik. Hinzu kommen Leistungen, die mit dem Gebäude selbst wenig zu tun haben. In Wien kann die Stadt seit 2014 mit Bauträgern städtebauliche Verträge schließen, in denen diese sich laut Stadt Wien „in der Regel zur Leistung von Infrastrukturkostenbeiträgen verpflichten“.

Wie weit das gehen kann, zeigt der von der Stadt veröffentlichte Vertrag zum Stadtquartier Eibengasse in der Donaustadt, wo rund 2.600 Wohnungen entstehen sollen: Die Projektwerber leisten einen Kostenbeitrag von 7,083 Millionen Euro für technische und grüne Infrastruktur, errichten auf eigene Kosten zwei Kindergärten mit mindestens 16 Gruppen und übertragen der Stadt unentgeltlich rund 7.900 Quadratmeter für einen Zentralpark. München kennt solche Vereinbarungen als Sozialgerechte Bodennutzung, kurz SoBon. Bauindustrie und VdW halten das Modell für bewährt, es müsse sich aber „für privates Kapital rechnen“.

Auch Zeit kostet Geld

Laut einer Erhebung der Vereinigung Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) unter ihren Mitgliedern auf Basis mehrerer hundert Projekte dauert es bei Wohnbauprojekten im Schnitt 67 Monate von der Widmung bis zur rechtskräftigen Bewilligung. Allein die Widmungsverfahren nehmen durchschnittlich 35 Monate in Anspruch, obwohl die gesetzlichen Fristen vielfach bei rund acht Monaten liegen, das Baubewilligungsverfahren dauert im Schnitt weitere 21 Monate. „Aktuell sprechen wir von fünf bis sechs Jahren Verfahrensdauer. Diese Zeit ist nicht akzeptabel“, sagt VÖPE-Präsident Andreas Köttl. Für ihn ist klar: „Je länger Bewilligungen dauern, desto teurer wird Wohnraum.“ Die Gemeinnützigen machen dieselbe Erfahrung. „Verfahren, die früher deutlich schneller abgeschlossen wurden, dauern heute oft Jahre länger“, sagt GBV-Obmann Gehbauer. Gemeinsam schlagen beide Verbände vor, den Brandschutz durch unabhängige Sachverständige prüfen zu lassen, was laut GBV sechs bis neun Monate einsparen würde. Zudem soll eine Bewilligung automatisch als erteilt gelten, wenn die Behörde innerhalb der gesetzlichen Frist nicht entscheidet. Bei Einwendungen fordern VÖPE und GBV den Nachweis eines berechtigten Interesses oder Kostenfolgen, ein digitaler „gläserner Akt“ soll für mehr Transparenz sorgen.

Bayern ist beim digitalen Verfahren schon weiter. Seit 2021 wurden dort rund 135.000 Vorgänge digital eingereicht, bis zu 60 Prozent der Bauanträge kommen bereits digital, mit einer Novelle soll die digitale Einreichung zur Regel werden. Bauindustrie und VdW fordern zusätzlich verbindliche Fristen.

Zusätzlich setzt Deutschland auf den sogenannten Bau-Turbo. Er beschleunigt nicht die Einreichung, sondern die Planung: Seit 30. Oktober 2025 können Städte und Gemeinden nach dem neuen § 246e Baugesetzbuch auf die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans verzichten. Zusätzliche Wohnungen können laut Bundesregierung „bereits nach einer dreimonatigen Prüfung durch die Gemeinde zugelassen werden“, die Regelung gilt als Experimentierklausel bis Ende 2030. Voraussetzung ist allerdings, dass die Gemeinde mitzieht. Der Start verlief holprig, in Bayern auch deshalb, weil die ersten Monate in den Kommunalwahlkampf fielen. „Vor einer Kommunalwahl traut sich niemand mehr etwas“, erklärt Maier vom VdW. Inzwischen sei der Bau-Turbo aber „überall langsam auf dem Vormarsch, zumindest in Bayern“, gute Beispiele gebe es etwa in München.

Eine Überlegung übrigens auch für Österreich: Hier dauern wie erwähnt laut VÖPE allein die Widmungsverfahren im Schnitt 35 Monate. Ein vergleichbares Instrument, das Gemeinden mehr Spielraum gegenüber bestehenden Plänen gibt, bräuchte kein Bundesgesetz. Da Raumordnung und Baurecht weitgehend Ländersache sind, hätten es die Länder selbst in der Hand.