Bei Logistik-Immobilien hat ein Boom eingesetzt

Logistik: Der Boom beginnt jetzt

Logistik-Immobilien waren in Österreich jahrzehntelang Stiefkinder der Investoren, weil sie vergleichsweise geringe Renditen abgeworfen haben. Jetzt aber hat hierzulande ein Boom eingesetzt, an dem der wachsende Onlinehandel wesentlichen Anteil hat. Allerdings: „Es reicht aber nicht mehr aus, nur eine Halle zu bauen“, sagt Logistik-Professor Sebastian Kummer.

Logistik-Immobilien waren in der österreichischen Immobilienbranche jahrzehntelang eine eher ungewollte Assetklasse, weil die mit Logistik-Anlagen erzielbaren Renditen vielen Investoren zu niedrig waren und auch die Nachfrage gefehlt hat. Büros waren die Lieblingskinder, Logistik-Zentren die Stiefkinder. Und diese stehen jetzt schon vereinzelt in Konkurrenz zu Wohn-Neubauten, die bis vor kurzem ebenfalls keine präferierte Assetklasse waren, ebenfalls wegen der als unbefriedigend empfundenen Renditen, weil sich Wohnbauträger neuerdings auch für Gewerbegründe interessieren.

Seit Betongold aber eine überaus beliebte Anlageform geworden ist, haben sich gar manche Perspektiven massiv verändert. Und so ist es auch alles andere als ein Zufall, dass jüngst in Graz die erste „Logistics-Business Expo“ eröffnet wurde, die „alles zum Thema Distributions-Technologien und -Dienstleistungen sowie Logistik und Materialfluss in den Mittelpunkt stellt“.

„Es hat schon lange Investoren gegeben, die in Logistik-Immobilien investieren wollten, die potenziellen Betreiber waren aber zögerlich, auch weil die Nachfrage gefehlt hat. Das ist nicht so gelaufen wie geplant. Die Immofinanz hat eine eigene Abteilung für Logistik-Immobilien aufgebaut, die war aber anscheinend ein bisschen zu früh dran“, stellt Sebastian Kummer im a3-Gespräch fest, der Vorstand des Instituts für Transportwirtschaft und Logistik an der Wirtschaftsuniversität Wien. Jetzt werde „wahnsinnig viel“ investiert.

Logistik-Zentrum Wien-Nord

Eines der ganz raren Investoren-Projekte steht in Hagenbrunn mit dem Logistik-Zentrum Wien-Nord, wo Karimpol frühzeitig den Trend erkannt und ab 2012 „spekulative Logistikobjekte“ (Der Standard, Anm.) errichtet hat: Waren es bisher bereits 44.000 m², so sind neuerdings durch eine Erweiterung weitere 24.000 m² Lager- und Büroflächen mit Class A-Standard dazugekommen. „Altmieter“ sind die A1 Telekom Austria, Kühne & Nagel, Schachinger und Phoenix.

Onlinehandel braucht mehr Platz

Jetzt bauen sich die großen Player ihre Logistik-Anlagen selbst, sagt Kummer, Und zwar deshalb jetzt, weil der Online-Handel so richtig losgegangen sei. Früher seien Logistik-Immobilien Investoren-getrieben gewesen, jetzt seien sie Nachfrage-getrieben. „Dazu kommt noch, dass der Onlinehandel mehr Lagerfläche braucht als der Stationärhandel. Und zwar gleich um 30 bis 50 Prozent mehr.

Es reiche allerdings nicht mehr aus, nur eine Halle zu bauen, „sondern man muss auch Betreuung schaffen“, hält Kummer fest und nennt als ein Beispiel den von Metrans betriebenen Terminal in Krems/Donau. Als weiteres Beispiel für einen „idealen Standort“ nennt er Fischamend, wo das internationale Transport- und Logistik-Unternehmen cargo-partner Anfang Juni an seinem Firmensitz den Baubeginn des neuen iLogistics Centers gefeiert hat.

cargo-partner Fischamend

Eben erst als Kategorie-Sieger des Österreichischen Exportpreises mit Gold ausgezeichnet, schafft cargo-partner 24.500 Palettenstellplätze im Hochregallager auf 7.800 m², sowie Blocklagerung auf 2.000 m² im Wareneingangs- und -ausgangsbereich und ein Kleinteilelager auf 1.800 m² mit 10.000 Boxen in einem vollautomatischen Shuttle-System, wobei der Ausbau auf 40.000 Boxen möglich ist. 10.615 m² umfasst die bebaute Fläche, die Nutzfläche macht 12.250 m² aus, die Kosten betragen nach Firmenangaben rund 15 Millionen Euro, die Inbetriebnahme ist für Mitte 2018 geplant.

Der Holzbau wird von der Wiehag geliefert, wobei 4.300 m² Holz in der Konstruktion verbaut werden. Für den Generalplaner Helmut Poppe von Poppe*Prehal Architekten eröffnet dieses Projekt „eine neue Dimension im Holzbau: Mit dem durchgehend 18 Meter hohen Hochregallager und maximalen Setzungen von 8,5 Zentimeter auf zehn Jahre über die gesamte Decke sind wir hier an den Grenzen des Holzbaus für Hochregallager“, erklärte Poppe unmittelbar nach Baubeginn bei einer Fachveranstaltung im Grazer HdA. Für den Betreiber cargo-partner ermöglicht die Holzbauweise „eine kostenschonende Temperaturführung zwischen 15° Celsius und 26° Celsius (+/- 2° C), eine konstante Luftfeuchtigkeit von bis zu 70 Prozent, niedrige Betriebskosten sowie erhebliche Ersparnisse an CO2-Emissionen“.

Metro ZERO1

Helmut Poppe, der viele einschlägige Erfahrungen und unter anderem die häufig publizierte Schachinger-Anlage geplant hat, erlebte im Sommer auch die Inbetriebnahme seines „Leuchttumprojektes“ Metro ZERO1 in St. Pölten, was für zero emission steht. Dieser Metro-Markt mit 12.000 m² Gesamt-Nutzfläche und 9.500 m² Verkaufsfläche sei komplett dem Nachhaltigkeitsgedanken verschrieben worden und wurde als Verkaufseinrichtung weltweit erstmals mit „Breeam Outstanding“ zertifiziert.

„Österreichs größtes Industrie- und Logistikzentrum“

In Enzersdorf an der Fischa, südöstlich des Wiener Flughafens, entsteht derzeit mit dem „Industrial Campus Vienna East“ der Deutschen Logistik Holding (DLH), einem Unternehmen der Zech-Gruppe, „Österreichs größtes Industrie- und Logistikzentrum“. Auf 30 Hektar Grundfläche soll ein Logistikpark, „energieeffizient und CO2-arm“ mit 170.000 m² errichtet werden, 160.000 m² Hallenfläche und 10.000 m² Büros. In den ersten Bauabschnitt ist das Dienstleistungs-Unternehmen Arvato, das für Bertelsmann arbeitet und bisher in Schwechat angesiedelt war, bereits eingezogen, Hornbach soll im kommenden Frühjahr folgen. Im dritten Quartal 2018 soll der erste Bauabschnitt mit rund 46.500 m² Hallen- und ca. 3.600 m² Büroflächen fertiggestellt werden, Ende 2021 soll die Anlage komplett sein.

Neues Air Cargo Center am Wiener Flughafen

In unmittelbarer Nähe, am Wiener Flughafen, wurde Anfang Oktober die Erweiterung des Air Cargo Centers in Betrieb genommen. „Um den Anforderungen des Luftfrachtaufkommens gerecht zu werden, wurde das Air Cargo Center durch eine multifunktionale Frachthalle mit einstellbarer Temperaturspanne, anschließenden Vorderdachflächen und einem geräumigen Ladehof auf einer Fläche von rund 15.000 m² erweitert“, meldet der Flughafen.

Die hochmoderne Frachthalle gliedere sich in drei Bereiche, wobei jeder davon für spezielle operative Prozesse vorgesehen sei. So werde in einem Bereich die Flugfrachtabfertigung abgewickelt, nebenan der Warenumschlag für Flug- und LKW-Fracht durchgeführt und ein weiterer Bereich fokussiere sich auf die LKW-Fracht. Ein direkter Zugang zum Vorfeld sowie moderne Technologien beschleunigten die Prozesse und sorgten für die optimale Integration aller involvierten Partner der Prozesskette.

„Außerdem wurde am Dach des Air Cargo Center die bereits dritte Photovoltaik-Anlage am Flughafen Wien in Betrieb genommen. Auf einer Gesamtfläche von 7.900 m² generieren 2.640 Solarmodule einen jährlichen Stromertrag von über 700.000 kWh. Damit wird die ACC-Halle zu 100 Prozent mit Eigenstrom versorgt. Zusammen generieren die drei Photovoltaik-Anlagen am Airport auf einer Gesamtfläche von rund 11.100 m² über 1.200.000 kWh Solarstrom pro Jahr. Damit zählt der Standort mit seinen Photovoltaik-Einrichtungen zu den größten Anlagen österreichweit“, sagt der Flughafen zu seiner Rolle als Energieproduzent.

Winkler-Zentrallager in Himberg

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass das Wiener Umland bei modernen Logistik-Immobilien Nachholbedarf hat, denn nach einer Studie von CBRE fallen nur 34 Prozent der Logistikimmobilien im Großraum Wien in die Kategorie „A“. Auch deshalb hat der Stuttgarter Nutzfahrzeuge-Ersatzteilhändler Winkler kürzlich den Spatenstich für ein Zentrallager in Himberg gefeiert, mit dem die Lieferwege zu den osteuropäischen Winkler-Standorten verkürzt werden sollen. Gebaut werden ein automatisches Hochregal- und Kleinteilelager, ein manuell bedientes Palettenregal sowie Gefahrenstoff-Lager, die bis Mitte 2018 fertig sein sollen. Auftragnehmer für den Bau ist Goldbeck Rhomberg.

Frigologo baut in Maria Lanzendorf aus

Ganz in der Nähe, in Maria Lanzendorf, hat der Salzburger Lebensmittel-Logistiker Frigologo mit der Erweiterung seines Standortes begonnen, vergrößert die Umschlagsfläche, will im Dezember den ersten Zubau in Betrieb nehmen und bis zum Frühjahr eine weitere Lagerhalle. Dann werden 23.000 m² Lager- und 2.000 m² vermietbarer Büroflächen zur Verfügung stehen.

Logistik-Immobilien auch in Wien

Nicht nur im Wiener Speckgürtel, auch in der Stadt selbst tut sich logistisch Einiges: Auf dem ehemaligen Novartis-Grundstück in Wien-Liesing entwickelt der englische Immobilienkonzern Segro einen Business Park, auf dem sich bereits DHL Paket Austria angesiedelt hat. Für geplante 52 Betriebseinheiten auf ca. 57.000 m² werden derzeit Mieter gesucht. Schließlich wurde die Mehrheit an der DZH-Logistikpark-Lagerbetriebsges.m.b.H., die das ehemalige Konsum-Zentrallager und späteren Baumax-Markt in Hirschstetten betreibt, von der Pipes Holding (Haselsteiner & Zöchling) um rund 66 Millionen Euro gekauft, um es in ein modernes Logistik-Zentrum umzugestalten.

Cargo Center Graz wachst unaufhörlich

Nicht nur im Wiener Umland expandieren die Logistiker, auch südlich von Graz in Werndorf, wächst das Cargo Center Graz (CCG) unaufhörlich: Täglich ein bis zwei Containerzüge verkehren zwischen dem CCG und dem Hafen Koper, hier wird ein Wachstum zwischen fünf Prozent und zehn Prozent erwartet. Auch auch die Container-Umschlagmengen „im oberen einstelligen und knapp zweistelligen Bereich“ wachsen, wie CCG-Geschäftsführer Franz Glanz erklärt.

Weshalb der nächste Expansionsschritt laut Glanz bereits feststeht: „Es wird bis 2023 in mehreren Ausbaustufen ein zweiter Container-Terminal errichtet. Das Projekt wird von CCG, Land Steiermark unter Einbindung des Container-Operateurs STLB und in Abstimmung mit ÖBB Bau- und Infrastruktur geplant und errichtet. Die Erweiterung der Umschlagskapazitäten ist aufgrund des kontinuierlichen Wachstums notwendig und muss vor Inbetriebnahme der „Baltisch-Adriatischen Achse“ (Semmering- und Koralmtunnel) 2023 abgeschlossen sein“.

„CCG profitiert in erster Linie von der Standortqualität, den Wachstumsmöglichkeiten am Standort und von einer sehr hohen Dienstleistungsqualität, die insbesondere große Logistik- und Handelskonzerne schätzen. Der Onlinehandel braucht effiziente Logistik-Systeme und in diesen Bereichen gibt es enormes Wachstum. Online-Handel trägt aber beim CCG eher eingeschränkt zum Wachstum bei“, stellt CCG-Geschäftsführer Franz Glanz fest.

„Wenn die Konjunktur anhält, geht es mit den Logistik-Immobilien weiter. Wenn sie aber abbricht, dann sieht es schlecht aus“, sagt Transport- und Logistikprofessor Kummer abschließend. Starker Trost: „Logistik ist nicht so ganz gut substituierbar“. Die jüngsten Zahlen zum Straßengüterverkehr stimmen optimistisch: 2016 stieg das Transportaufkommen um 5,7 Prozent gegenüber 2015 an. Allerdings müssen sie Investoren auf sinkende Renditen einstellen, nicht zuletzt wegen der Grundstückspreise: Bei Otto Immobilien spricht man von Spitzenrenditen von 5,75 Prozent, es soll aber auch vereinzelt Standorte mit einer 8 vor dem Komma geben.