Normabweichung am Bau: Wo das Haftungsrisiko beginnt
Lehmputz, Strohballendämmung, neuartige Abdichtungssysteme oder der Wunsch des Bauherrn nach einer „einfacheren“ Lösung: Wer abseits von Önormen baut, bewegt sich nicht automatisch im rechtsfreien Raum. Eine Normabweichung erhöht aber das Haftungsrisiko, besonders gegenüber Verbrauchern. Für die Einordnung sind vorweg einige Begriffsbestimmungen notwendig.
Die wichtigsten Begriffe
- Stand der Technik: Darunter versteht man den Entwicklungsstand fortschrittlicher Verfahren, Einrichtungen oder Betriebsweisen, der nach herrschender Auffassung führender Fachleute das Erreichen des jeweiligen technischen Schutzziels als gesichert erscheinen lässt. Er muss noch nicht allgemein anerkannt oder in der Praxis allgemein angewandt sein.
- Allgemein anerkannte Regeln der Technik: Darunter versteht man technische Regeln, die wissenschaftlich begründet, in der Fachwelt anerkannt und in der Praxis bewährt sind.
- Normabweichung: Die Abweichung von einer für das konkrete Bauvorhaben einschlägigen technischen Norm oder Regel. Sie ist nicht automatisch ein Mangel, begründet aber eine erhöhte Nachweis- und Aufklärungspflicht.
- Gleichwertigkeit: Der Nachweis, dass eine abweichende Lösung dieselben Schutzziele (Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz, Hygiene) erreicht.
- Verbraucher: Verbraucher ist jeder, für den ein Rechtsgeschäft nicht zum Betrieb eines Unternehmens gehört. Der private Häuslbauer ist Verbraucher, der gewerbliche Bauherr nicht.
Önormen und OIB-Richtlinien: Was verbindlich ist
Önormen sind privatrechtliche Regelwerke, die von Austrian Standards International erarbeitet werden. Sie sind grundsätzlich nicht verbindlich. Verbindlich werden sie auf zwei Wegen: wenn Gesetze oder Verordnungen auf sie verweisen oder wenn die Vertragsparteien sie vereinbaren. Zwingend sind dagegen die bauordnungsrechtlichen Vorgaben der Länder, die über die OIB-Richtlinien weitgehend harmonisiert sind. Auch diese sehen aber vor, dass Abweichungen zulässig sein können, wenn das geforderte Schutzniveau nachweislich gleichwertig erreicht wird.
Die OIB-Richtlinien sind vom Österreichischen Institut für Bautechnik erarbeitete technische Anforderungen an Bauwerke (OIB-RL 1 bis 6: Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene und Gesundheit, Nutzungssicherheit, Schallschutz, Energieeinsparung). Sie sind selbst kein Gesetz, sondern werden erst durch das jeweilige Land für verbindlich erklärt, meist in einer Bautechnikverordnung.
Normabweichung nur mit Nachweis
Wer die OIB-Richtlinien einhält, erfüllt die Schutzziele ohne weiteren Nachweis. Eine Abweichung ist dennoch möglich: Die Behörde kann auf Antrag oder von Amts wegen Abweichungen zulassen, wenn der Bauwerber nachweist, dass dasselbe Schutzniveau wie bei Anwendung der Richtlinien erreicht wird. Die Richtlinien selbst sehen das in ihren Vorbemerkungen vor.
Wie der Nachweis aussieht, hängt vom Schutzziel ab. Im Brandschutz etwa unterscheidet der OIB-Leitfaden „Abweichungen im Brandschutz und Brandschutzkonzepte“ zwischen unwesentlichen und wesentlichen Abweichungen. Bei wesentlichen Abweichungen, bei denen das Erreichen der Schutzziele nicht mehr zweifelsfrei gewährleistet ist, braucht es ein Brandschutzkonzept. Beim Schallschutz verlangt etwa die Wiener Baupolizei für Abweichungen nach § 2 Wiener Bautechnikverordnung, dass das gleiche Schutzniveau wie bei Anwendung der Richtlinien erreicht wird. Welche Ausgabe der Richtlinien gilt und wie das Verfahren abläuft, regeln die Länder unterschiedlich.
Zivilrechtlich bleibt das Risiko
Auch wenn die Abweichung nach dem öffentlichen Baurecht zulässig ist, bleibt sie zivilrechtlich ein Haftungsthema. Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die bedungenen oder die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat (§ 922 ABGB). Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften sind Eigenschaften, die bei Vertragsabschluss nicht besprochen werden, weil die Beteiligten sie als selbstverständlich voraussetzen, denn sie entsprechen der „Verkehrssitte“. Dazu gehört beispielsweise die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik oder die Einhaltung behördlicher Vorschriften. Wer ausdrücklich etwas anderes vereinbart, kann den Maßstab verschieben, aber nur wirksam, wenn der Auftraggeber wirklich weiß, worauf er sich einlässt.
Dazu kommt die Warnpflicht des Werkunternehmers (§ 1168a ABGB). Wer erkennen muss, dass die Anweisung des Bestellers zu einem untauglichen oder normwidrigen Ergebnis führt, muss warnen. Unterbleibt die Warnung, haftet er trotz Weisung des Bauherrn. Für Planer und Bauleiter gilt als Sachverständige zusätzlich der verschärfte Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB.
Verbraucher brauchen echte Aufklärung
Um eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik mit einem Verbraucher (Konsumenten) im Rahmen des KSchG rechtswirksam zu vereinbaren, reicht ein einfacher Satz im Vertrag nicht aus. Die Rechtsprechung verlangt eine vollständige Aufklärung auf Augenhöhe. Der Verbraucher muss die Tragweite seiner Entscheidung vollends verstehen (Transparenzgebot). Ein pauschaler Satz wie „Ausführung abweichend von der Norm, Gewährleistung ausgeschlossen“ ist unwirksam. Eine Abweichung von einer Norm wird nur dann zum vereinbarten Leistungsinhalt, wenn der Verbraucher sie verstanden hat. Allgemeine Hinweise in den AGB genügen nicht.
Zusätzliche Pflichten für Bauträger
Bauträger haben zusätzliche Pflichten. Beim Wohnungs- oder Hauserwerb vom Bauträger kommt das Bauträgervertragsgesetz mit seinen Sicherungspflichten dazu. Eine Normabweichung im Bauträgerobjekt ist ein besonders sensibles Thema. Weicht der Bauträger von der Norm ab, etwa beim Schallschutz oder bei der Abdichtung, muss dies klar in der Baubeschreibung stehen.
Klare Trennlinie zwischen Mindeststandards und Komfortnormen
Wer heute bewusst von der Norm abweicht, bewegt sich auf unsicherem Terrain. Das liegt weniger an der Abweichung selbst als an unklaren Spielregeln. Neben verschiedenen Maßnahmen, die hier aus Platzgründen nicht dargestellt werden können, sollte der Gesetzgeber die nicht abdingbaren Mindeststandards für Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheit festlegen. Komfortnormen wie Ausstattungsdetails oder bestimmte Toleranzen könnten dagegen vertraglich flexibler gestaltet werden. Diese Trennlinie sollte der Gesetzgeber ausdrücklich ziehen und nicht der Rechtsprechung überlassen.
