Wohnungsbau: Mietsegment vor Einbruch

Der Wohnungsbau in Österreich steht weiter unter Druck. Laut Statistik Austria wurden 2025 nur noch 48.597 Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang von 12,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), sieht darin eine Bestätigung der Warnungen seiner Branche: „Österreich baut zu wenig Wohnraum. Die Investitionen bleiben aus, während der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter zunimmt.“

Wohnungsbau: Neubau auf dem Tiefstand

Besonders deutlich fiel der Rückgang bei Wohnungen in neuen Gebäuden aus. Mit 34.217 Einheiten und einem Minus von 20 Prozent wurde 2025 der niedrigste Wert seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2011 erreicht. Auch die Baubewilligungen sind laut WKÖ-Fachverband seit 2021 rückläufig und 2025 erneut gesunken. Damit ist auch in den kommenden Jahren mit niedrigen Fertigstellungszahlen zu rechnen.

Auch der Neubaubericht der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien erwartet 2027 einen deutlichen Rückgang im gewerblichen Mietsegment. 

Erster Österreichischer Neubaubericht

Freifinanzierter Mietwohnbau in Wien vor Einbruch

Wie der aktuelle Wohnungsmarktbericht von CBRE zeigt, werden in Wien 2026 rund 7.200 Wohnungen im verdichteten Neubau fertiggestellt, fünf Prozent weniger als im Vorjahr. Für 2027 zeichnet sich ein Anstieg um elf Prozent auf knapp 8.000 Wohnungen ab. Getragen wird er nahezu ausschließlich vom Eigentumssegment gewerblicher Bauträger.

Im freifinanzierten Mietwohnungsbau gewerblicher Bauträger werden dagegen nach aktuellem Stand 2027 nur rund 400 Wohnungen fertiggestellt, nach rund 2.100 im Jahr 2026. Das ist ein Rückgang um mehr als 80 Prozent. 2022 waren es noch mehr als 5.300 Wohnungen. „Ausgerechnet jenes Segment, das für einen großen Teil der Wohnungssuchenden besonders relevant ist, gerät immer stärker unter Druck“, sagt Martin Denner, Head of Research bei CBRE Österreich. „Solange sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung neuer Mietwohnungen nicht verbessern, wird sich diese Angebotslücke weiter vergrößern.“

Stabiler zeigt sich der geförderte Mietwohnbau gemeinnütziger Bauträger und der Stadt Wien. Zwischen 2025 und 2027 liegt das Fertigstellungsvolumen hier bei durchschnittlich rund 2.600 Wohnungen jährlich. Den Rückgang im freifinanzierten Segment kann diese Kontinuität laut CBRE allerdings nicht mehr ausgleichen.

Warum sich Mietwohnungen kaum noch rechnen

Als Ursachen nennt CBRE hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten und höhere Renditeanforderungen. Seit März 2026 haben demnach vor allem die Material- und Energiekosten erneut deutlich angezogen. Hinzu kommt der Anstieg der langfristigen Zinsen, der die Renditeanforderungen der Investoren weiter nach oben treibt.

Eine Modellrechnung im Marktbericht verdeutlicht die Verschiebung: Die angenommenen Nettomieten sind seit 2021 um rund 40 Prozent gestiegen, der rechnerisch tragbare Grundstückskostenanteil hat sich dagegen um rund 55 Prozent reduziert. „Die wirtschaftliche Lücke lässt sich nur durch ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren schließen: niedrigere Grundstückspreise, geringere Baukosten, sinkende Renditeanforderungen und höhere erzielbare Mieten“, so Denner.

Baubewilligungen als Warnsignal

In Wien wurden im ersten Halbjahr 2026 rund 2.600 Wohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen bewilligt. Das sind 39 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres und der niedrigste Wert für ein erstes Halbjahr seit 2011. „Damit zeichnet sich ab, dass die derzeitige Angebotsknappheit kein kurzfristiges Phänomen bleiben wird“, sagt Denner.

Spitzenmiete steigt auf 20,50 Euro

Die Verknappung schlägt sich in den Preisen nieder. Die Spitzenmiete im Wiener Neubausegment liegt laut CBRE aktuell bei 20,50 Euro netto pro Quadratmeter und damit knapp sechs Prozent über dem Niveau des dritten Quartals 2025. Den stärksten prozentuellen Anstieg im Jahresvergleich verzeichnete mit rund zehn Prozent das dicht verbaute Gebiet, darunter Bezirke wie Rudolfsheim-Fünfhaus oder Brigittenau. Für 2027 erwartet CBRE weitere Mietpreissteigerungen.

Auch im Eigentumssegment sind die Preise gestiegen. Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen liegt in Wien bei rund 6.900 Euro pro Quadratmeter, in den inneren Bezirken bei rund 9.400 Euro.

Neubau im Nordosten, Umnutzung als Ausweg

Räumlich konzentriert sich die Neubautätigkeit auf die nordöstlichen Flächenbezirke. Mehr als 4.300 Wohnungen und damit rund 60 Prozent der für 2026 erwarteten Fertigstellungen entfallen auf diesen Teil Wiens, auf die inneren Bezirke rund 1.450 Wohnungen beziehungsweise 20 Prozent.

Angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen gewinnt zudem die Umwandlung älterer Büroimmobilien in Wohngebäude an Bedeutung. Ehemalige Bürogebäude in der Herbststraße, der Reschgasse und am Hietzinger Kai wurden bereits von Bauträgern erworben und befinden sich in unterschiedlichen Planungs- beziehungsweise Entwicklungsphasen.

Investoren halten sich zurück

In den ersten drei Quartalen 2026 wurden österreichweit rund 493 Millionen Euro in Wohnimmobilien investiert, nahezu 44 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Wohnen bleibt mit einem Anteil von 28 Prozent am gesamten österreichischen Immobilieninvestmentvolumen dennoch die stärkste Assetklasse. Als Gründe für die Zurückhaltung institutioneller Investoren nennt CBRE die gestiegenen Finanzierungskosten und unterschiedliche Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.

Was die Branche fordert

Der WKÖ-Fachverband verlangt eine Kurskorrektur. „Wir brauchen endlich Rahmenbedingungen, die Investitionen in Neubau und Sanierung wieder ermöglichen. Dazu zählen leichtere Finanzierungen für den gewerblichen Wohnbau, eine wirksame Sanierungsoffensive und verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen“, fordert Oberndorfer. Und weiter: „Wer den Druck etwa auf die Mieten langfristig reduzieren will, muss dafür sorgen, dass wieder mehr Wohnraum geschaffen wird.“