Große Baukonzerne preschen mit Bausystemen vor, die leistbares Bauen - und Wohnen - möglich machen sollen

Bauen unter 2.000 Euro

Bauen ist in fünf Jahren um rund 30 Prozent teurer geworden, Grund und Boden noch deutlich mehr. Die großen Baukonzerne halten mit einem ehrgeizigen Ziel dagegen: bauen um oder unter 2.000 Euro je Quadratmeter. Sie setzen auf serielle Systeme und Vorfertigung – weniger Baustelle, mehr Fabrik. Doch die Zahl hat Kleingedrucktes, und ein Faktor lässt sich nicht standardisieren: das Grundstück.

Die Schere geht immer weiter auf: zwischen dem, was sich die Menschen leisten können, und dem, was neu gebaut wird. Leistbar ist Wohnen nach europäischer Definition dann, wenn die Wohnkosten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Netto-Haushaltseinkommens ausmachen. Genau in diesem Segment sieht Thomas G. Winkler, CEO der UBM Development, eine Lücke: „Bei diesem Segment gibt es praktisch kein Angebot mehr. Institutionelle Investoren kaufen nicht, wenn ein Quadratmeter 8.000 bis 10.000 EUR kostet und dafür Mieten von 30 oder 40 EUR verlangt werden müssten.“ Der Bedarf ist dennoch da. Wien braucht laut Winkler 13.000 bis 15.000 neue Wohnungen pro Jahr, gebaut werden derzeit unter 10.000. Winkler hat die Richtung bereits im Oktober 2024 in einem Interview mit dem Wirtschaftsmagazin Gewinn vorgegeben: „Mehr Fabrik, weniger Baustelle.“ Gemeint ist die Vorfertigung. Und: „Bauen wird wieder billiger werden müssen, weil es sonst niemanden gibt, der die Immobilien kauft.“ Ein Paradigmenwechsel? Die großen Konzerne rechnen jedenfalls fest damit.

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Porr Living: Wohnen aus dem Baukasten

Porr arbeitet seit rund zwei Jahren an einem eigenen Bausystem. „Wir haben die Komplexität aus allen Bereichen herausgenommen und sämtliche Arbeitsschritte standardisiert“, sagt Gernot Wagner, Geschäftsführer der Porr GmbH. Aus vorgeplanten Wohneinheiten lassen sich lang gestreckte Baukörper, L-Formen oder Punkthäuser kombinieren. Die sechs Grundrissvarianten reichen von der Einzimmerwohnung mit 33 Quadratmetern bis zur Vier- bis Fünfzimmerwohnung mit rund 100 Quadratmetern. Haustechnik und Elektro laufen gebündelt in vorgefertigten Installationsblöcken zwischen den Wohnungen, geheizt wird mit Wärmepumpen. „Durch den hohen Vorfertigungsgrad bauen wir wesentlich schneller und brauchen viel weniger Gewerke auf der Baustelle selbst“, so Wagner.

Wie ernst es dem Konzern ist, zeigt die Übernahme des Trockenbauers rhtb, mit dem sich die Porr die Schnittstellen zu Ausbau und Haustechnik ins Haus holt. Porr-CEO Karl-Heinz Strauss: „Der Elementbau ist zudem mittlerweile eine unverzichtbare Komponente des modernen Bauens.“ So funktioniert das System:

Festgelegte Grundmodule: Voll durchgeplante, qualitätsgeprüfte Wohnungstypen bilden den Baukasten
Flexible Kombination: Module werden entsprechend Grundstück, Nutzung und Dichte angeordnet
Integration aller Gewerke: Schnittstellen zu Haustechnik, Statik und Ausbau sind im System definiert
Beschleunigte Ausführung: Ein hoher Vorfertigungsgrad reduziert Bauzeit, Lärm, Kosten und Risiken

Rückenwind von UBM

Schub bekommt Porr Living von der Schwestergesellschaft UBM. „Unser Argument, dass man zu den Baupreisen keinen Mietwohnungsbau errichten kann, ist offenbar auch bei den Baufirmen angekommen – insbesondere bei unserer Schwestergesellschaft Porr“, sagt Winkler. In der Viktor-Kaplan-Straße in Wien-Donaustadt hat UBM ein Pilotprojekt in der Elementbauweise von Porr Living gestartet. „Dabei wird die Baustelle weitgehend in die Fabrik verlagert, ohne dass aber auf Qualität verzichtet wird.“ Die Außenwände sind in Holzriegelbauweise gefertigt, eine Luft-Wärmepumpe samt Photovoltaik heizt und kühlt, die Betriebskosten sollen unter zwei Euro je Quadratmeter liegen. UBM richtet dafür ihre Pipeline neu aus: Im ersten Quartal 2026 kündigte das Unternehmen einen Strategiewechsel für rund 760 Millionen Euro des Projektbestands an.

„Bezahlbares Wohnen ist das nächste große Ding.“ – Thomas G. Winkler, CEO UBM Development

2.000 oder 5.000 Euro?

Was steckt in diesen 2.000 Euro? Es sind reine Baukosten. Peter Schaller, CTO der UBM, erklärt: Sie beziehen sich auf die oberirdische Wohnnutzfläche in schlüsselfertiger Ausführung, die Haustechnik samt Wärmepumpe ist enthalten. Nicht enthalten sind Untergeschoße, Tiefgarage und die Planung. Diese liege aber nur bei rund der Hälfte des Aufwands konventioneller Projekte.

„Unterm Strich schaffen wir es – unter Berücksichtigung marktüblicher Grundstückskosten und Tiefgaragenstellplätze – Wohnraum um rund 5.000 EUR netto herzustellen.“ – Peter Schaller, CTO UBM Development

Wie sich das zusammensetzt, zeigt eine Beispielrechnung, die UBM Ende August bei der Präsentation der Halbjahreszahlen vorgelegt hat. Zu 2.000 Euro für den oberirdischen Bau kommen 540 Euro für das Untergeschoß, gerechnet mit 0,7 Stellplätzen pro Wohnung, dazu 530 Euro Nebenkosten, 850 Euro für das Grundstück, 300 Euro Finanzierung und 800 Euro Marge. In Summe sind das 5.020 Euro je Quadratmeter – ein Beispiel, das je nach Markt variiert. Kalkuliert ist mit einer Nettomiete von 15 Euro je Quadratmeter und vier Prozent Rendite für den Investor. Noch günstiger ginge es laut UBM nur auf Kosten der Ausstattung, etwa mit Heizpaneelen statt Fußbodenheizung.

Strabag prescht mit Tetriqx vor

Im August 2025 stellte der Baukonzern Strabag „Tetriqx“ vor, ein Baukastensystem in Varianten mit drei, dreieinhalb und sieben Geschoßen. Drei Wohnungstypen mit rund 45, 67 und 90 Quadratmetern lassen sich stapeln und nebeneinander anordnen, ausgelegt für Anlagen mit bis zu 25 Einheiten. Die Bauzeit beginnt laut Strabag bei zwölf Monaten, die Projektdurchlaufzeit soll um bis zu 40 Prozent sinken. „Leistbares Wohnen ist machbar – aber nicht mit den Rezepten von gestern“, sagt Markus Engerth, Vorstandsmitglied der Strabag AG Österreich. „Mit Tetriqx liefern wir eine Lösung, die Baupreise ab 1.950 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Immobilien möglich macht.“ Dieser Preis gilt allerdings nur für die siebengeschoßige Variante und ohne Planung, Tiefgeschoße und Haustechnikzentrale. Erste Projekte hatte Strabag für 2026 angekündigt, im Frühjahr waren sie laut Unternehmen „in Vorbereitung“. Ein fertiggestelltes Tetriqx-Wohnhaus ist bislang nicht bekannt.

Vorfertigung braucht das passende Grundstück

Vorfertigung verlangt Disziplin, unabhängig von der Bauweise. Wie viel sie bringt, entscheidet sich lange vor der Montage – in der Planung. Was im Werk gefertigt ist, lässt sich auf der Baustelle kaum noch ändern, vordefinierte Elemente engen zudem den Gestaltungsspielraum ein. „Bezahlbares Wohnen entsteht dort, wo Planung, Konstruktion und Umsetzung konsequent zusammen gedacht werden“, heißt es beim Holzbauer Rubner. Beim geförderten Wiener Wohnbau B.R.I.O., Generalunternehmer ist die Porr, sollen hohe Vorfertigung und Holz in der Tragstruktur Bauzeit und Ressourcen sparen. In Ober-Grafendorf ermöglichten vorgefertigte Elemente eine effiziente Umsetzung.

Schaller sieht noch einen weiteren Faktor: Modulares Bauen brauche Zeit, was Akzeptanz und Mindset betrifft, aber auch bei den Voraussetzungen rundum, Stichwort Widmung und Architekturwettbewerb.

Allen Systemen gemeinsam ist eine Grenze, die sich nicht in der Fabrik lösen lässt: das Grundstück. Porr gibt sich zuversichtlich: Das Konzept sei so ausgelegt, dass es „auf nahezu allen Baugrundstücken in Österreich und Deutschland“ umgesetzt werden könne. Strabag ist bei Tetriqx deutlicher. Gefordert sind eine Mindestgröße von rund 3.000 Quadratmetern und eine Widmung als Bauland Wohnen. Eine starke Hanglage, Sonderfundierungen oder übergroße Außenanlagen sind nicht vorgesehen.

Wie oft ein Standardsystem tatsächlich nachjustiert werden muss, zeigen Erfahrungen aus Deutschland. Bei der Evaluierung der Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen des Wohnungswirtschaftsverbands GdW waren bei 11 von 17 Bauvorhaben Anpassungen nötig, in fünf Fällen bei der Erschließung des Grundstücks. Die Hälfte der befragten Kommunen glaubte zudem nicht, dass sich mit den Systemen eine hohe städtebauliche Qualität erreichen lässt. Eine einmalige Typisierung für alle Bundesländer könnte laut Schaller mehrere Monate sparen, die Prüfung nach Bau- und Raumordnungsrecht bliebe aber Sache jedes einzelnen Projekts.

Bei UBM zieht man daraus die Konsequenz: Nicht das System wird ans Grundstück angepasst, sondern das Grundstück muss zum System passen. „Wir suchen Grundstücke und haben dafür klare Suchkriterien definiert“, sagt Winkler. Im eigenen Portfolio hat UBM rund 100.000 Quadratmeter Wohnnutzfläche identifiziert, je etwa zur Hälfte in Wien und Warschau. Reicht das? Für Schaller nicht ganz: „Es braucht beides, sowohl die Anhebung des Vorfertigungsgrades wie auch eine Entrümpelung teilweise überbordender Auflagen.“ Standards zu reduzieren sei aber nur mittel- bis langfristig zu schaffen, kurzfristig gehe es nur über Modelle wie den Gebäudetyp E. Mit dem hat sich UBM in konkreten Projekten allerdings noch nicht auseinandergesetzt.