Abbruchhaus Floßgasse a3bau
Müller-Hofstetter
Der Abbruch in der Flossgasse 14 in Wien wurde gestoppt.

Die Sanierung gehört saniert

Europaweit müssten etwa dreimal so viele Gebäude im Bestand saniert werden, um die gesetzten Klimaziele zu erreichen.

Auch in Österreich erlebt die Sanierung seit Jahren eine Abwärtsspirale. Die jüngsten Verschärfungen in der Wiener Bauordnung zum Schutz der Gründerzeithäuser sorgen dabei eher für Verwirrung als dass sie die Gebäude vor dem Verfall retten, meinen kritische Beobachter.

„Für eine moderne und wachsende Metropole wie Wien ist es wichtig, dass wir das Stadtbild und unsere schönen, historisch gewachsenen Grätzl bewahren. Mit der neuen Regelung wird künftig seitens der Stadt geprüft, ob für den Erhalt eines Gründerzeitgebäudes ein öffentliches Interesse besteht. Damit schieben wir auch den Begehrlichkeiten von Immobilienspekulanten, mit Abbrüchen viel Geld zu machen, einen Riegel vor“, so die Wiener Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal.

Der „Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser“ sieht in der Novelle der Wiener Bauordnung einen weiteren Mühlstein statt Leistungsanreize und erhebt Protest: „Den Wiener Gründerzeithäusern ist mit der getroffenen politischen Entscheidung nicht geholfen. Rechtliche und wirtschaftliche Bedenken wurden ignoriert, offenbar gab es hauptsächlich populistische Beweggründe für das überhastete Vorgehen. Das historische Stadtbild soll geschützt werden, heißt es vordergründig. Die neuen Rechtsinstrumente schaffen aber Rechtsunsicherheiten bei den Begriffen der technischen und wirtschaftlichen Abbruchreife. Ohne Bestätigung der MA 19 kein Abriss, dieser Entscheidungsprozess (öffentliches Interesse) ist zu wenig abgesteckt, die Gefahr von Willkürentscheidungen kann nicht ausgeschlossen werden … Wir behalten uns als Verein gegen diese Entscheidung rechtliche Schritte vor“, heißt es in einer Aussendung.

Grundsätzliche Kritik äußert Michael Pisecky, Fachgruppenobmann der Wiener Immobilientreuhänder: „Seit Jahrzehnten hält die Wiener Stadtregierung an den niedrigen Richtwertmieten in Gründerzeitvierteln fest, mit denen solche Gebäude wirtschaftlich nicht erhalten werden können. Da darf man sich nicht wundern, dass zahlreiche Eigentümer die Kosten für eine Generalsanierung nicht mehr aus der eigenen Tasche finanzieren können und die Gebäude langsam aber sicher verfallen. Ein etwaiges Abrissverbot ist keine Lösung, sondern führt lediglich zum Komplettverfall.“

Last-minute-Abbruch

Pisecky spricht damit den erteilten Baustopp an, der gegenwärtig 80 Gründerzeithäuser in Wien betrifft. Sie sollten abgerissen werden. Mit dem Inkrafttreten der Wiener Bauordnung mit 1. Juli wurde vorläufig ein Baustopp verhängt, und die Bewilligung der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung) musste abgewartet werden. Bislang gab es für 28 Häuser eine endgültige Abriss-Freigabe, 22 bekamen die Abriss-Genehmigung. Kurioserweise befand sich unter den „erhaltenswerten“ Häusern auch das ehemalige Ritualbad der jüdischen Kultusgemeinde „Mikwah“ in der Floßgasse 14, das bereits zur Hälfte abgerissen ist.

Mit der Novelle der Bauordnung wollte man die Gründerzeithäuser schützen. Bislang war der Abbruch von Gebäuden (Errichtung vor dem 1.1. 1945), die nicht explizit geschützt waren, nämlich ohne Genehmigung möglich. In Zukunft bedarf es der Zustimmung der MA 19, auch wenn sie sich nicht in einer Schutzzone befinden. Da sich für den Juni Abrisse „last minute“ abgezeichnet hatten, wurde das Inkrafttreten von November auf Juli vorverlegt, was nun zu Verunsicherung führt. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass alle Baueinstellungen rechtlich bekämpft werden und beim Verwaltungsgericht anhängig sind.

Dass derartige Maßnahmen nicht unbedingt förderlich für die Sanierung des Gebäudebestands sind, steht wohl außer Zweifel. Immobilien-Experten meinen, dass sanierte Gründerzeithäuser lieber dem Neubau gleichgestellt werden sollen, statt mit Verboten und Eingriffen in persönliches Eigentum einzugreifen. Pisecky: „Niemand investiert in ein altes Gebäude, wenn er keine Chance hat seine Investitionen jemals wieder zu sehen. Statt Abrissverboten müssen sinnvolle Regelung her, die die bestehende Diskriminierung gebunden an willkürliche Stichtage beseitigen und die private Immobilienwirtschaft zu Investitionen motiviert.“ Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich sieht in der neuen Bauordnung keinen Schutz der Häuser: „Damit werden keine Maßnahmen zur Sanierung gesetzt, man lässt sie einfach nur stehen.“ Warum diese Häuser bisher nicht saniert wurden, liege an den hohen Kosten im Falle einer Sanierung.

Leitfaden zur idealen Sanierung

Dass der Sanierungsmarkt generell darnieder liegt, zeigen die jüngsten vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen veröffentlichten Zahlen, wonach die Sanierungsrate in Österreich derzeit bei deutlich unter einem Prozent liegt. Dabei hat die Sanierung des Gebäudebestands einen viel höheren Hebel hinsichtlich Energieeinsparpotenzial als der Neubau, weil ja jährlich nur etwa zwei Prozent neu gebaut werden. Eine wichtige Zielgruppe, die es anzusprechen gilt, sind die Eigentümer von Einfamilienhäusern.

Um die Sanierung für diese Zielgruppe greifbarer zu machen, entwickelte Markus Gratzl-Michlmair, Senior Researcher am Fachbereich für Smart Building an der FH Salzburg im Rahmen des Interreg Projekts „F&I Netzwerk Alpines Bauen“ ein Online-Tool zur „schrittweisen Sanierung“. Ein daraus resultierender Sanierungsfahrplan berechnet nach der Eingabe der individuellen Eigenschaften des jeweiligen Hauses (beispielsweise Baujahr, Heizsystem etc.) die Reihenfolge der nötigen Sanierungsarbeiten, wobei die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen dabei im Vordergrund steht.

 „Wir wollten eine unabhängige Anleitung für Bauherren entwickeln, damit sie sich einen Überblick verschaffen können und nicht willkürlich auf die Meinungen von Handwerker angewiesen sind“ sagt Gratzl-Michlmair. Das Online-Tool (aufzurufen unter www.alpines-bauen.com/sanierungsfahrplan) befindet sich derzeit in der Beta-Phase und kann online getestet werden.

Sanierungsscheck-Check vor dem Aus?

Mit der Neuauflage des von den heimischen Bausparkassen abgewickelten Sanierungsschecks seit Mitte Juni werden wieder thermische Sanierungsmaßnahmen für Betriebe und Private durch die Bundesregierung gefördert. Der Topf wurde mit 42,6 Millionen Euro gefüllt. Der Schwerpunkt liegt aktuell auf thermischen Gebäudesanierungen inklusive Heizungsumstellung bei Gebäuden, die älter als 20 Jahre sind. Neu ist der „Raus aus Öl“-Bonus von 5.000 Euro beim Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme.

Mit Stand 24.09.2018 wurden bereits 3.290 Projekte zur Förderung eingereicht. Es stehen noch 25,5 Millionen Euro an Förderungsmitteln zur Verfügung. Die Antrags- und Budgetzahlen werden wöchentlich auf www.sanierung18.at aktualisiert. Die Fördermittel stehen, so lange das Budget vorhanden ist, zur Verfügung – längstens bis 28. Februar 2019.

„Förderinstrumente sind Voraussetzung für das Erreichen der hochgesteckten Klima-, Energie- und Luftreinhaltungsverpflichtungen ab 2020“, betont Stephan Schwarzer, Leiter der Abteilung für Umwelt- und Energiepolitik in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ). Während die Laufzeiten bereits über das Kalenderjahr hinaus verlängert wurden, ist die Vorlaufzeit der Förderprogramme noch zu verbessern, ergänzt Schwarzer: „Die Richtlinien sollten schon zu Beginn des 4. Quartals des Vorjahres bekannt sein, damit die kalte Jahreszeit zur Planung der Projekte genutzt werden kann.“

In dieselbe Kerbe schlägt Georg Bursik, Geschäftsführer Baumit: „Die Fortführung des Sanierungsschecks ist für heuer leider viel zu spät initiiert und kommuniziert worden. Die privaten Bauherren starten mit ihren Aktivitäten in der Regel im Frühjahr. Die Dotation ist aus meiner Sicht mit knapp 43 Millionen Euro auch viel zu niedrig. Wir waren zu Beginn des Sanierschecks schon bei 100 Millionen Euro. Die Förderkriterien sind zudem zu kompliziert angelegt. Dass bislang nicht mehr an Förderung abgerufen wurde, überrascht mich daher nicht.“

Umweltorganisationen befürchten eher das Gegenteil: Statt zu einer Verbesserung könnte es gar zum Aus des Sanierungsschecks kommen, weil derzeit im Umweltförderungsgesetz (UFG) der Zusage-Rahmen für die Förderaktion nur für die Jahre 2011 bis 2018 vorliegt. Im Entwurf zur Novelle des UFG war noch ein „ab 2011“ festgeschrieben. Dieser Entwurf wurde aber zurückgezogen. Das wäre ein herber Verlust in Sachen Sanierungsanreize, meinen Beobachter. In den letzten Jahren mussten ohnehin harte Einschnitte beim Umwelt- und Klimaschutzbudget hingenommen werden, so Johannes Wahlmüller, Klima- und Energiesprecher von Global 2000 vor.

Der Sanierungsscheck ist jedenfalls ein unverzichtbares Puzzle-Teil im notwendigen Förderpaket, um die Sanierungsrate zu erhöhen, meint Bursik: „Es ist aber nur ein Teil und es bedarf eines ganzen Bündels an Maßnahmen, um die Sanierungsrate auf zwei Prozent und mehr pro Jahr anzuheben.“ Für den mehrgeschoßigen Wohnbau müssen konkrete steuerliche Anreize – Stichwort Südtirol-Modell – geschaffen und eine Änderung des Mietrechtes endlich umgesetzt werden, damit in die thermische Sanierung massiv investiert wird, regt Bursik an: „Solange in Österreich rund 300 Millionen Quadratmeter Fassadenfläche schlecht, oder gar nicht gedämmt sind, ist man von einer Energiewende, wie sie von Klimaexperten seit langem gefordert wird, weit entfernt.“

Sanierungsrate europaweit zu gering

Die Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ist im Juli 2018 in Kraft getreten  und setzt die Energie-Standards für Gebäude bis zum Jahr 2030. Die EU-Länder und damit auch Österreich müssen die neuen Vorgaben innerhalb von 20 Monaten in nationales Recht umsetzen. Die Vorschriften zielen unter anderem darauf ab, die kosteneffiziente Sanierung bestehender Gebäude auch mit Blick auf die Vision eines dekarbonisierten Gebäudebestands bis 2050 zu beschleunigen. Die Richtlinien-Novelle unterstützt auch die Bereitstellung von Infrastrukturen für die Elektromobilität in Parkhäusern von Gebäuden und führt neue Bestimmungen zur Verbesserung intelligenter Technologien und technischer Gebäudesysteme – einschließlich Automatisierung – ein.

Um die gesetzten Klimaziele zu erreichen, müssten pro Jahr etwa dreimal so viele Gebäude im Bestand modernisiert werden wie heute. In den einzelnen Mitgliedstaaten werden aber jährlich lediglich 0,4-1,2 Prozent des Gebäudebestands energetisch saniert. Mit einer Sanierungsquote von 0,6 Prozent ist Österreich in Europa mittlerweile Schlusslicht.

Kommentar Wolfgang Amann, GF Institut für Immobilien Bauen und Wohnen

 

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