Gebäudetyp E in der Praxis: „Weglassen ist kein Gebäudetyp E“
Gebäudetyp E in der Praxis ist für die Stadibau nichts Neues. „Eigentlich haben wir schon immer Gebäudetyp E gemacht – wir haben nur nie darüber geredet“, sagt Geschäftsführer Andreas Nietsch. Bei einem Besuch einer Delegation aus Niederösterreich am 5. Oktober 2026 in der neuen Firmenzentrale im Südlichen Oberwiesenfeld in München erläuterte er, wie der staatliche Wohnbauträger einfach baut und wo er Grenzen zieht.
Wohnungen für Bedienstete des Freistaats
Die Stadibau – Gesellschaft für den Staatsbedienstetenwohnungsbau in Bayern mbH ist eine staatliche GmbH. Sie baut und verwaltet ausschließlich Wohnungen für Bedienstete des Freistaats, von der Krankenpflegerin am Uniklinikum über Justizvollzugsbeamte bis zu Beschäftigten von Regierung und Gerichten. Ihre Mieterinnen und Mieter wählt sie nicht selbst aus, sie werden ihr zugewiesen. Der Bestand umfasst knapp 10.000 Wohnungen, davon rund 2.000 gepachtete im Eigentum des Freistaats. 2023 wurden knapp 300 neue Wohnungen bezogen, 2024 fast 400.
Die Durchschnittsmiete liegt auch in München knapp unter acht Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmieten in der Stadt liegen bei rund 25 Euro. Im Neubau verlangt die Stadibau zwischen 11,50 und 12 Euro, höchstens 12,80 Euro. Gewinne muss sie nicht abführen, sie bleiben im Unternehmen. Die Wartelisten sind lang.
Südliches Oberwiesenfeld: schnelles Baurecht hat seinen Preis
Auf dem rund sieben Hektar großen Areal im Südlichen Oberwiesenfeld, das einst für ein Olympisches Dorf vorgesehen war, hat die Stadibau 611 geförderte Wohnungen, drei Kitas und ihre Firmenzentrale errichtet. Gemeinsam mit der Landeshauptstadt entstand das Baurecht in Rekordzeit: 2017 der Aufstellungsbeschluss, 2019 der Bebauungsplan. Baubeginn war 2021, mitten in den Nachwirkungen der Pandemie und kurz vor dem Ukrainekrieg. Der erste Bauabschnitt geriet beinahe in einen gestörten Bauablauf, der zweite wurde mit den gewonnenen Erfahrungen im Budget fertiggestellt. Die Mieten liegen bei rund 10 Euro im ersten und 11 Euro im zweiten Bauabschnitt.
„Dieses Projekt ist leider ganz weit weg vom Gebäudetyp E“, sagt Nietsch. Eine Tiefgarage mit 495 Stellplätzen für 611 Wohnungen war der Nachbarschaft geschuldet, darüber liegen Retentionsflächen und autofreie, begrünte Innenhöfe. Außerdem verpflichtete sich die Stadibau, auf eigene Kosten einen Park bis zum Olympiapark anzulegen. „Das war der Preis für schnelles Baurecht.“ Für die Mieterinnen und Mieter sei es ein Gewinn.
Gebäudetyp E in der Praxis: vereinfachen statt weglassen
Bei der Stadibau entscheidet viel Erfahrung. Der technische Prokurist ist gelernter Maurermeister und ehemaliger Bauleiter. Als es einmal hieß, Fensterfalzlüfter reichten nicht und die Lüftung müsse durchs Mauerwerk geführt werden, setzte er sich mit seiner Erfahrung durch. „Dort, wo wir Normen unterschritten haben, hatte das noch nie negative Folgen“, sagt Nietsch.
Weglassen allein ist für ihn aber kein Gebäudetyp E. „Wer den Balkon oder Stellplätze streicht, lässt einfach etwas weg.“ Gebäudetyp E heiße, Komplexität herauszunehmen, Details zu vereinfachen und Vorgaben klug auszulegen, um schneller zu einem besseren Ergebnis zu kommen. Beim Schallschutz macht die Stadibau keine Abstriche: „Das ist das Erste, was Mieter kritisieren.“
Haftung als Damoklesschwert
Dass sich die Stadibau Normabweichungen traut, liegt vor allem daran, dass sie nicht verkauft. Über allem schwebe dennoch „das Damoklesschwert der Haftung“, sagt Nietsch. Der Entwurf für ein Gebäudetyp-E-Gesetz liege seit anderthalb Jahren im Bundesjustizministerium. Vertreter der niederösterreichischen Wohnungswirtschaft beschrieben die Lage in Österreich ähnlich. Wer Tausende Wohnungen im Jahr baue, trage ein Klumpenrisiko, das sich über Mieterschutz, soziale Medien und Sammelklagen rasch vervielfache. Beim Mietkaufmodell mit Kaufoption nach fünf Jahren steige das Risiko zusätzlich.
Nietsch, selbst Jurist, kennt diese Sorge. Entbürokratisierung betreffe aber alle, nicht nur Gesetzgeber und Verwaltung: „Jeder muss seinen Beitrag leisten, und das heißt: ein bisschen kontrolliertes Risiko eingehen.“ Das nächste Großprojekt der Stadibau mit 250 Familienwohnungen, 300 Apartments, drei Kitas und Einzelhandel entsteht ohne Bebauungsplan, nur nach Paragraf 34 Baugesetzbuch und mit einem Vertrag mit der Stadt. „Wenn wir verkaufen würden, würde ich ganz anders reden.“
Low-Tech als Prinzip
Technisch setzt die Stadibau auf Einfachheit: keine aktive Kühlung, in der Regel keine Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung und kein Wärmedämmverbundsystem, weil der Wärmeschutz über den Ziegel erreicht wird. Geheizt wird mit Fernwärme und Fußbodenheizung. Ziel sind beherrschbare Betriebskosten, Robustheit und Langlebigkeit. Für den Bestand hat das Unternehmen einen Klimapfad bis 2040 festgelegt. Erster Schritt ist eine CO₂-neutrale Wärmeversorgung, wo möglich über Fernwärme. Erste Bestandsgebäude erhalten Wärmepumpen. Ein größeres Pilotprojekt in der Dachauer Straße betrifft eine ältere Anlage ohne Fußbodenheizung.
Projektinfo: Südliches Oberwiesenfeld (stadibau.bayern)
Zum Überblick über die Studienreise: Gebäudetyp E: Was Niederösterreich in München über leistbares Bauen lernt
