Gewerbeimmobilien im KI-Zeitalter: Serverhallen statt Büros
Gewerbeimmobilien sind in Österreich jahrzehntelang über Bürolagen definiert worden. Diese Logik verschiebt sich: Wo Künstliche Intelligenz Denkarbeit übernimmt, sinkt der Bedarf an Flächen, auf denen Informationen ausgetauscht und aufbewahrt werden – und steigt der Bedarf an Hallen für Server. Sichtbar wird der Umbruch derzeit in Kronstorf im Bezirk Linz-Land, wo auf rund 50 Hektar nach Angaben der Projektbeteiligten das erste Google-Rechenzentrum Österreichs entsteht. Spatenstich war im April 2026.
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Kronstorf als Testfall für Gewerbeimmobilien
Die Dimensionen erklären die Aufregung in der 3.500-Einwohner-Gemeinde. Die erste Ausbaustufe soll laut Projektangaben bis zu 150 Megawatt beanspruchen, im Vollausbau bis zu 500 Megawatt. Das entspricht einem Verbrauch von rund 4,4 Terawattstunden pro Jahr – vergleichbar mit dem durchschnittlichen Jahresverbrauch von 1,25 Millionen heimischen Haushalten. Für die Kühlung dürfen im Vollausbau täglich bis zu 15,2 Millionen Liter Wasser aus dem unterirdischen Grundwasserstrom entnommen werden; ein Teil verdunstet, der Rest wird erwärmt in die Enns zurückgeleitet. Projektgegner kritisieren die fehlende Umweltverträglichkeitsprüfung sowie den Boden- und Ressourcenverbrauch. Auf der Habenseite stehen rund 100 direkte Arbeitsplätze, durch Bau und Zulieferung indirekt mehr.
Die Stimmung ist gespalten. Laut einer aktuellen Market-Umfrage befürworten 38 Prozent der Menschen in Österreich eine aktive Ansiedlung von Rechenzentren. In der eigenen Nachbarschaft sinkt die Zustimmung auf 16 Prozent. 48 Prozent lehnen Rechenzentren grundsätzlich ab oder befürworten sie nur, wenn es sich um europäische Technologiekonzerne handelt.
Mathias Mühlhofer, Jurist und Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG, sieht darin ein bekanntes Muster: „Österreich ist besonders technologie-feindlich. Ob es das Privatfernsehen ist, das wir 20 Jahre später erlaubt haben als der Rest Europas, oder selbstfahrende Autos, die bei uns immer noch nicht fahren dürfen.“ Verbote änderten am Trend nichts: „Datacenter halten wir nicht auf.“ Strom und Wasser würden dann außerhalb Österreichs verbraucht – „ohne die Vorteile des Projekts zu genießen“.
Serverhallen statt Büros: Wie KI die Nutzung verändert
Parallel verändert KI die Nutzerseite. In vielen Unternehmen übernehmen KI-Systeme Aufgaben, die bisher Berufseinsteiger erledigt haben: Vermittlung, Recherche, Lektorat, Grafik, Terminplanung; auch Reinigung und Sicherheit werden zunehmend technisiert. Markus Augenhammer, Makler und Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG, verweist auf die eigene Praxis: „Sein Unternehmen setzt auf 30 Mitarbeitende, die mit KI arbeiten.“ Fehler machten anfangs beide, Mensch und Maschine – „aber die Maschine lernt schneller dazu“.
Auch der Gebäudebetrieb wird digital: KI berechnet und steuert Leerstand, Umnutzung, Sanierung und Wartung. „Nicht, weil der Mensch überflüssig wird, sondern weil das Gebäude beginnt, sich selbst zu verwalten“, so Augenhammer.
Neue Anlageklassen: Gewerbeimmobilien nahe Netz und Abwärme
Für Investoren verschieben sich damit die Bewertungsmaßstäbe. „Ein unterschätzter Immobilienkonflikt“, sagt Augenhammer: „KI braucht Fläche, Strom und Kühlung und zieht obendrein Fachkräfte vom Wohnbau ab.“ Robotik im Gebäude verlangt zudem breite Gänge, Türen und Aufzüge, also maschinenlesbaren Raum. Mit Robot-Hotels und kleinen, dezentralen Rechenzentren in Parkhäusern entstehen neue Anlageklassen. „Lage, Lage, Lage heißt künftig auch: nahe an Strom, Netz, Genehmigung und Abwärme.“
Mühlhofer formuliert die strategische Frage: „Wir müssen entscheiden, ob Maschinen bei uns wohnen – nach unseren Spielregeln, zu unserem Nutzen – oder ob wir nur bei ihnen zu Gast sind.“
