Steigende Preise für Eigentumswohnungen und Grundstücke - Antwort Baurechtsgrund?

Baurechtsgründe

Steigende Preise für Eigentumswohnungen und Grundstücke veranlassen Wohnungssuchende sich nach Alternativen zum klassischen Eigentum umzuschauen. Bauen auf Baurechtsgründen ist dabei eine taugliche Variante.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Allein in den Landeshauptstädten waren es im Jahr 2017 vier bis sechs Prozent. In Wien legten sie sogar im Schnitt um neun Prozent zu, wobei es gravierende Unterschiede zwischen den Bezirken gibt: In Wieden waren es 26 Prozent (€ 7.503/m2) und in der Josefstadt 21 Prozent (€ 8.394/m2). In Wien Innere Stadt kann man mit € 13.502/m2 rechnen. Auch die Preise für Baugrundstücke befinden sich im Höhenflug. In Wien muss man durchschnittlich € 927/m2 berappen. Auch bei den Grundstückspreisen gibt es große Unterschiede zwischen den Bezirken. In Döbling beträgt der Preis € 1.742/m2, in Liesing € 769/m2.

Für Wohnraumsuchende mit beschränktem Budget lohnt es sich daher über Baurechtsgründe nachdenken. Auch Projektentwickler haben in letzter Zeit das „Baurecht“ als Alternative zu steigenden Grundstückskosten entdeckt, weil Eigentumswohnungen dadurch günstiger hergestellt werden können.

Unter einem „Baurecht“ versteht man vereinfacht gesagt das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten. Wird ein Baurecht begründet, entsteht neben dem weiterbestehenden Eigentum am Grundstück ein selbständiges Eigentum des Baurechtsberechtigten am Bauwerk. Grundstückseigentum und Eigentum am Bauwerk sind dann getrennt. Das Baurecht kann auf nicht weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre bestellt werden. Für das Nutzungsrecht an der Liegenschaft muss der Erwerber eines Baurechts den vereinbarten Baurechtszins an den Grundeigentümer entrichten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im C-Blatt der Grundbuchseinlage. Es kann nur am gesamten Grundbuchskörper begründet werden: Ein Baurecht etwa an einem Stockwerk ist nicht möglich. Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer. Ob der Grundeigentümer eine Entschädigung leisten muss, richtet sich nach der Vereinbarung. Mangels einer Vereinbarung sieht das BauRG eine Entschädigung in der Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwertes vor.

Kostenersparnis bei Erwerb der Immobilie

Der Erwerber eines Baurechts erspart sich die Grunderwerbsteuer in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises. Die Wohnungen sind um etwa zehn Prozent günstiger als bei vergleichbaren Eigengrundprojekten. Der Erwerber bezahlt lediglich den monatlichen Baurechtszins, der sich im Wiener Bereich auf ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Jahr beläuft. In der Regel wird im Baurechtsvertrag auch eine Wertsicherung vereinbart. Der Erwerber eines Baurechtes sollte aber darauf achten, welcher Index der Wertsicherung zu Grunde gelegt wird. Wird etwa der Verbraucherpreisindex vereinbart, bleibt die Steigerung im Rahmen der Veränderungen der Kosten des täglichen Lebens. Bei einer Bindung des Baurechtszinses an den Wiener Immobilienindex hingegen wäre mit größeren Zinsanpassungen zu rechnen. Zwischen 1996 und 2011 ist der Wiener Immobilienindex fast doppelt so hoch gestiegen wie der Verbraucherpreisindex.

Baurechtswohnungseigentum

Auch Immobilienentwickler können Baurechtsgründe pachten um darauf Wohnhäuser zu errichten. Sie können sodann die einzelnen Wohneinheiten im Wohnungseigentum verkaufen. Das ändert aber nichts daran, dass auch das Wohnungseigentum des Wohnungskäufers zeitlich begrenzt ist.

Probleme könnten sich für den Baurechtsberechtigen bei Ablauf des Baurechtsvertrages stellen, wenn keine ausreichende vertragliche Vorsorge getroffen wurde. In der Regel sind die Baurechtsgeber nach Ablauf der vereinbarten Baurechtsdauer zu einer Verlängerung bereit. Allerdings wird es in diesem Fall zu Anpassungen des Zinses an die Marktpreise kommen, weil selbst eine Wertsicherungsklausel nicht die Entwicklung des Marktpreises abbildet.

Was nach Vertragsablauf geschieht, hängt vom Vertrag und vom Grundeigentümer ab. Zu unterscheiden sind große institutionelle und private Grundeigentümer. Generell gilt, dass private Grundeigentümer wenig berechenbar sind, weil schwer absehbar ist, welche Absicht Erben des Grundeigentümers bei Vertragsablauf nach 80 oder 100 Jahren haben. Institutionelle Grundeigentümer hingegen haben im Allgemeinen weniger die Gewinnmaximierung im Auge und lassen auch soziale Gedanken einfließen.

Einer der großen Grundeigentümer im Wiener Raum, der seit vielen Jahren regelmäßig große Flächen als Baurechtsgründe vergibt, ist das Stift Klosterneuburg. Die Augustiner-Chorherren denken nicht in Zeiträumen von 80 oder 100 Jahren. Sie sind daher durchwegs zu Vertragsverlängerungen bereit und stellen dabei soziale Gedanken in den Vordergrund. Das Stift Klosterneuburg hat zuletzt bei einem großen Wohnbauprojekt die Absichtserklärung abgegeben, dass der Vertrag nach Ablauf um weitere 100 Jahre verlängert werden soll. Aus diesem Grund wurde auch keine Ablösevereinbarung für den Fall der Vertragsbeendigung getroffen. Auch wenn es sich nur um eine Absichtserklärung handelt, weil eine rechtsverbindliche Zusage über 100 Jahre hinaus nicht möglich ist, kann doch mit großer Wahrscheinlichkeit auf die abgegebene Erklärung vertraut werden.

Bei Baurechtsgründen der Stadt Wien sind im Jahr 2017 die Baurechtsverträge für rund 600 Siedler abgelaufen. In diesem Zusammenhang wurde berichtet, dass ein Baurechtsberechtigter, der seit 1941 in einem der Siedlungshäuser wohnte, einen Baurechtszins von zuletzt € 1.100 pro Jahr entrichtet hat. Seinen Angaben zu Folge hätte er bei Verlängerung des Baurechtsvertrages € 112.580 pro Jahr zahlen müssen. Auch der Ankauf der Liegenschaft sei für ihn keine Option gewesen, weil der Kaufpreis € 450.000 betragen hätte. Andererseits hätte er aufgrund des Vertrages den Abbruch des Hauses bezahlen müssen. Diese Kosten bezifferte er mit € 30.000 (http://wien.orf.at/news/stories/2875191/). Dieses Beispiel zeigt, dass beim Abschluss eines Baurechtsvertrages professionelle Hilfe in Anspruch genommen werden sollte, wenn der Baurechtsberechtigte eine tickende Zeitbombe für sich oder seine Erben bei Vertragsende vermeiden möchte.

Zu beachten ist, dass die Wohnungseigentümer dem Grundstückseigentümer solidarisch für den gesamten Baurechtszins haften. Kommt ein Bauträger in wirtschaftliche Nöte, der nur wenige Wohnungen einer Wohnhausanlage verkauft hat, müssen jene wenigen Wohnungseigentümer, die bereits eine Wohnung erworben haben anteilig den gesamten Baurechtszins bezahlen. Sind sie dazu nicht in der Lage, könnten die Wohnungen im schlimmsten Fall entschädigungslos in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Auch dieser Umstand sollte bei der Vertragsgestaltung beachtet werden.

Für Anleger ergeben sich steuerliche Vorteile, weil sie die Kosten bis zu 100 % abschreiben können, währenddessen bei Projekten auf Eigengrund maximal 70 % möglich sind.