a3BAU: Sie haben mit IMMOunited als Daten-Pionier aus der simplen Grundbuchabfrage ein bis heute erfolgreiches digitales Geschäftsmodell entwickelt. Derzeit machen Sie aber mit einer weniger trockenen Materie und ihrem Steckenpferd von sich reden – dem Fußball. Unter dem Namen RS digital haben Sie ein Kamerasystem für Livestreaming von Fußballspielen entwickelt, um die Digitalisierung im Amateur- und Breitensport voranzutreiben . Eine Idee, die Ihnen aufgrund der coronabedingten Geisterspiele gekommen ist?

Roland Schmid: Ja, ich bin fußballbegeistert und es war im März 2020 im Lockdown, als das Streaming so wichtig geworden ist. In der Bundesliga hat es zwar Geisterspiele gegeben, aber der Amateursport wurde von heute auf morgen abgedreht, die Einnahmen sind komplett weggefallen. Also habe ich mir überlegt, wie wir dem Amateur- und Breitensport wirtschaftlich unter die Arme greifen können. So entstand das neue Unternehmen RS digital. Wir bringen ein komplett automatisiertes Kamerasystem zu den Sportplätzen. So können Amateurspiele in guter Qualität übertragen werden – mit einer Software dahinter, die mit künstlicher Intelligenz den Kameramann simuliert. Es sieht so aus, als würde die Kamera mitschwenken, aber tatsächlich sind es sechs Objektive in der HD-Kamera, die mit Hinein- und Herauszoomen dem Ball folgen.

Das System ist daher einfachin der Anwendung?

Mit unserer KI-Lösung sind die Kamerasteuerung und die Liveübertragungen voll automatisiert, der Verein selbst muss gar nichts machen. Die HD-Kamera ist wetter- und witterungsbeständig fix auf Höhe der Mittellinie installiert. Das System wird komplett automatisiert gestartet, erkennt selbstverständlich Highlights mit Toren, Abpfiff, Fouls etc. Der Verein bekommt einerseits mit dieser KI-Lösung einen Livestream, den er auf seiner Webseite einbetten kann und andererseits nutzt er diese zur Spielanalyse sowie als Coaching Tool. Damit erfährt der Amateursport einen Digitalisierungsschub.

Mit der Gründung der IMMOunited gehören Sie zu den Pionieren in der Digitalisierung. Wie erleben Sie den durch Corona ausgelösten Digitalisierungsschub in der Bau- und Immobilienbranche?

Digitalisierung ist in aller Munde, aber was verstehen wir eigentlich darunter? Es geht um Daten, das Erfassen, Zusammenführen und Verknüpfen von Daten am Computer. Wir beschäftigen uns seit 2007, als die IMMO­united gegründet wurde, mit der digitalen Aufbereitung von Grundbuchdaten. Das Grundprodukt dafür ist „ImmoBase“. Das Entscheidende – und hier sind wir unumstritten Marktführer – ist die Auswertung der Immobilienkaufverträge. Wir erheben alle Immobilientransaktionen in Österreich – Käufe, Schenkungen, Erbschaften, auch Share Deals. Über unsere Lösung „ImmoMapping“ gelangt der User über eine Landkarte oder Luftbildansicht zum gewünschten Objekt und sieht auf einen Blick, welche Transaktionen in der Umgebung durchgeführt wurden, inklusive Demographie- und Infrastrukturdaten zur Region. Alle tages­aktuellen Daten können auf Knopfdruck in ein persönliches Exposé übernommen werden. Wir können für jede Immobilienkategorie, die in Österreich gehandelt wird, auch Preisentwicklungen ableiten. Bauträger und Developer kaufen Grundstücke und möchten wissen, welche Preise erzielbar sind. Über Vergleichspreise können wir sagen, was exakt in einer gewissen Lage für ein Grundstück oder ein Objekt derzeit bezahlt wird.

Wann ist Ihnen die Geschäftsidee gekommen, aus Grundbuchauszügen das Geschäftsmodell der IMMOunited zu entwickeln?

Mit 25 Jahren wurde ich Vertriebsleiter der Rechtsdatenbank des Manz-Verlages. Damals schon war das Geschäftsmodell rund um Grundbuchauszüge dem heutigen ähnlich. Der Manz-Verlag brachte bereits vor über 20 Jahren juristische Fachliteratur ins Internet – wunderbare Recherchequellen für Juristen. Diese Rechtsdatenbank war auch Verrechnungsstelle der Republik Österreich und hat Grundbuch- und Firmenbuchdatenbanken angeboten. Zur Erklärung: Diese Dateninhalte gehören der Justiz, über die Finanz werden sie verrechnet. Der Verkauf erfolgt über private Unternehmungen, sogenannte Verrechnungsstellen, die im Namen der Republik Österreich diese Inhalte anbieten dürfen.

Wie viele Verrechnungsstellen gibt es da?

Aktuell gibt es fünf bis sechs Verrechnungsstellen. Wobei Verrechnungsstellen die Originalabfragemasken der Republik Österreich verwenden müssen, die im Aufbau und in der Anwendung sehr kompliziert sind. Und hier kommen wir ins Spiel, wir bieten einen Mehrwert: Wir holen uns über unsere Gesellschaft „LexUnited“ als offizielle Verrechnungsstelle die Inhalte des Bundes und verbessern diese. Ein Beispiel: Bei der Originaldatenbank kann man keine Postadressen, sondern nur Katastralgemeindenummern und Einlagezahlen abfragen. Die muss man vorher recherchieren. Das war der Beginn von ImmoUnited, weil dritte Unternehmen Mehrwerte bieten dürfen.

Das heißt, sie setzen eine Maske davor …

Exakt. Das heißt, der Kunde gibt die gewünschte Adresse ein, im Hintergrund werden damit die Einlagezahl und Katastralgemeindenummer verknüpft und der Grundbuchauszug erstellt. Das war der Beginn. Als One-Man-Show habe ich mich um den Vertrieb, den Support, das Marketing und die PR gekümmert und so erfahren, was die Kunden im Immobilienbereich brauchen und diese Needs rasch in Produkte umgesetzt. Die Entwicklung der Abfragemaske wurde von einer IT-Agentur übernommen. Irgendwann kam dann der Kundenwunsch, nicht nur Kaufverträge aufzubereiten, sondern diese auch strukturiert auszuwerten. Daraus haben sich weitere Produkte der IMMOunited entwickelt.

Im World Wide Web werden viele Daten über den Immobilienmarkt angeboten. Sind das Ihre Mitwerber oder Kunden?

Der einzige Mitbewerb besteht in immoNet.ZT, wo auch Immobilientransaktionen ausgewertet werden. Unser Anspruch ist schneller, besser und vollständiger in der Information zu sein. Wieder ein Beispiel: Die Kaufverträge auszuwerten ist das eine, wir haben aber tatsächlich auch historische Nutzwertgutachten digitalisiert. Wir können auch Kaufverträge auswerten, in denen keine Nutzfläche oder keine Größe der Wohnung angegeben ist – das sind 60 Prozent der Transaktionen, die für die Bewertung sonst wertlos wären. Dafür haben wir bei den Bezirksgerichten die alten Nutzwertgutachten anlässlich der Errichtung gescannt. Wir haben wirklich von allen Wohnimmobilien Österreichs alle Nutzwertgutachten erhoben und können fehlende Informationen wie die Quadratmeter ergänzen. Dadurch haben wir zu 90 Prozent Nutzflächeninformationen, unser Mitbewerber nur zu 40 Prozent. Anbieter wie Immowelt, willhaben oder Remax arbeiten mit unseren Daten und sind unsere Kunden. Mit Otto Immobilien kooperieren wir beispielsweise für den Zinshausmarktbericht, mit Remax für den Wohnungsmarktbericht, alles auf Basis unserer Daten.

Wie viele Immobilientransaktionen werten Sie aus?

Wir haben die Daten der vergangenen zwölf Jahre, also seit 2008 im System, das sind knapp 1,4 Millionen Kaufverträge, alles, was verbüchert worden und im Eigentum ist, aber auch Share Deals, wenn Immobilien im Rahmen eines Firmenverkaufs den Besitzer wechseln und keine Transaktion im Grundbuch stattfindet, weil die Firma als Eigen­tümer im Grundbuch gleich bleibt.

Wie spielt „Imabis“ da hinein?

Das Unternehmen „Imabis“ wurde 2012 gegründet, ist aber mittlerweile mit IMMO­united verschmolzen und läuft als Produkt der Gruppe. IMMOunited erhebt, wem welche Immobilie gehört und was dafür bezahlt wurde. Mit „Imabis“ erheben wird den vollständigen Angebotsmarkt. Wir sehen genau, wie viele Objekte zu welchen Preisen am Markt sind und in welcher Region bzw. in welchem Bezirk diese angeboten werden. Wer ein Objekt verkauft, will nicht nur wissen, was in der Vergangenheit für ein Objekt bezahlt worden ist, sondern was in Zukunft dafür bezahlt werden wird. Das heißt, wir nehmen die Immobilienpreisentwicklung vorweg.

Wie erfassen und verarbeiten Sie diese ungeheure Menge an Daten?

Bei den Angebotsdaten holen wir uns die Datenmengen von den Immobilienportalen. Dazu benötigen wir extrem starke Server und gute Entwickler, weil wir mit Unmengen an Daten arbeiten. Das ist der Unterschied zwischen Big Data und Data-Mining. Big Data heißt, viele Datenmengen zu haben. Data-Mining ist die Kunst, diese Datenmengen zu verknüpfen. Unser Know-how: Wir wissen, wie man mit welchen Technologien schnell und übersichtlich Ergebnisse darstellen kann. Von den rund 18 Portalen holen wir die Informationen aus ca. 550.000 Inseraten in Österreich, die täglich online sind. Es gibt aber nur 60.000 Kauf- und noch mal 60.000 Mietobjekte. Das heißt, jedes Objekt wird im Schnitt in vier Inseraten angeboten. Hinzu kommt, dass bei Angebotsdaten beispielsweise nur der Bezirk und nicht die exakte Adresse angegeben ist, um den Makler nicht umgehen zu können. Bei „Imabis“ lehren wir das System, wann Inserate gematcht werden.

Wie schaut es mit unbebauten Liegenschaften aus – Grund und Boden ist mittlerweile Mangelware?

Mit „ImmoFarming“ bieten wir das Grundbuch als Landkarte an. Bei interessanten Liegenschaften werden Pins gesetzt. Bauträger können unbebaute Grundstücke über Filter recherchieren – also beispielsweise alle unbebauten Liegenschaften zwischen 2.000 und 4.000 Quadratmeter in einer bestimmten Region – inklusive Informationen über Eigentümer und Marktpreis sowie Bebauungsbestimmungen und Flächenwidmungen, um das Potenzial der Liegenschaft und den erzielbaren Verkaufspreis zu bestimmen. Eigentlich lässt sich die komplette Wertschöpfungskette des Bauträgers bei uns abbilden – Grundstückssuche, Potenzial, Preisfindung im Ein- und Verkauf.

Worum geht es bei „bodenpreise.at“?

Dabei handelt es sich um Durchschnittspreise für Bauland, Grünland und Wohnungen auf Gemeindeebene. bodenpreis.at haben wir vor rund sechs Jahren (im Jahr 2014) infolge unserer Zusammenarbeit mit der Statistik Austria entwickelt, die den Auftrag hat, auf Gemeindeebene Bodenpreise bereitzustellen. Wir publizieren hier mit einem Gratisprodukt Durchschnittstransaktionspreise von Bodenpreisen und Wohnungen auf Gemeindeebene. Seitdem auf den Verkehrswert umgestellt wurde, sind diese Informationen vor allem für Rechtsanwälte und Notare hinsichtlich der Besteuerung relevant.

Rund um das Kerngeschäft von IMMOunited haben sich noch weitere Produkte und Dienstleistungen entwickelt wie beispielsweise „ImmoStats“ ...

Mit „ImmoStats“ bieten wir ein Statistiktool an, mit dem Preisentwicklungen in einer Region in einer gewissen Kategorie dargestellt werden können – also etwa alle Eigentumswohnungen im 1. Bezirk, die in den vergangenen zwei Jahren neu saniert wurden. Da sieht man wunderschön, wie sich der Qua­dratmeterpreis im 1. Bezirk mit den Transaktionen entwickelt hat. ­ImmoValuation“ wiederum ist ein neues Bewertungsprodukt, das wir kostenlos mit unseren Daten anbieten. Das heißt, man kann das Vergleichswertverfahren wie eine professionelle Immobilienbewertung nutzen und der Kunde bekommt eine 30-seitige Wertanalyse.

Mit „PicMyPlace“ beschreiten Sie neue technische Wege. Welche Idee steckt dahinter?

Meine Vision ist, alle Transaktionsdatensätze mit klassischer Fotografie oder 3D-Rundgängen zu ergänzen, um den Zustand einer Immobilie abbilden zu können. Das Ziel ist, Objekte digital sichtbar zu machen, damit man sich die persönliche Besichtigung im ersten Schritt erspart. Auch Architekturbüros können „PicMyPlace“ für Wettbewerbspräsentationen einsetzen. Mit dieser Lösung stehen wir noch ganz am Anfang. Wir haben in etwa 400 Immobilien mit Visualisierungen hinterlegt – von 120.000 Transaktionen, die im Jahr passieren. Selbstverständlich können auch noch nicht realisierte Bauträgerobjekte virtualisiert werden. Nachdem Immobilienmakler und Bauträger zu unseren Kernzielgruppen gehören, war das ein logischer Schritt, der in der Vermarktung enorm gut ankommt. Durch Corona hat das Produkt, das über eine eigene Gesellschaft geführt wird, einen regelrechten Hype erlebt.

Alle Dienstleistungen, über die wir bisher gesprochen haben, konzentrieren sich auf Businesskunden. Mit Check­Immo wurde erstmals ein Produkt für den B2C-Markt entwickelt. Wie läuft das?

CheckImmo gibt es bereits seit 2008, wir haben es jetzt redesigned, die Nutzung angenehmer und übersichtlicher gemacht. Möglicherweise erweckt das den Eindruck, dass es sich um ein neues Produkt handelt. Privatkunden erhalten via CheckImmo die Möglichkeit, sich einen Gesamteindruck über Immobilientransaktionen und -preise der vergangenen fünf bis zehn Jahre zu verschaffen. Sie erhalten Einblicke in die Entwicklung von Quadratmetern, Transaktionsvolumen sowie Anzahl der Transaktionen im gewünschten Umkreis. Zusätzlich beinhaltet die Analyse Angaben zur demographischen Situation des jeweiligen Bezirkes. Unser Fokus ist und bleibt aber schon der Businessbereich. Unsere Kunden sollen die Endkunden mit unserer Information beraten.

Abgesehen von PicMyPlace – woran arbeiten Sie derzeit? Was kann man in nächster Zeit erwarten?

Im Baurecht zu bauen, liegt im Trend. Jetzt laufen auch viele Baurechte nach 100 Jahren aus und müssen verlängert werden. Bislang gibt es aber keine Informationen, wie hoch übliche Baurechtszinse sind. Im November 2020 sind wir mit einer entsprechenden Datenbank online gegangen, die auf digitalisierten Baurechtsverträgen der vergangenen zehn Jahre basiert. Damit sind wir die Ersten, die diese Inhalte in unseren Produkten anbieten können.

Von welchem Volumen reden wir da? Wie viele Baurechtsgründe gibt es in Österreich?

In den vergangenen zehn Jahren waren es in Wien an die 5.000 Begründungen.

Ist die Vermietung gar kein Thema für IMMOunited?

Doch, die Vermietung ist ein riesiges Thema. Wir erheben Mietpreise aus dem Angebot über „Imabis“. Aber Mietverträge sind im Vergleich zum Grundbuch nicht öffentlich und man hat daher keine gesicherte Information. Wir arbeiteten mit Hausverwaltungen zusammen, um Mietpreise untereinander vergleichen zu können. Bestehende Mieten sind für die Immobilienbewertung wahnsinnig wichtig. Es ist interessant zu wissen, dass zum Beispiel in der Mariahilfer Straße im Geschäftslokal 400 Euro pro Quadratmeter möglich sind, aber zwei Stockwerke darüber jemand noch einen Mietzins von 1954 bezahlt. Die Nachfrage nach Marktdaten zum Mietmarkt ist gewaltig, aber wir können sie leider nicht bedienen, weil wir nicht an die Mietpreise auf Mikrolage, sprich auf Typnummer, herankommen. Wir können derzeit darstellen, was der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Mieten beispiels­weise im 1. Bezirk/Gewerbe ist, aber wir können die Mietpreise nicht auf Mikrolage, also für das einzelne Haus ausweisen.

Sie beschäftigen sich permanent mit Zahlen zum Immobilienmarkt. Welche Auswirkungen wird Corona auf die Branche haben?

Ich bin selbst zwar kein Immobilien-­Experte, meine Expertise besteht darin, Daten, IT und Produkte zu erstellen. Aber natürlich bekommt man viel mit, wenn man sich über eine so lange Zeit mit Immobilien beschäftigt. Im März 2020 war die Unsicherheit gewaltig. Wir haben alle nicht gewusst, was Corona ist. Diese Unsicherheit hat man vorübergehend auch in der Immobilienbranche gemerkt. Aber es hat sich sehr schnell herauskristallisiert, dass die Branche wieder Gewinner in der Krise ist, weil Immobilien sicher sind.

Ihre Einschätzung zu den einzelnen Asset-Klassen?

Die Preise werden zumindest im Wohnbereich noch steigen. Man merkt es in einzelnen Transaktionen und die Anzahl der Transaktionen ist auch gestiegen. Wien ist eine wachsende Stadt und auch wenn alle über das teure Wohnen jammern, ist Wien im Europavergleich immer noch eine leistbare Stadt. Es gibt den Trend zu größeren Wohnungen mit Freiflächen. Man will jetzt einen Balkon oder eine Dachterrasse haben, am besten in einem Umfeld mit Grünland, raus aus der Stadt. Was mit den Gewerbeimmobilien passiert, weiß man noch nicht, auch die Hotellerie steht still, der Einzelhandel wird es sicher auch spüren. Da traue ich mich nicht zu sagen, ob die Preise steigen oder fallen werden. Aber es wird sicher Veränderungen geben.

Sehen Sie einen Unterschied zur Finanzkrise 2008?

An sich würde ich sagen, noch nicht. Mal sehen, ob man die Inflation spüren wird, 2008 gab es ja keine.

Gibt es so etwas wie eine Immobilienblase in Österreich überhaupt?

Also ich behaupte: Nein. Davon ist aus meiner Sicht nichts zu bemerken, weil der Markt ohnehin reagiert. Wird das Wohnen teurer, werden die Wohnungen kleiner. Der absolute Preis bleibt gleich und damit leistbar, nur der Quadratmeterpreis steigt. Solange Wohnungen leistbar sind, gibt es keine Blase. Und davon ist auch bei unseren Zahlendaten nichts zu spüren. Spannend hingegen ist, wie die Banken bei der Kreditfinanzierung reagieren, ob sie restriktiver werden. Wenn es keine Kredite mehr gibt oder das Eigenkapital höher sein muss, kann es gefährlich werden.

Ist bei den Bauträgern davon etwas zu spüren?

Nein, aber ich glaube, da ist der ­Zeitrahmen noch zu kurz. Derzeit werden schon noch Bauträgerobjekte verkauft, die erst im Entstehen sind. Da ist noch kein Einbruch zu verzeichnen. Im März 2020 war kurz für sechs bis acht Wochen diese Schockstarre zu spüren, aber dann habe ich schon wieder mit den Kunden telefoniert und es ging wieder los. Alle sagen, dass Besichtigungen, Termine, der Verkauf funktionieren. Ich glaube, dass es im Sommer 2021 mit der Impfung wieder die alte Normalität geben wird.

Außer Klosterneuburg, wo Sie zu Hause sind, wo ist die beste Immobilienlage in Österreich?

Ich sage immer: Investment in der Stadt und zum Genießen irgendwo an einem See.