Mietzinsminderung während der COVID19-Krise

Gemäß § 1104 ABGB – als Spezialregelung im Verhältnis zur allgemeinen Mietzinsminderungsregelung des § 1096 ABGB – entfällt die Zahlungsverpflichtung des Mieters bei „außerordentlichen Zufällen“. Dies gilt auch für gewerbliche Mietobjekte und im Gesetz wird die „Seuche“ als einer dieser Zufälle ausdrücklich genannt. Nach der Rechtsprechung handelt es sich um elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann. Dies ist bei der Corona-Krise aus derzeitiger Sicht zu bejahen – auch wenn für einen vergleichbaren Fall keine vergleichbare Rechtsprechung vorliegt.

Dasselbe muss bei behördlich angeordneten Schließungen von konkreten Betriebsarten, wie sie im COVID19-Gesetz und den darauf basierenden Verordnungen bereits teilweise beschlossen wurden, gelten.

Beachte: Die Verordnungen treten derzeit mit Ablauf des 22.3.2020 außer Kraft – eine Verlängerung ist angesichts der Situation aber äußerst wahrscheinlich

Für den Zeitraum der angeordneten Schließung (und somit gänzlichen Unbrauchbarkeit) ist kein Brutto-Mietzins inklusive BK zu entrichten.

Bei Gewerbeobjekten, die nicht direkt von den angeordneten Schließungen betroffen sind (zB Büroräumlichkeiten), ist die Rechtslage nicht klar – hier sprechen mehrere Argumente gegen einen Entfall der Mietzinszahlungsverpflichtung. In diesem Fällen kann anhand des Einzelfalls und insbesondere des Mietvertrages geprüft werden, ob eine teilweise Mietzinsminderung argumentiert werden kann.

Bei Pachtverträgen mit einer Vertragsdauer von einem Jahr (oder weniger) wird der Pächter nach der spezielleren Bestimmung des § 1105 ABGB nur dann (teilweise) von der Zinszahlungspflicht befreit, wenn der gewöhnliche Ertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist (ein Ausnahmefall in der Praxis).

Mögliche Vorgehensweisen durch Coronavirus:

Der Anspruch auf Mietzinsminderung kann entweder durch eine Zurückbehaltung des Mietzinses oder durch eine Rückforderung der zu viel geleisteten Mietzinszahlungen geltend gemacht werden.

Einbehalt des Mietzinses wegen Corona

Die Zurückbehaltung des Mietzinses würde dadurch erfolgen, dass die Miete bei der monatlichen Zahlung reduziert / gänzlich einbehalten würde. Im Lichte der Judikatur zu § 1096 ABGB ist dem Mieter zu empfehlen, die Unbrauchbarkeit des Mietobjekts aufgrund der behördlichen Verbote / „Seuche“ formal zu rügen.

Beachte: Wenn der Mieter den Mietzins unberechtigter Weise nicht entrichtet, könnte dies (i) (bei grobem Verschulden des Mieters im Sinne des § 33 MRG) einen Kündigungsgrund im Sinne des § 30 MRG bzw. (ii) einen Auflösungsgrund im Sinne des § 1118 ABGB begründen. Außerdem müssten im Fall einer nicht berechtigten Zurückbehaltung des Mietzinses Verzugszinsen geleistet werden.

Aus wirtschaftliche und taktischer Sicht hat der Einbehalt jedoch den Vorteil, dass die Liquidität beim Mieter bleibt und der Vermieter eine Mietzinsklage riskieren müsste.

Zahlung des Mietzinses unter Vorbehalt wegen Coronavirus

Um eine nachträgliche Rückforderung der zu viel geleisteten Mietzinszahlungen zu erwirken, kann der Mieter die Mietzinszahlungen unter dem Vorbehalt der künftigen Rückforderung leisten.

Durch diese Vorgehensweise könnte zwar unmittelbar keine Liquidität gewonnen werden, die Vorgehensweise wäre aber nicht mit den Risiken einer tatsächlichen Zurückbehaltung verbunden. Unter Umständen kann der Vorbehalt außerdem genutzt werden, um mit dem jeweiligen Vermieter in Verhandlungen über eine einvernehmliche Mietzinsminderung zu treten.

WICHTIG: Bei den genannten Bestimmungen handelt es sich großteils um dispositives Recht – im Mietvertrag können daher abweichende Regelungen wirksam getroffen worden sein. Aus diesem Grund empfehlen wir dringend, die Möglichkeit einer (gänzlichen) Mietzinsminderung im Einzelfall anhand des Vertrages rechtlich prüfen zu lassen!