Fassade des Gebäudetyp E Hauses: das große kleine Haus in München

Pilotprojekt Gebäudetyp E: Genossenschaft spart in München rund zehn Prozent

Das Pilotprojekt Gebäudetyp E im Münchner Kreativquartier zeigt, wo sich bei Normen sparen lässt und wo nicht. Architekt Julius Klaffke beziffert die Einsparung mit rund zehn Prozent und erklärt, wie die Genossenschaft das Haftungsrisiko auffängt.

Das große kleine Haus in der Günther-Grzimek-Straße 3 ist ein Pilotprojekt Gebäudetyp E des Freistaats Bayern. Bauherrin ist die 2018 gegründete Genossenschaft Das große kleine Haus eG mit rund 100 Mitgliedern. Julius Klaffke ist Architekt, Gründungsmitglied und Vorstand. Geplant hat den achtgeschossigen Holzhybridbau mit Gründach und Photovoltaik das Münchner Büro bogevischs buero. Bei einem Rundgang mit einer Delegation aus Niederösterreich am 5. Oktober 2026 erläuterte Klaffke, wo das Haus bewusst unter den üblichen Standards bleibt.

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

Die Genossenschaft wurde gegründet, um Wohnen und Arbeiten zu verbinden. Die Stadtplanung setzt dagegen meist auf funktionale Trennung. Das Grundstück in einem Mischgebiet erhielt die Genossenschaft Ende 2021 über eine Konzeptausschreibung der Stadt München, und zwar in Erbpacht. Ukrainekrieg, Zinswende und steigende Baupreise ließen das Projekt danach stocken. Mit Unterstützung der Stadt kam es wieder auf Kurs.

Entstanden sind 29 genossenschaftliche Mietwohnungen zwischen 25 und 105 Quadratmetern sowie 12 Gewerbeeinheiten im Sockel, darunter Ateliers und ein Quartierscafé. Rund 60 Prozent der Nutzfläche dienen dem Wohnen, 40 Prozent dem Gewerbe. Das Erdgeschoss hat kein Hochparterre und das Grundstück keine Abgrenzung, alle Nutzungen öffnen sich direkt ins Quartier. Das Haus ist der erste Neubau im Kreativquartier und gilt als Referenzprojekt. Künftige Bauten können sich nach Paragraf 34 Baugesetzbuch an seinem Maßstab orientieren, statt einem starren Bebauungsplan zu folgen.

Wo das Pilotprojekt Gebäudetyp E unter der Norm bleibt

Die größte Abweichung betrifft den Schallschutz. „Beim Schallschutz liegen wir unter der gesetzlichen Norm“, sagt Klaffke. Im Holzbau wäre der Normwert nur mit großem Aufwand bei den Decken erreichbar gewesen. Schlankere Wohnungstrennwände bringen über acht Geschosse außerdem spürbar mehr Wohnfläche. Die Heizung ist auf 19 statt 21 Grad ausgelegt, die innenliegenden Bäder haben keinen Heizkörper. Den Sockel hat die Genossenschaft aus Kostengründen in Stahlbeton statt in Holz ausgeführt. Bewusst mehr investiert hat sie in langlebige Aluminiumfenster.

Normabweichung im Nutzungsvertrag

Die Genehmigungsbehörde hat das Haus als Modellvorhaben mitgetragen. Die Normunterschreitungen stehen in den Nutzungsverträgen und wurden mit den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern besprochen. „Die kommen alle aus Wohnungen mit schlechterem Schallschutz“, sagt Klaffke. Das Haftungsrisiko hält er für vertretbar, weil alle Bewohnenden selbst Genossenschaftsmitglieder sind und ein Verkauf des Hauses im Erbbaurecht nicht vorgesehen ist. Für Bauträger, die verkaufen oder in großem Maßstab vermieten, gilt diese Absicherung nicht. Das ist der Hauptgrund, warum in Deutschland wie in Österreich über eine gesetzliche Regelung diskutiert wird.

Re-Use: Aus einer Stahlhalle wird Fassade

Das Haus ist auch ein Versuch im kreislaufgerechten Bauen. Von den Stadtwerken übernahm die Genossenschaft eine Stahlhalle, die abgerissen werden sollte. Die Trapezbleche bilden jetzt die Fassade. Aus den Stahlprofilen fertigte ein Schlosser Absturzsicherungen und Doppel-T-Träger, nach Prüfung und neuer Zulassung durch die TU München und durchgehend verschraubt statt geschweißt. Dazu kommen gebrauchte Türen. Für die künftigen Nutzerinnen und Nutzer war deren Wirkung schwer vorstellbar. „Eine benutzte Tür sieht eben aus wie eine benutzte Tür – zum selben Preis wie eine neue“, sagt Klaffke. Re-Use bringe neue Aufgaben mit sich: Logistik, Lagerflächen, andere Ausschreibungen und Überzeugungsarbeit bei den ausführenden Firmen.

Kosten, Mieten und Mobilität

Die Baukosten (Kostengruppen 300 und 400) liegen bei 3.500 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche brutto, inklusive Tiefgarage und ohne Freianlagen. Das Haus erreicht den Energiestandard Effizienzhaus 40. Ein Mobilitätskonzept senkt den Stellplatzschlüssel auf 0,4 pro Wohnung, die Tiefgarage hat 18 Plätze. Rund 27 Prozent der Finanzierung bringen die Mitglieder als Eigenkapital über nutzungsbezogene Pflichtanteile auf. Die Kaltmiete beträgt im München Modell 12,20 Euro und im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) 13,50 Euro pro Quadratmeter, dazu kommen rund 2,50 Euro an Betriebs- und Verbrauchskosten. Kosten und Termine liegen im Plan, der Bezug ist für den 1. November 2026 vorgesehen.

Unterm Strich hat die Genossenschaft durch die Maßnahmen im Rahmen des Gebäudetyps E nach Klaffkes Angaben rund zehn Prozent gespart. Der Gebäudetyp E sei „nicht ganz scharf definiert“, sagt er. Gerade das schafft den Spielraum für Projekte wie dieses.

Das große kleine Haus auf einen Blick