„Nachhaltigkeits-Leader profitieren am meisten“
a3BAU: Frau Kalandra, Sie beschäftigen sich seit längerem mit der EU-Taxonomie und den ESG-Faktoren. Können Sie kurz erklären, was es mit diesen Kriterien auf sich hat und warum diese immer bedeutender in der Bau- und Immobilienbranche werden?
Agatha Kalandra: Für die meisten Unternehmen wird eine glaubwürdige Nachhaltigkeitsperformance zur „Licence to operate“. Wir können sie dabei begleiten, die ESG-Faktoren in ihre Strategie zu integrieren und die richtigen Maßnahmen zu definieren, sodass ihre Organisation nachhaltig wird und die Weichen für ein weiteres Wachstum gelegt sind. Das „E“ steht für Environment, also für alles im Zusammenhang mit Umwelt- und Klimaschutz, das „S“ für Social, also Maßnahmen zur Arbeitssicherheit, faire Kompensation oder Wahrung der Menschenrechte. Hinter dem „G“ wie Governance stecken Maßnahmen für eine nachhaltige Unternehmensführung wie etwa entsprechende Aufsichtsstrukturen, Diversity z. B auf Vorstands-/GF-Ebene oder Hintanhalten von Korruption. Der Gebäudesektor zählt zu den emissionsstärksten Sektoren – 36 Prozent der gesamten CO2-Emissionen in der EU –, insofern ist das auf der Top-Agenda der Europäischen Kommission zur Emissionsreduzierung.
Peter Fischer: Das Thema Taxonomie, also das Umlenken von Finanzmittel in nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten, steht in der EU auf der Top-Agenda, weil das der einzige Weg ist, die Dekarbonisierung voranzutreiben, weil wir sonst die festgeschriebenen Klimaziele nicht erreichen werden. Wenn die Investorenseite verstärkt nachhaltige Produkte nachfragt – und das spüren wir bereits am Immobiliensektor –, trifft das früher oder später jeden Marktteilnehmer in der Wertschöpfungskette Bau.
Ist der Markt denn schon bereit, für Nachhaltigkeit zu bezahlen?
Fischer: Die Frage stellt sich gar nicht, weil es gar nicht mehr anders gehen wird. Die Investorenseite setzt bei institutionellen Transaktionen bereits jetzt als Maßstab ESG-Faktoren in der Bewertung an. Das zweite Thema ist: Die Banken werden sehr kurzfristig nachziehen. D. h. es stellt sich nicht die Frage, ob die Unternehmen Nachhaltigkeitskriterien umsetzen, sondern in welcher Tiefe und in welcher Schnelligkeit sie das machen müssen.
Kalandra: Wir beraten mittlerweile häufig Unternehmen, die derzeit eigentlich noch gar keine EU-Taxonomie-Verpflichtung haben, weil sie erkannt haben, dass das Thema für ihre Eigentümer, ihre Investoren wesentlich ist. Wir begleiten diese Kunden bei der Strategie und bei der kompletten Transformation und gehen sehr stark in die Umsetzung, um die Glaubwürdigkeit in diesem Thema auch tatsächlich leben zu können und nicht nur alles am Papier zu haben. Die Leader im Bereich Nachhaltigkeit werden letztendlich am meisten profitieren und die Finanzierung am schnellsten bekommen. Wir sehen unter den kommerziellen Kunden im B2B-Bereich die größte Nachfrage, alles rund um die Themen Zertifikate und Energieausweis ist einfach nicht mehr wegzudenken. Die Investoren haben da eine klare Meinung und fordern die Nachhaltigkeit in den Immobilien.
Sie haben gesagt, viele Unternehmen bemühen sich freiwillig um eine ESG-Strategie. Wer ist umgekehrt dazu jetzt schon verpflichtet?
Kalandra: Alle, die einen nicht-finanziellen Bericht vorlegen müssen, müssen ab dem 1. 1. 2022 auch ihre nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten offenlegen, also etwa alle kapitalmarktorientierten Unternehmen wie UBM, Porr. Was zu nachhaltigen Wirtschaftsaktivitäten zählt, ist in der EU-Taxonomie geregelt. Bei allen Wirtschaftsaktivitäten und Investitionen, die Taxonomie-konform sind, werden die Sach- und Investitionskosten sowie der Turnover-Umsatz berechnet und offengelegt. Unternehmen, die erkannt haben, was die EU-Taxonomie bedeutet und wie die Schritte dann weitergehen, die streben bereits eine freiwillige Offenlegung entlang dieser Taxonomie an, um den immer stärker werdenden Erwartungen und dem Druck der Investoren gerecht zu werden.
Fischer: Jeder Kollege aus der Immobilienbranche, der eine Anleihe auflegt, ist dazu verpflichtet. Ebenso wie der Endinvestor und die Banken, weil die Finanzierung ESG-tauglich sein muss. Bei den Banken gibt es klare Kriterien, wodurch es keine Finanzierung geben wird, wenn ich eine CO2-Dreckschleuder bin. Das ist, was viele nicht sehen. Wir sind in einem Umbruch. Die EU-Taxonomie ist der Webstuhl des 21. Jahrhunderts.
Kalandra: Gerade im Baubereich deckt die Taxonomie einen Großteil der Wertschöpfung ab, angefangen von den Produzenten der Baumaterialien wie Stahl, Zement, Beton sowie das gesamte Equipment über Bau-Renovierungen bis hin zum Erwerb von Immobilien.
Das heißt: Die einen sind verpflichtet, andere werden freiwillig offenlegen, weil sie Geld brauchen und die Banken wiederum den ESG-Pflichten unterliegen.
Kalandra: Der Druck auf Banken wird immer stärker, welche Industrie und welche Immobilien sie unterstützen. Die Investoren sind einen Schritt voraus und haben bereits ihre Voting-Principles, d. h. welche Kriterien müssen vorhanden sein, um eine positive Entscheidung zu erhalten, stark angepasst. Wir sind aber davon überzeugt, dass auch die Mieter Druck erzeugen werden. Glaubwürdigkeit schafft man nicht mit Einzelmaßnahmen, sondern die Durchgängigkeit muss gegeben sein – die sich in der Strategie, im Geschäftsmodell, in den Produkten, Prozessen, Reporting bis hin zur Unternehmenssteuerung und Incentivierung der Mitarbeiter widerspiegelt. Und diese Nachhaltigkeit muss auch gelebt werden.
Aber es wird ja nicht so sein, dass in Zukunft nicht nachhaltige Produkte nicht mehr finanziert werden …
Kalandra: Zumindest zu anderen Kosten, also mit Aufschlägen, werden Finanzierungen an nicht nachhaltige Unternehmen gegeben. Das wird dann bei den Risikofaktoren einberechnet. Klar ist, dass ein Business-as-usual auch in der Finanzierung nicht weiter möglich ist, denn es ist auch im Interesse der Investoren, ein möglich grünes und Taxonomie-konformes Portfolio ausweisen zu können.
Geld für nicht nachhaltige Unternehmen wird also teurer werden …
Fischer: Jeder im Bau- und Immobilienbereich braucht am Ende des Tages einen Investor. Aber ich denke auch, dass früher oder später ebenso im Bereich der B2C – beiEigentums- und Mietwohnungen – die Nachfrage nachhaltig sein wird. Für einen institutionellen Investor ab einem Asset Value von 30 bis 50 Millionen Euro wird es ungleich schwieriger, bauseitig tätig zu werden, wenn die geforderten Nachhaltigkeitskriterien innerhalb des EU-ESG-Rahmen nicht erfüllt sind. Dies gilt in logischer Konsequenz auch für den Verkauf, weil der Investor kein Geld mehr in nicht nachhaltige Produkte stecken wird. Wir sehen aber auch ganz klar, dass die Finanzierung von Projekten durch Banken usw. bei Nichterfüllung der Taxonomie nur mehr mit entsprechenden Aufschlägen erfolgen wird.
Was raten Sie den Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche?
Kalandra: Sich mit dem EU-Green Deal und der EU-Taxonomie jetzt auseinanderzusetzen, zu verstehen, was letztendlich hier gefordert ist. Wir sehen das als wesentliche Basis für alle weiteren Regularien, die derzeit in Verhandlung sind und ziemlich schnell kommen werden. So wie wir es bisher gewöhnt waren, dass Unternehmen zwei bis drei Jahre Zeit haben, um sich auf die neuen Regularien einzustellen, das wird es nicht mehr geben. Es wird in einem Höllentempo eine Definition und Anforderung nach der anderen kommen. Unternehmen können dann nicht bei null anfangen.
Fischer: Kunden im Immobilienbereich, die ihre Gebäude ÖGNI-, DGNB-, LEAD- oder BREEAM-zertifiziert haben, kommen schön langsam dahinter, dass damit die EU-Taxonomie noch lange nicht erfüllt ist. Diese Zertifikate decken die Anforderungen der Taxonomie nur teilweise ab. Und was viele auch übersehen: Das Berichtswesen für die Non-financial-Statements ist ein strukturelles Reporting. Das bisherige Berichtswesen, das in Österreich größtenteils üblich ist in Immobilienunternehmen, langt eben nicht für die Anforderungen aus den ESG-Kriterien. Das Reporting wird unfassbar umfangreich sein, und Investoren werden auf die Erfüllung pochen (müssen). Wie geht man mit diesen Daten um? Dazu braucht es neue Strukturen und Berichtslinien. Und es braucht auch sicherlich oftmals eine neue IT- und Datenlandschaft, sonst ist das alles gar nicht zu handhaben, was aus der EU-Taxonomie in einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren abfragt werden wird.
Welche konkreten Maßnahmen schlagen Sie vor?
Fischer: Das Thema ist, wie komme ich zeit- und fristgerecht zu den notwendigen Daten, die ich dann in meiner Bilanz offenlegen muss? Bestandshalter und Entwickler werden bei nicht entsprechender Vorbereitung und Strukturierung sich schwer tun, die Anforderung der Investoren, aber auch der Banken und Wirtschaftsprüfer zu erfüllen. Aus unseren ESG-Projekten wissen wir, dass es z. B. sehr schwierig ist, die entsprechenden Daten in entsprechender Qualität von den Zulieferern und vor allem Auftraggebern zu erhalten. Ein weiteres Problem ist natürlich auch in der überbordenden Datenmenge und der damit zusammenhängenden Verarbeitung zu erkennen. Deshalb ist es wichtig, jetzt schon Strukturen aufzusetzen, die ein effizientes und zielgerichtetes Abarbeiten erlauben.
Kalandra: Als erster Schritt muss die Nachhaltigkeitsstrategie definiert werden: Wohin will ich, was ist meine Ambition, welche Maßnahmen möchte ich setzen und wie schaut dazu die Quantifizierung aus? Das ist auch in der Immobilienwirtschaft in Österreich ein großes Manko, weil sehr wenige ihre Ziele bis dato quantifiziert haben. Auf das schauen die Investoren. Wir beobachten auch, dass Unternehmen, die sich bereits mit Klimarisiken auseinandergesetzt haben und in ihr Berichtswesen entlang von internationalen Standards integriert haben, sich mit vielen der Anforderungen der EU-Taxonomie leichter tun.
Die EU ist noch viele Regelungen im Zusammenhang mit der Umsetzung der EU-Taxonomie schuldig. Ist das Regelwerk für die ESG-Bewertung tatsächlich schon so weit fertig, dass man mit 1. 1. 2022 starten kann? Das würde ja bedeuten, dass man bereits die Daten für 2021 haben müsste …
Kalandra: Unternehmen, die jetzt schon berichtspflichtig sind, müssen die Daten für 2021 in jedem Fall erfassen und offenlegen. Die EU hat jetzt bereits begonnen, die ersten Entwürfe für weitere Umweltziele sowie soziale Ziele zu veröffentlichen und zur öffentlichen Konsultation freigegeben. Das bedeutet, die Anforderungen an Unternehmen werden weiter steigen. Dann gibt es die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die ab 2023 in Kraft treten soll. Wonach auch Unternehmen, die nicht kapitalmarktorientiert sind, mit mehr als 250 Mitarbeitern, einen nicht-finanziellen Bericht offen legen müssen. Das betrifft dann schon in Österreich ca. 1.500 Unternehmen und einen Großteil der Bau- und Immobilienbranche. Dazu gibt es einen Vorschlag, was die Prüfungspflicht dieser Berichtspflicht betrifft. Was nichts anderes bedeutet, dass der nicht-finanzielle Bericht zunehmend eine wichtigere Bedeutung haben wird.
Fischer: Ich glaube nicht, dass es hier zu einer zeitlichen Abweichung kommt, sondern das Tempo wird eher erhöht werden. Aus einem einfachen Grund: Die Dekarbonisierung im Jahr 2020 betrug nur 2,4 Prozent. Das ist zu langsam, um die Ziele der Vereinten Nationen und jene der EU, die Erderwärmung auf 1,5 Grad zu reduzieren, zu erfüllen. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen wir in den nächsten Jahren die Dekarbonisierung um das fünffache erhöhen. Daher gibt es kein Nachlassen vonseiten der Europäischen Union, ganz im Gegenteil – dagegen ist Covid ein Kindergeburtstag.
Wer wird die Bewertungen hinsichtlich ESG-Tauglichkeit vornehmen?
Fischer: Ich gehe davon aus, dass die Kollegen Bewerter die Anforderungen der EU-Taxonomie kurzfristig in ihre Gutachten als zusätzlichen Standard aufnehmen. Die Zu- und Abschläge zu den Nachhaltigkeitsthemen merken wir schon in den Transaktionen und eben auch darum sind sie in den Verkehrswerten der Bewerter zu reflektieren. Darum haben wir gerade eine hochkarätige Runde von Sachverständigen im Immobilienbereich zusammengestellt, die den Einfluss von ESG auf die Bewertung diskutieren und im Herbst eine Einschätzung abgeben werden. Gleiches können wir aber auch bei den finanzierenden Banken erkennen, auch hier werden die Zu- und Abschläge für Finanzierungen intensiv diskutiert. Sowohl wir als Bewerter als auch die Banken werden konkrete Daten und Informationen für die Bewertung abfragen und erwarten hier sauberes, nachvollziehbares Datenmaterial. Daher sollten die Unternehmen Maßnahmen setzen, die für die Bewertung nachvollziehbar, quantifizierbar und qualifizierbar sind.
Kalandra: Wir haben für die Bewertung von klimabezogenen Auswirkungen ein Berechnungsmodell entwickelt, das Climate Excellence Tool. Ein Modul davon wurde speziell für die Bedürfnisse und Anforderungen der Immobilienwirtschaft entwickelt. Investoren und Unternehmen werden durch Klima-Szenario-Analyse dabei unterstützt, ihre Portfolios für die Risiken und Chancen des Klimawandels fit zu machen. So lassen sich Wertsteigerungen realisieren, Risiken adäquat managen sowie eine langfristige Nachhaltigkeitsstrategie und konforme Berichterstattung aufsetzen.
Fischer: ESG ist, wie gesagt, der Webstuhl des 21. Jahrhunderts und wird die (Immobilien-)Welt nachhaltig verändern. Die Eigentümer, Asset Manager und Developer müssen erkennen, dass wir nachhaltig umdenken müssen – und dies alternativlos ist. Die Immobilienbranche muss sich neu erfinden, sonst kann sie diese Anforderungen nicht erfüllen. Ich bin seit 27 Jahren in dieser Branche tätig – ich habe viele Dinge kommen und gehen sehen – aber ich weiß eines mit 1000-prozentiger Sicherheit: Die EU-Taxonomie ist von so hohem weltweiten Interesse und Wichtigkeit, dass keine Rücksicht auf Verweigerer dieser Tatsache genommen werden wird und kann. Wer sich dieser globalen Evolution verweigert, wird einfach aus dem Markt verschwinden und ist daran vollumfänglich selbst schuld. Umgekehrt werden die First Mover die Gewinner sein, all jene, die ESG als Chance erkennen, werden kontinuierlich wachsen und sich damit selbst den Fortbestand sichern. Weil es gar nicht mehr anders geht. Der Kluge erkennt darin die Chance, überlegt sich eine ESG-Strategie und überlegt sich, wie er sein Unternehmen restrukturiert, damit er hier mitspielt, damit er Vorreiter ist. Zu Leuten, die mit Scheuklappen durch die Gegend rennen, kann man nur sagen: „Tut leid, das ist der Zahn der Zeit.“
Europa ist jetzt keine Insel – schränken wir uns mit so strengen Regularien nicht selbst ein und schaffen schlechtere Rahmenbedingungen für unsere Wirtschaft?
Fischer: Das Gegenteil ist der Fall, CO2 und Menschlichkeit kennen keinen Grenzen. Die Erfüllung der ESG-Kriterien ist eine Vorgabe der UNO, nur wenn wir global denken und lokal agieren, die Tragweite der Herausforderung erfassen, werden wir erst verstehen, was zu tun ist. Ich verstehe durchaus die lokalen Bedenken der österreichischen Wirtschaft, aber das ist im Lichte der Globalisierung eben ganz klar zu kurz gedacht. Ich verstehe absolut, und es ist ja bei mir nicht anders, dass einem der eigene Rock näher ist aber in dem Fall funktioniert es einfach nicht so. Hier ein Beispiel aus dem Alltag: Jeder Österreicher verspeist im Jahr 45 kg Kartoffeln, 29,8 g CO2 pro Kilo kann man durch den Verzicht auf importierte Kartoffeln außerhalb der Saison einsparen, alle Österreicher daher durch diesen Verzicht einen CO2-Ausstoß von 61 Millionen Kilometer – und das sind nur Kartoffeln. Aber um die Frage abzuschließen, ja es wird wohl ein korrigierendes Regulativ der Politik, in welcher Form auch immer –Strafen, Zölle oder Förderungen – kommen müssen, aber am Ende hat es jeder von uns selbst in der Hand, die (Um-)Welt, so wie wir sie kennen, für die Nachfahren zu erhalten.
Kalandra: Es geht auch um die Lieferketten. Die bekommen dann ihr CO2-Mascherl. Unternehmen screenen jetzt schon ihre Zulieferer und Lieferanten und welchen Impact sie bei CO2 haben. Wenn etwas in China produziert wird, dann hat es einen anderen Impact als wenn es in Österreich produziert und in österreichische Immobilien eingebaut wird. Grundsätzlich nimmt die EU hier eine Vorreiterrolle ein. Die OECD treibt derzeit auf internationaler Ebene das Thema Taxonomie voran und arbeitet an einer international gültigen Klassifizierung. Länder wie Kanada, Australien schauen gerade genau darauf, was in Europa passiert und arbeiten ihre eigenen Regularien aus. Die Biden-Regierung in den USA hat verkündet, eine verpflichtende nicht-finanzielle Berichterstattung für gelistete Unternehmen einzuführen. In Großbritannien ist die Berichterstattung von Klimarisiken bereits verpflichtend.
Welche Mittel kann man hier ergreifen?
Fischer: Hier wird es ganz klare Strafen über Zölle geben. Alle Dinge, die mit Kinderarbeit und CO2-Footprint und schlechten Materialien etc. zu uns kommen, werden teurer, dafür werden unsere heimischen Produkte wieder interessanter.
Agatha Kalandra
ist seit Juli 2016 Partnerin und Leiterin des Management Consulting Teams von PwC Österreich. In ihrem Fokus stehen Themenbereiche wie Finance Consulting, HR Transformation und Sustainability.
Peter Fischer
ist behördlich konzessionierter Immobilientreuhänder und Territory Leader Real Estate der PwC in Österreich.