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Pauschalpreisverträge

Kostensicherheit ist für Bauherren ein zentrales Anliegen. Pauschalpreisverträge mit Vollständigkeits- und Mengengarantien erfreuen sich daher großer Beliebtheit. Bauherren, die dieses „Rundum-sorglos-Paket“ abschließen, glauben, dass nichts mehr schiefgehen kann. Diese Sicherheit kann aber trügerisch sein.

Was kann der Bauherr falsch machen? Einem Pauschalpreisvertrag werden immer wieder vom Bauherrn ausgearbeitete detaillierte Leistungsverzeichnisse mit Mengenangaben zugrunde gelegt. Dann liegt ein sogenannter „unechter Pauschalpreisvertrag“ vor. Stellt sich heraus, dass die Mengenangaben unzutreffend sind oder, dass das Leistungsverzeichnis unvollständig ist, kann die vermeintliche Kostensicherheit trotz Vollständigkeits- und Mengengarantien dahin sein. Die Begründung ist ebenso simpel wie einleuchtend: Die geschuldete Leistung ist das mit Mengen versehene Leistungsverzeichnis. Auch bei einer Mengengarantie darf der Unternehmer darauf vertrauen, dass der Bauherr die Mengen sorgfältig ermittelt hat. Sind die Mengenangaben fehlerhaft oder fehlen einzelne Leistungen, die notwendig sind, kann der Unternehmer Mehrkosten geltend machen.

Diese böse Überraschung hätte durch eine fachkundige Gestaltung des Werkvertrages vermieden werden können. Wäre ein übergeordnetes, funktional beschriebenes Leistungsziel vereinbart worden, würde es einen Unterschied zwischen dem Leistungsziel und dem Leistungsumfang geben. Dann ist die geschuldete Leistung durch das funktional beschriebene Leistungsziel definiert. Auf Angaben im Leistungsverzeichnis kommt es nicht an. Ebenso besteht die Möglichkeit im Vertrag klarzustellen, dass dem Leistungsverzeichnis keine rechtliche Bedeutung zukommen soll, sondern lediglich einen indikativen Charakter hat. In diesem Fall liegt das Risiko beim Unternehmer.

Echte Pauschalpreisverträge abschließen

Noch empfehlenswerter ist es einen „echten Pauschalpreisvertrag“ abzuschließen. Er ist durch eine funktionale Leistungsbeschreibung charakterisiert. Die mitunter geäußerte Befürchtung, dass die Qualität bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung zu kurz komme, ist unbegründet. Die vom Bauherrn gewünschte Qualität kann durchaus detailliert beschrieben werden. Wesentlich ist, dass der Bauherr keine Mengenangaben in der Ausschreibung macht. Ein solcher Vertrag ist aus Sicht des Bauherrn wasserdicht und bietet größtmögliche Kostensicherheit.

Unter dem Aspekt der Kostensicherheit sollten Auftraggeber auch die Vergabe der Leistungen an einen Generalunternehmer oder an einen Totalunternehmer (Planung und Bau) in Betracht ziehen. Solche Unternehmereinsatzformen bieten den Vorteil, dass Schnittstellenprobleme, wie sie bei Einzelvergaben immer wieder vorkommen, vermieden werden. Wird ein Totalunternehmer beauftragt, fällt nicht nur die Schnittstelle zwischen Einzelgewerken weg, sondern auch die sensible Schnittstelle zwischen Planung und Bau.

Erstaunlich ist, dass bei der Vertragsgestaltung der Vorsorge durch entsprechende Versicherungen aller Baubeteiligten so wenig Aufmerksamkeit geschenkt wird. In vielen Verträgen kommen Regelungen über die Versicherung gar nicht vor, in anderen wiederum finden sich „Allerweltsklauseln“ wie etwa „Der Auftragnehmer hat sich angemessen zu versichern“. Solche Klauseln sind nett. Mehr ist aber dazu nicht zu sagen.

Komplizierte Zusatzklauseln

Leider sind die angebotenen Versicherungsprodukte unübersichtlich, weil viele Zusatzklauseln optional vereinbart werden können. In einem Fall hatte eine Bauunternehmung eine Haftpflichtversicherung mit einer Maximalsumme von Euro fünf Millionen abgeschlossen. Da die im Raum stehende Schadenssumme in diese Richtung zeigte, war die Freude zunächst groß. Bei näherer Durchsicht der Polizze stellte sich allerdings heraus, dass die Versicherungssumme für Vermögensschäden auf Euro 500.000 limitiert war. Besonders ärgerlich war, dass die Versicherung durch einen Versicherungsmakler abgeschlossen wurde, der offenbar aus mangelnder Rechtskenntnis die Bedeutung dieser Einschränkung nicht erkannt hat.

In einem anderen Fall sollte ein Laugenturm gesprengt werden. Der Oberbauleiter des Generalunternehmers hatte zu Recht Verdacht geschöpft, weil der Sprengmeister als nichtprotokolliertes Einzelunternehmen tätig war. Ihm wurde daher vor der Sprengung eine entsprechende Versicherungsdeckung aufgetragen. Es kam wie es kommen musste: der Turm neigte sich auf die falsche Seite und beschädigte eine neu errichtete Fabrikshalle, in der sich teure Maschinen zur Herstellung von Zellulose befanden. Der Oberbauleiter wurde zunächst als Held gefeiert. Im Zuge der Schadensabwicklung stellte sich allerdings heraus, dass der unbedarfte Sprengmeister eine Versicherung eingedeckt hatte, die nur Schäden außerhalb eines Radius von 100 Meter ersetzt. Die teuren Papiermaschinen waren nicht versichert. Lediglich ein Fahrrad, das sich außerhalb dieses Radius befand, wurde von der Versicherung ersetzt. Blöd gelaufen.

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