Weichenstellung im Wohnbau: Das steht im Regierungsprogramm

Die Bekämpfung der Teuerung mit wirksamen Instrumenten und klaren Maßnahmen bleibt eine politische Priorität der Bundesregierung. Neben dem Kampf gegen die Teuerung wird die österreichische Bundesregierung ebenso Vorkehrungen treffen, um in Krisenzeiten die Inflation in Österreich möglichst gering halten zu können. Leistbare und faire Preise u.a. bei Mieten sowie Eigentumserwerb, Lebensmitteln und Energie sind von zentraler Bedeutung. Im folgenden ein Auszug aus dem aktuellen Regierungsprogramm:

Baukonjunktur (Auszug aus dem Regierungsprogramm)

>> Die Bundesregierung bekennt sich zur Stärkung der Baukonjunktur (Neubau und Sanierung) mit Fokus auf leistbarem Wohnraum sowie zur wirtschaftlichen Bedeutung eines funktionierenden Bau- und Immobiliensektors, auch zum Erhalt und zur Schaffung von Arbeitsplätzen.

>> Effizientes und nachhaltiges Bauen durch eine Evaluierung mit dem Ziel einer Reduktion von kostentreibenden Anforderungen ermöglichen, um Wohnkosten zu reduzieren.

• Vorschriften und Regelungen für das Bauen und Sanieren einer Kosten-Nutzen-Analyse im Zusammenspiel zwischen Bund und Ländern vereinfachen.
• Baustandards durchforsten im Dialog mit Praktikerinnen und Praktikern, Technikerinnen und Technikern und den Ländern mit dem Ziel einer Vereinfachung unter gleichzeitiger Beibehaltung der Schutzstandards. > Prüfung der besseren gewerblichen Nutzung von historischen Gebäuden.
• Gesetzlich verankerte, praxisnahe und wirtschaftliche Klarstellung der Begriffe “Regeln der Technik” und ”Stand der Technik” und ihrem Zusammenhang.
• Vereinfachung und Beschleunigung von Bauverfahren
  
  >Setzen von Maßnahmen zur Beschleunigung von Bauverfahren, insbesondere durch eine Digitalisierungsoffensive (z.B. “Digitaler Akt”) zur Verbesserung der Einsichtsmöglichkeiten und zur besseren Abstimmung zwischen Behörde und Bauträger.
  
  > Die Länder werden ersucht, Genehmigungspflichten zu durchleuchten, um die Vereinfachung und Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren zu ermöglichen – z.B. durch einen Ausbau der Anzeigepflichten.

>> Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung und damit gesicherte und dauerhafte Wohnbaufinanzierung.

>> Laufende Evaluierung des aktuell laufenden Wohnbaupakets und darauf basierend Prüfung weiterer allfälliger Wohnbaumaßnahmen u.a. unter Berücksichtigung des kommunalen Wohnbaus.

>> Prüfung der Schaffung neuer Finanzierungsinstrumente für Wohnbauinvestitionen, um gezielt langfristige Darlehen, niedrige Fixzinsen und damit stabile Wohnkosten zu ermöglichen.

>> Vielfalt im Gebäudesektor durch die Ermöglichung innovativer und neuer Baukonzepte erhöhen.

Sanierung und Dekarbonisierung

>> Die Bundesregierung bekennt sich dazu, Sanierungs- und Dekarbonisierungsmaßnahmen im Wohnbau voranzutreiben und zu ermöglichen. (Wohn-)Rechtliche Rahmenbedingungen müssen dafür mit fairen Lösungen für Mieterinnen und Mieter, Vermieterinnen und Vermieter, Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer und Eigentümergemeinschaften adaptiert werden.

>> Die Bundesregierung wird die thermisch-energetische Sanierung sowie den Heizungstausch weiter durch treffsichere steuerliche Anreize sowie Förderprogramme unterstützen. Hierzu sollen die bestehenden Maßnahmen und Fördertöpfe evaluiert und weiterentwickelt werden.

>> Prüfung einer Sanierungsoffensive für mehr qualitativ hochwertigen Wohnraum: Sowohl steuerlich als auch rechtlich werden Maßnahmen geprüft, die eine Sanierung und Attraktivierung von Bestandsgebäuden bzw. Bestandswohnungen zum Ziel haben.

>> In Abstimmung mit den Gebietskörperschaften soll die kommunale Wärmeplanung (z.B. Ausbau Fernwärme) vorausschauend und transparent gestaltet werden, damit Investitionsentscheidungen getroffen werden können.

>> Einheitliche Definition der Sanierungsrate im bestehenden statistischen Berichtswesen, die den unterschiedlichen Sektoren und Rahmenbedingungen Rechnung trägt.

>> Zeitgerechte Überführung der EU-Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie in das nationale Recht mit dem Ziel von Planungssicherheit unter Berücksichtigung der unterschiedlichen nachhaltigen Energieträger.

> Novellierung des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG), insbesondere um die Sanierung von Bestandsimmobilien zu erleichtern – durch die Erweiterung auf Ratenpläne zur Sanierung –, um Nachverdichtung und den Erhalt der schützenswerten Gebäude sachgerecht zu gestalten.

Bodenpolitik

>> Die Bundesregierung bekennt sich zu einer ausgewogenen und nachhaltigen Bodenpolitik, um die Ziele eines sparsamen Bodenverbrauches und einer nötigen Baulandmobilisierung sowie angemessene Bodenpreise zu erreichen.

>> Unternehmen, die dem Bund mehrheitlich gehören, werden angeleitet, ihren Bestand an ungenutzten Grundstücken für geförderten Wohnbau, Schulen, Sportstätten, infrastrukturelle und soziale Einrichtungen und Gesundheitszentren zu nutzen (Eigenentwicklungen) bzw. zur Verfügung zu stellen (Liegenschaftsvergaben). Vorrang von Flächenrecycling vor Neuwidmung und Vorrang von Sanierung vor Neuerrichtung. Grundsätzlich soll angestrebt werden, den Grundstücksbestand in der öffentlichen Hand zu behalten und an Dritte hauptsächlich per Baurecht zu vergeben. Diese Maßnahme wird durch gesetzliche Eigentümervorgaben in den jeweiligen Gesetzen umgesetzt.

>> Im Zusammenwirken der Gebietskörperschaften sollen die Ortskerne gestärkt werden. Dazu soll auf die notwendige und allfällige Erhöhung der Bebauungsdichte, die (Verkehrs-)Infrastruktur, Qualitätssicherung von Freiflächen, die Konsolidierung von Siedlungsgrenzen und flexible Nutzungsänderungen bei Gewerbe- und Wohnflächen im Sinne der Attraktivierung der Ortskerne geachtet werden. Seitens der Bundesregierung wird angestrebt, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Nutzung und Entwicklung von Altbestand angepasst werden, um Leerstand zu vermeiden und den Gebäudebestand zu erhalten.

>> Aufnahme von Gesprächen mit den zuständigen Gebietskörperschaften, um – im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden – die Neuversiegelung einzudämmen, Baulandüberhänge zu reduzieren und Entsiegelungsmaßnahmen zu forcieren.

>> Bekenntnis der Bundesregierung dazu, dass die Möglichkeiten der neu geschaffenen Vertragsraumordnung dafür genutzt werden, das dringende Wohnbedürfnis gerade junger Menschen in Regionen mit steigenden Wohnkosten zu decken.

>> Es sollen Modelle entwickelt werden, damit Gemeinden bei der Finanzierung von Grundstücksbevorratungen und Baulandmobilisierung zielgerichtet und effizient unterstützt werden.

>> Im Zusammenwirken der Gebietskörperschaften soll eine bundesweite und objektiv vergleichbare Begriffsdefinition von „Bodenversiegelung“, „Bodeninanspruchnahme“ und „Bodenverbrauch“ geschaffen werden.

Förderungen

>> Die Bundesregierung setzt sich zum Ziel, Förderungen im Bereich Wohnen auf allen Ebenen besser zu koordinieren, transparenter und treffsicherer auszugestalten und Doppelgleisigkeiten und Widersprüchlichkeiten zu beseitigen.

>> Gesamtevaluierung der Bundesförderungen im Zusammenhang mit vorhandenen Landesförderungen im Hinblick auf Doppelförderungen und Beihilfen im Bereich Bauen, Wohnen und Wohnkosten.

>> Die Bundesregierung bekennt sich zum Prinzip “Housing First” und treibt dieses voran.

Eigentumserwerb

>> Die Bundesregierung schafft Rahmenbedingungen, in denen Menschen der Zugang zu Eigentum durch eigene Leistung ermöglicht bzw. erleichtert wird.

>> Wirkungsprüfung und Evaluierung der derzeit laufenden Finanzierungsprogramme (geförderte Darlehen) der Bundesländer auch im Zusammenhang mit dem Wohnbauprogramm 2024. Ziel ist es, vor allem jungen Menschen gute Finanzierungsmöglichkeiten transparent aufzuzeigen und sie zu unterstützen, damit der Erwerb von Wohneigentum leichter möglich wird.

>> Vor diesem Hintergrund soll bei Bedarf ein bundeseinheitliches Wohnbaukreditprogramm für junge Menschen geschaffen werden. Dieses soll gemeinsam mit Finanzierungsinstitutionen erarbeitet werden und durch Annuitätenzuschüsse eine günstige Finanzierung ermöglichen. Doppelförderungen mit Länder-Wohnbaudarlehen sollen ausgeschlossen werden.

>> Prüfung der Abschaffung der staatlichen Nebengebühren sowie der Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Erwerb des ersten Eigenheims.

>> Überarbeitung des Modells "Bausparen" und Struktur der Bausparkassen: Sowohl die Bausparprämie als auch die Darlehensobergrenze werden auf ihre Wirksamkeit hin überprüft und bei Bedarf angepasst. Die Struktur der Bausparkassen wird auf ihre Effizienz und Wirksamkeit hin überprüft und ggf. überarbeitet.

>> Baurechtsgesetz reformieren als sinnvolle Ergänzung zum Eigentum.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

>> Die Bundesregierung bekennt sich zur Wichtigkeit des gemeinnützigen Wohnbaus für leistbaren Wohnraum in Österreich für Mietverhältnisse und Eigentum. In Zusammenarbeit mit den Bundesländern setzten wir uns für eine Erhöhung der Nachvollziehbarkeit der Kaufpreisberechnung gegenüber Wohnungsnutzern ein.

>> Eigentum im WGG: Neben den bisher bestehenden Möglichkeiten zum Eigentumserwerb über Soforteigentum und Miete mit Kaufoption wird die Bundesregierung zur Eigentumsbildung eine dritte Möglichkeit, basierend auf dem Modell „Miete mit Kaufoption“ durch ein freiwilliges Ansparen der Bewohnerinnen und Bewohner, schaffen (freiwillig für Bauträger und Mieterinnen und Mieter).

>> Die gestiegenen Baukosten und Grundstückskosten erfordern, dass der Grenzwert für die Auslösung der zwingenden Kaufoption neu festgelegt und nachvollziehbar valorisiert wird.

>> Dekarbonisierung im GBV: Der Wohnungsbestand der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) steht vor einer enormen Herausforderung bei der Dekarbonisierung. Für die Aufbringung der Mittel soll ein Modell ausgearbeitet werden, das die Belastung für die Nutzerinnen und Nutzer so gering wie möglich hält.

>> Zugang zu ausfinanzierten Wohnungen: Die Bundesregierung verfolgt den Anspruch, die Wohnungsvergabe im gemeinnützigen Sektor sozial treffsicher auszugestalten und gleichzeitig eine hohe soziale Durchmischung aufrechtzuerhalten. Gerade Wohnungen, die bereits ausfinanziert sind, zeichnen sich durch ein hohes Ausmaß an Leistbarkeit aus. Sie sollen daher vorrangig für Menschen zur Verfügung stehen, die sie aufgrund ihrer Lebenssituation besonders benötigen. Zusätzlich zu den schon bestehenden Ausnahmen sollen Jungfamilien, Alleinerziehende, junge Erwachsene und ältere Personen, die eine größere zugunsten einer kleineren Wohnung aufgeben, besonders berücksichtigt werden.

>> Klarstellung WGG: Von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtete Wohnungen sind keine Spekulations- oder Anlageobjekte. Deshalb soll der interpretatorische Spielraum beim Verkauf von frei finanzierten Wohnungen eine Klärung dergestalt erfahren, dass die Selbstnutzung deutlich im Vordergrund steht und jede andere Nutzungsart einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung unterliegt.

>> Die Bundesregierung bekennt sich auch im gemeinnützigen Wohnbau zu einem weiteren Beitrag zum Ausrollen von E-Mobilität in Österreich. Hier sollen insbesondere Gemeinschaftsanlagen im Rahmen der vorhandenen Anschlusswerte bevorzugt werden.

Leistbare Mieten

>> Die Bundesregierung setzt sich zum Ziel, Rahmenbedingungen für leistbare Mietverhältnisse und die Dämpfung der Wohnkosten zu schaffen, und stärkt die Beziehung zwischen Vermieterinnen und Vermietern und Mieterinnen und Mietern durch klare Regeln und eine Harmonisierung fairer mietrechtlicher Bestimmungen.

>> Seitens der Bundesregierung wird eine Harmonisierung fairer mietrechtlicher Bestimmungen, insbesondere auch zu Verbesserung der Rechtssicherheit zwischen Mieterinnen und Mietern und Vermieterinnen und Vermietern, angestrebt.

>> Beispiele dafür sind die Rahmenbedingungen für die Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes, die Erleichterung und Vereinfachung des Rechtzuganges für Mieterinnen und Mieter und Vermieterinnen und Vermieter. Es ist eine weitgehend einheitliche Definition des BK-Katalogs unter Berücksichtigung der unterschiedlichen mietzinsrechtlichen Bestimmungen anzustreben.

Keinesfalls in den Anwendungsbereich sollen fallen:

>> Vollausnahmen nach § 1 Abs 2 (mit Ausnahme Dienst-, Natural- und Ferienwohnungen mit Aufrechterhaltung der freien vertraglich zu vereinbarenden Kündigungsmöglichkeiten).

>> Bei der Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein Mindestschutz im Zusammenhang mit getätigten Investitionen, die eine nachhaltige Wertsteigerung zur Folge haben, sicherzustellen (eine analoge Anwendung des § 10 MRG wird angestrebt).

>> Gänzlich ausgenommen vom Anwendungsbereich des MRG sollen große Handelsagglomerationen (> 5.000 m2, >3 Geschäfte, z.B. EKZ, Fachmarktzentren) werden.

>> HeizKG/Novelle: Es wird eine tiefgreifende Reform des Heizkostenabrechnungsgesetzes (HeizKG) und eine ergänzende Einarbeitung in die Materiengesetze angestrebt.

>> Vertretungskostenersatz: Der Vertretungskostenersatz für Vertretungen durch Interessenvertretungen wird angemessen erhöht (§ 37 Abs 3 Z 17 MRG).

>> Aliquote BK-Abrechnung beim Mieterwechsel: Weiters sollen die Abrechnungsbestimmungen beim Mieterwechsel sachgerecht geändert werden (analog § 23 Abs 5, Abs 6 HeizKG).

>> Sanierung und Dekarbonisierung Mietzinsbildung: Die Bestimmungen über die Mietzinsbildung werden dahingehend reformiert, dass die energetische Qualität der Gebäude und Wohnungen sowie getätigte oder unterlassene Maßnahmen zu deren Verbesserung im Sinne eines Bonus-Malus-Systems ausdrücklich Berücksichtigung finden. Dabei kann z.B. auf den Kennwert Endenergiebedarf bzw. ein erhebliches Energieeinsparungsergebnis abgestellt werden.

>> Dekarbonisierung – Umsetzung: Es soll klare Maßnahmen (im MRG, WEG und WGG) geben, dies unter Berücksichtigung gerechtfertigter Ansprüche der Mieterinnen und Mieter/Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer im Sinne des § 8 Abs 3 MRG, § 10 MRG, § 16 Abs 7 WEG mit dem Ziel, die Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes voranzutreiben. In diesem

Zusammenhang soll auf die Ergebnisse der Arbeitsgruppe im Bundesministerium für Justiz zurückgegriffen werden  (>  Im Wohnungseigentumsrecht ist sicherzustellen, dass die Zustimmungserfordernisse so gestaltet werden, dass eine Dekarbonisierung ohne Erfordernis der Einstimmigkeit möglich ist.)

• Vereinfachung des §-18-Verfahrens und Anpassung des Verteilungszeitraumes.
• Befristungen: Die Bundesregierung bekennt sich dazu, dass langfristige Mietverhältnisse anzustreben sind. Hierzu wird die derzeitige Mindestbefristung auf fünf Jahre verlängert.
• Das System des Lagezuschlages wird einer Evaluierung zugeführt, dies vor allem, um mangelnde Transparenz zu beseitigen, Rechtssicherheit zu schaffen und einen leicht nachvollziehbaren transparenten Zugang zur Berechnung von Lagezuschlägen zu gewährleisten.
• Zu Herstellung der Rechtssicherheit und zur Senkung der Wohnkosten werden im Wege einer Gesetzesinitiative mangelhafte und bestehende Wertsicherungsvereinbarungen klargestellt und eine gesetzliche Wertsicherung für den gesamten Wohnbereich geschaffen, welche Auswüchsen der Inflation entgegenwirkt. ( > Zu diesem Zweck wird auf Basis des VPI ein neuer Index für Wohnraumvermietung geschaffen, der mit maximal 3 Prozent sowie bei darüberliegenden Inflationsraten mit einer Hälfteregelung Mieterin, Mieter/Vermieterin, Vermieter festgesetzt wird.)
• Für den Vollanwendungsbereich des MRG sowie Kategorie- und WGG-Mieten wird die Indexierung des Mietzinses auf Basis des VPI für 2025 ausgesetzt, für 2026 mit max. 1 Prozent und 2027 mit max. 2 Prozent festgesetzt. Ab 2028 findet der neue Index für Wohnraumvermietung Anwendung.
• Rückforderung von Mietzinszahlungen aufgrund rechtsunwirksamer Wertsicherungs- bzw. Hauptmietzinsanpassungsvereinbarungen wird mit fünf Jahren begrenzt (Frist drei Jahre ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs).
• Erarbeitung eines Mustermietvertrages seitens BMJ.
• Um der Bedeutung des Wohn- und Immobilienwesens als Querschnittsmaterie gerecht zu werden, wird die Bundesregierung ein beratendes ehrenamtliches Gremium unter Einbeziehung u.a. der betroffenen Ressorts, Vermieter- und Mieterverbände, Interessenvertretungen und Sozialpartner einrichten, dessen Aufgabenstellung es ist, den weiteren Handlungsbedarf im Sektor festzustellen und einer Regelung zuzuführen.

Eine Bewertung der Maßnahmen durch Experten lesen Sie in der nächsten Ausgabe von a3BAU (Erscheinungstermin: 24.4.2025).