Wenn Bauträger ins Schwärmen kommen
Neben Start-ups werden zunehmend auch Immobilienprojekte über die Crowd, also die Summe vieler Kleinanleger, zumindest teilfinanziert. Oft können Investoren bereits ab 250 Euro über sogenannte Crowd-Plattformen (z.B. Home Rocket, Rendity oder DagobertInvest) unbürokratisch bei Immobilienprojekten einsteigen und für aktuelle Verhältnisse eine sehr attraktive Verzinsung kassieren. Bauträger bringen über diese Alternativfinanzierung einen Teil des erforderlichen Eigenkapitals bei der Bank auf. Eine win-win-win-Situation?
Anfang August wurde das erste Crowdfunding-Projekt der Plattform Home Rocket in der Donaufelderstraße 221 in Wien zurückbezahlt und damit vollständig abgewickelt. 158 Anleger investierten 324.500 Euro in das knapp 90 Eigentumswohnungen umfassende Projekt der C&P Bauträger GmbH und erhielten dafür fünf Prozent p.a. Zinsen, bei einer Laufzeit von 18 Monaten. In der Zwischenzeit wurden die Wohnungen übergeben, das Kapitel inklusive Zinsen an die Kleinanleger zurückbezahlt. Alles paletti.
Erfolgreiche Projekte wie dieses treiben Crowdfunding in Österreich weiter voran. Auf den ersten Blick eine sichere Sache: eine etablierte Plattform, ein renommierter Bauträger, eine finanziell sichergestellte Projekt- und Baufinanzierung, zum Zeitpunkt des Funding-Starts waren 70 Prozent der Wohnungen verkauft. Anleger-Schützer Wilhelm Rasinger ist für die Zukunft dennoch skeptisch: „Ich stehe dieser Finanzierungsform reserviert gegenüber. Von den Investoren werden oberflächliche Entscheidungen getroffen, für die Projektentwickler ist es eine relativ teure Form der Kapitalaufbringung.“
Betrachtet man die tagtäglich startenden Crowdfunding-Projekte, sind deutlich höhere Zinsen – nämlich bis zu acht Prozent – zu beobachten. Rasinger: „Höhere Zinsen sind aber nur gerechtfertigt, wenn auch Entwicklungsgewinne erzielt werden. Das bedeutet aber mehr Risiko.“ Zusammengefasst: Sichere Projekte brauchen eigentlich keine Crowdfinanzierung, Risiko-behaftete Projekte bedeuten, dass vor allem bei längeren Laufzeiten die Zinsen wohl bedient werden können, aber ob das Kapital immer und überall zurückbezahlt werden wird …?, verleiht Rasinger seinen Zweifeln Ausdruck. Bernd Lausecker vom Verein für Konsumenteninformation (VKI) ergänzt: „Die Gefahr, dass dann bei einem zu optimistischen Business-Plan nicht genügend Mittel zur Tilgung der Nachrangdarlehen vorhanden sind, ist sicherlich gegeben. Insofern ist es bereits bei der Auswahl von Anlagemöglichkeiten wichtig, dass der Anleger sich genau informiert, ob die angestrebten Einnahmen auch realistisch sind.“
Crowdfinanzierung ist momentan „in“, viele Kleinanleger wollen es einfach ausprobieren, die Bauträger wittern eine neue Form der Kapitalaufbringung und nicht zu vernachlässigen ist auch der Marketing-Effekt: Wenn die Crowd-Community über ihre Investments auf Facebook postet, wird automatisch Kaufinteresse geweckt. Crowdinvestoren interessieren sich auch immer häufiger dafür, Wohnungen der Entwickler zu kaufen oder zu mieten.
Dabei ist Crowdfunding nicht ganz neu, zum Durchbruch in Österreich hat aber das Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG) geholfen, das im Herbst 2015 in Kraft getreten ist. Es regelt unter anderem Nachrangdarlehen, worum es sich bei Crowdfunding nämlich handelt. Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten oder Insolvenz des Emittenten (Darlehensnehmer) sind die Crowdinvestoren schlechter gestellt als die Banken und Gläubiger. Anders ausgedrückt: Das investierte Geld kann komplett weg sein, denn Nachrangdarlehen werden wir Eigenkapital erst nach dem Fremdkapital bedient. Darauf wird auf allen Crowdfunding-Plattformen immer wieder hingewiesen. Rasinger sieht daher keinen Verbesserungsbedarf im Anlegerschutz: „Wir brauchen keine neuen Regeln, wir brauchen mündige Anleger“, so seine Einschätzung.
Bis 100.000 Euro Fundinglevel gibt es derzeit keine Informationspflicht, darüber bis 1,5 Millionen Euro – in diesem Rahmen bewegt sich üblicherweise Immobilien-Crowdfunding – besteht zwar eine Informationspflicht AltFG, zu denen unter anderem die unverzügliche Veröffentlichungspflicht des aktuellen Jahresabschlusses sowie eine jährliche Aktualisierung der Angaben zählen. Für das Kleingedruckte interessieren sich die Anleger-Laien aber wenig oder sie verstehen kaum, dass ein Nachrangdarlehen praktisch Eigenkapitalcharakter hat und keinerlei Einlagensicherung gegeben ist, fürchten Kritiker. Erhält man Zinsen und Kapitalrückzahlung, kann man sich freuen. Bleiben diese aus, hat man Pech gehabt, denn „Zahlungen aus Nachrangdarlehen können ausgesetzt werden, wenn die Auszahlung zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Unternehmens führen könnten. Dies betrifft sowohl Zinszahlungen als auch die Fälligkeit, erklärt Lausecker und ergänzt: „Damit ist allerdings das Geld nicht sofort verloren, die Auszahlungen können auch nur verzögert erfolgen. Die genauen Regularien und auch die Beurteilung, wann eine Auszahlung nicht möglich ist, ist jedoch eine Unwägbarkeit, die man sehr wohl berücksichtigen sollte.“
Weshalb Konsumentenschützer dennoch nicht laut aufschreien, liegt daran, dass theoretisch ein Investment mit 5.000 Euro pro Person pro Projekt und Jahr gedeckelt ist. Warum dennoch auch schon mal Investoren mit einem Zigfachen dieser Summe auf den Plattformen auftauchen, ist leicht erklärt: Darüber hinaus muss der Anleger lediglich bestätigen, dass er höchstens das Doppelte seines durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens über zwölf Monate gerechnet investiert oder er maximal zehn Prozent seines Finanzanlagevermögens investiert. Andreas Zederbauer, Geschäftsführer der Plattform DagobertInvest: „Wir überprüfen das nicht. Prinzip: Selbstverantwortung.“ Bei Home Rocket können Anleger bis zu 50.000 Euro investieren. Geschäftsführer Wolfgang Deutschmann: „Dieses Limit haben wir als Plattformbetreiber festgelegt. Im Einzelfall kann auch mehr investiert werden.“
Crowdfunding wächst
Eine zu Beginn des Jahres in Deutschland durchgeführte Umfrage hat ergeben, dass die Mehrheit der befragten Projektentwickler (fast 60 %) und Bestandshalter (53 %) plant, den Anteil alternativer Finanzierungsinstrumente auszubauen, wobei es eine klare Präferenzen für Nachrangdarlehen gibt. Die jüngsten Meldungen der Crowding-Plattformen scheint diese Entwicklung zu bestätigen.
„2017 ist das bislang stärkste Crowdfunding-Jahr seit der Gründung unserer ersten Rockets-Plattform 2013“, verkündet etwa Deutschmann. Über die Plattform „Home Rocket“ wurden seit 2015 7,77 Millionen Euro crowdfinanziert. Das von Lukas Müller, Tobias Leodolter und Paul Brezina gegründete Start-Up „Rendity“ weist seit dem Start 2015 ein Gesamtprojektvolumen von knapp 1,5 Millionen Euro für sieben Projekte im Wohnbau in Wien und Berlin aus. Die auf Crowd-Investing spezialisierte Plattform „dagobertinvest“ weist auf ihrer Homepage aktuell ein Investitionsvolumen von 4,69 Millionen Euro aus.
Konkurrenz erhielten die heimischen Crowdfunding-Plattformen kürzlich durch die Schwarmfinanzierungsplattform „Sarego“ mit Sitz in Köln, die zum Start in Österreich gleich einmal 1,000.000 Euro für die Sanierung und Modernisierung eines Gründerzeit-Altbaus in Wien einsammelt. Das Projekt wird unter der Leitung der Projektentwicklungsgesellschaft mit dem vielversprechenden Namen „Vermehrt GmbH“ entwickelt, die zu 50 Prozent an der der Sarego-Plattform beteiligt ist. Ab 100 Euro können sich Anleger an dem Projekt „Schopenhauer“ über die Projektgesellschaft FJP Investment & Development GmbH beteiligen. Bei Sarego werden ausschließlich partiarische Nachrangdarlehen vergeben, die ein Recht auf Beteiligung, aber kein Mitsprachrecht beinhalten. Die Verzinsung hängt vom wirtschaftlichen Ergebnis des Unternehmens ab.
Auf allen Plattformen wird betont, dass die ausgewählten Projekte strengen Prüfkriterien standhalten müssen, bevor sie der Crowd zur Finanzierung angeboten werden. Um auf Home Rocket ein Projekt präsentieren zu können, muss der Bauträger einen bestimmten „Track record“ aufweisen. „Das heißt, es muss sich um einen etablierten Projektentwickler handeln, der zumindest schon fünf Projekte erfolgreich abschließen konnte“, erklärt Deutschmann: „Des Weiteren prüfen wir die letzten drei bis fünf Bilanzen des Unternehmens, bei Projektgesellschaften die Bilanzen der Konzernmutter. Ebenso erfolgt eine Bonitätsabfrage durch ein Ratingunternehmen und die Plausibilität des Projekts wird durch einen externen Gutachter verifiziert.“ Da die Projekte alle baugenehmigt und bankfinanziert sind, kommt es hier in der Regel zu keinen Ablehnungen mehr, ergänzt Deutschmann. Die Projekte würden auch bei Nichterreichen der Fundingschwelle realisiert.
Warum Bauträger dennoch auf Crowdfinanzierung zurückgreifen, erklärt Deutschmann so: „Das Kapital der Crowd ersetzt nämlich nicht das billige Fremdkapital der Banken, sondern das wertvollere Eigenkapital. Projekte, die baugenehmigt und ausfinanziert sind, binden nämlich trotzdem viel Eigenkapital des Entwicklers – und „dank“ Basel III sogar immer mehr. Mit Crowdfunding können 70 Prozent des gebundenen Eigenkapitals ersetzt werden, das der Bauträger wieder uneingeschränkt in neue Projekte investieren kann. 100 Prozent ersetzen wir nicht, da es uns wichtig ist, dass die Crowd nicht alleine das verbleibende Eigenkapitalrisiko übernimmt.“
Bei „dagobertinvest“ muss ebenfalls eine Baugenehmigung vorliegen. „Bilanzen, Projektkalkulation, Marktpreise für den Verkauf etc. werden von uns geprüft. Die gelisteten Projekte durchlaufen eine strenge Risikoanalyse“, erklärt auch Zederbauer, der aber ergänzt, dass die Projekte auf „dagobertinvest“ eben nicht ausfinanziert seien, „weil sie zu wenig Eigenmittel haben.“ Erst mit dem Crowdkapital seien sie ausfinanziert. Darauf seien auch die Fundingschwellen abgestimmt. Zederbauer: „Die Mindestsummen sind entsprechend der Finanzierungsstruktur des Projekts so dimensioniert, dass ab diesem Betrag die Bank auch den Restbetrag finanziert.“
Lagen die Fundingschwellen (das ist jener Betrag, ab dem das Beteiligungsmodell umgesetzt wird) bei den ersten Projekten noch bei rund 100.000 Euro, liegen sie aktuell oft bei rund 300.000 bis 400.000 Euro. Damit rechnet sich die Abwicklung auch für die Plattformen, die ja einen bestimmten Prozentsatz von der Fundingsumme als Provision kassieren. Die Fundingschwellen werden von Emittent und Fundingplattform in Absprache festgelegt. Je nach Laufzeit und Angebot kommt das Crowdkapital auf Gesamtkosten inklusive der Anlegerzinsen von weniger als zehn Prozent jährlich, rechnet Deutschmann (Home Rocket) vor: „Die darin enthaltenen Plattform- und Abwicklungskosten belaufen sich je nach Zielvolumen auf acht bis zehn Prozent einmalig und 0,5 bis ein Prozent jährlich. Holt sich der Bauträger ähnliches Kapital bei einem Fonds, können hier auch 12 Prozent jährlich oder sogar mehr anfallen.“
Die Zinssätze richten sich nach Marktwerten, da ja in kurzer Zeit platziert werden muss“, erklärt Stefan Hadrbolec, Geschäftsführer vom Bauträger STH Living Immobilien, der mit der Plattform „Rendity“ das Projekt „Antonigasse 57“ in Wien umgesetzt hat: „Unserer Meinung nach liegt für ein Nachrangdarlehen mit Hypothek der Marktpreis bei vier Prozent, ohne Hypothek, wie wir das mit Rendity umsetzen, bei etwa sechs Prozent. Wir platzieren in der Crowd mit sieben Prozent, das war dann das Verhandlungsergebnis mit Rendity mit Hinblick auf die Sicherheit für eine erfolgreiche Platzierung. Die Kampagne lief sehr gut, nach Angaben von Rendity hätte bei der Antonigasse fast das doppelte Volumen platziert werden können. Dies spricht dafür, dass wir bei künftigen Kampagnen schon auf sechs Prozent reduzieren können.“
Der Projektant arbeitet in der Regel mit einer Mischfinanzierung, wobei man bei STH Living keinen zu hohen Anteil im Projekt akzeptiert, da ja das Zinsniveau der Banken derzeit niedrig ist. Hadrbolec: „Der Crowd-Anteil wird wie auch anderes Investorenkapital betrachtet, wo auch höhere Zinssätze tragfähig sind.“ Laut Friedrich Neubauer, Geschäftsführer des DNS asset GmbH orientiert sich die Laufzeit an der Durchlaufzeit der Projektabwicklung (Bauzeit, Verwertung, etc.), die Fundingschwelle und das Limit sind auf den Finanzierungsmix abgestellt: „Zu viel Fundingkapital wird zu teuer und macht das Projekt womöglich unrentabel, während die Bank eine gewisse Mindestsumme als Eigenmittel definiert. Können diese nicht erbracht werden, so kann die Bank die Finanzierung nicht darstellen. Damit ergibt sich die Fundingschwelle."
In Zahlen: Wenn für ein Projekt Gesamtkosten von zehn Millionen Euro veranschlagt werden, verlangt die Bank meist ein Eigenkapital von zwei Millionen Euro, rechnet Deutschmann von Home Rocket vor: „Davon kann die Crowd 70 Prozent, also 1,4 Millionen Euro ersetzen, das ist das Fundinglimit. Zwischen Fundingschwelle und -limit kann der Projektentwickler jeden Betrag als Ziel wählen. Meist werden hohe sechs- bis siebenstellige Summen erreicht, da wir bereits über 15.700 registrierte Anleger haben und so den Zielbetrag des Bauträgers mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit – rund 80 bis 90 Prozent – erreichen.“
Das mit Crowdfunding verbundene Risiko liegt aber ohnehin wo anders, nämlich in der Projektverwertung, beispielsweise wenn die geplanten Preise nicht erzielt werden können. Ein Verkauf ist immer möglich, möglicherweise aber mit Verlust, so Hadrbolec: „Wichtig sei aber zu verstehen, dass der Vorteil bei Immobilieninvestments darin liegt, dass eine solche Situation dadurch gelöst werden kann, dass ausfinanziert und vermietet wird. Mit dem ausfinanziertem Geld könnten dann die Anleger aus dem Crowd Funding ausgezahlt werden, sollte wirklich so etwas passieren.“ Hinweisen möchte man bei STH Living darauf, dass natürlich bei einer Gesellschaft, die ein größeres Projektportfolio hat, solche Risiken besser ausgeglichen werden kann bzw. auch leicht Gelder über Hochfinanzierungen in anderen vermieteten Bestandsimmobilien geholt werden kann. Das Hauptrisiko in Immobiliendevelopments ist generell, dass das Geld ausgeht.
