Wohnrechtsreform: Die rote Linie heißt Richtwert

Am 9. September begrüßte Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler die Initiative der EU-Kommission für leistbares Wohnen als „wichtigen und längst überfälligen Schritt“. Bezahlbarer Wohnraum, so Babler, „kann nicht allein dem Markt überlassen werden“. Er befürwortet die Förderung des gemeinnützigen und kommunalen Wohnbaus, öffentliche Bodenpolitik, die Mobilisierung von Leerstand, die Bekämpfung von Spekulation und langfristige öffentliche Finanzierungsinstrumente. Die von Brüssel vorgeschlagene 20-jährige Mindestbindung für geförderte Wohnungen hält er für zu kurz – Österreich setze auf dauerhafte Sozialbindung. Kostenmiete und Vermögensbindung will er in den europäischen Prozess einbringen. Die Wohnrechtsreform, auf die die heimische Bau- und Immobilienwirtschaft wartet, lässt dagegen weiter auf sich warten.

Während in Brüssel das österreichische Modell der leistbaren Miete beworben wird, wartet die Branche im Inland seit Monaten auf eine Regelung, wie sich eine umfassende Sanierung im Altbau refinanzieren lässt. Wer Wohnen billiger machen will, muss Mieten begrenzen. Wer den Bestand klimafit machen will, muss Investitionen ermöglichen. Beides gleichzeitig ist die Aufgabe – und darüber wird seit dem Frühjahr verhandelt.

Interview mit Martin Orner, Leiter der Abteilung Wohnen im Bundesministerium für Wohnen, lesen

Wohnrechtsreform: Was bisher passiert ist

Seit 1. Jänner 2026 ist das erste Mietrechtspaket der Dreierkoalition in Kraft – die größte Novelle seit 2006. Für Richtwert- und Kategoriemieten gilt nach einem kompletten Einfrieren eine strikte Deckelung: ein Prozent 2026, zwei Prozent 2027. Erstmals greift der Gesetzgeber auch in den freien Mietmarkt ein, wo Anpassungen bei drei Prozent gedeckelt sind und darüberliegende Teuerung zwischen Mieter und Vermieter geteilt wird. Die gesetzliche Mindestbefristung stieg von drei auf fünf Jahre. Was im Regierungsprogramm ebenfalls steht, aber weiter aussteht: die Zweckwidmung der Wohnbauförderung. Georg Karasek analysiert das Thema in der aktuellen Ausgabe des a3BAU Magazins.

Der zweite Teil ist der, auf den die Bauwirtschaft wartet. Seit dem Frühjahr arbeitet eine von den Regierungsparteien eingesetzte Expertengruppe an einer umfassenden Sanierungs- und Dekarbonisierungsstrategie – mit dem wohnrechtlichen Rahmen als eigenem Strang. Gesucht wird ein Modell, bei dem die Miete nach einer thermischen Sanierung moderat steigen darf, die Mieter im Gegenzug aber spürbar bei den Energiekosten entlastet werden. Eine Ergebnispräsentation war für Juli angekündigt. Sie ist ausgeblieben. Die nächste Verhandlungsrunde ist für Ende September angesetzt – mit den Bautensprechern, der Expertenrunde und voraussichtlich auch Vertretern mehrerer Ministerien.

Wohnrechtsreform: Die Branche wird ungeduldig

Am 15. Juni richteten 19 Organisationen aus Planung, Bau und Immobilienwirtschaft – von der Bundesinnung Bau über die Holzindustrie bis zu ÖGNI und IBO – einen offenen Brief an Vizekanzler Andreas Babler. Kernforderung: Umfassend generalsanierte Altbauten mit hohem energetischem Standard sollen mietrechtlich wie Neubauten behandelt und aus dem Richtwertsystem herausgenommen werden. Der Satz, der den Ton setzt: „Sanierung darf nicht an einem Mietrecht scheitern, das Investitionen in den Bestand wirtschaftlich verhindert.“

Als der Ministerrat am 5. August beschloss, zunächst den Einbau von Klimageräten, Außenbeschattung und Begrünung wohnrechtlich zu erleichtern – ein Gesetzesentwurf ist für den Herbst angekündigt –, fiel die Reaktion geschlossen aus: zu punktuell.

Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, kritisierte, die Debatte werde losgelöst von der laufenden Expertenarbeit geführt, in der in mehr als 20 Runden umsetzbare Vorschläge erarbeitet worden seien. Das schaffe „Parallelstrukturen“ und gefährde „eine abgestimmte Gesamtlösung“. Die Bau- und Holzarbeitergewerkschaft formulierte die Reihenfolge: „Zuerst die Gebäudehülle – dann die Technik.“ Und EHL Wohnen verlangte, das Einspruchsrecht einzelner Wohnungseigentümer im WEG auf Fälle nachgewiesener Beeinträchtigung zu beschränken.

Gemeinnützige: Streit um den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag

Am 3. September legte die Arge Eigenheim nach. Obfrau Isabella Stickler brachte den Unmut auf den Punkt: „Nach 20 Runden Wohnrechtsverhandlungen kann es nicht die Antwort sein, am Ende nur das Klimaeinzelgerät zu regeln. Es geht um den gesamten Gebäudebestand.“ Die Zahlen dazu: Im GBV-Mietwohnungsbestand müsste die thermische Sanierung um den Faktor 1,5, der Heizungstausch um den Faktor 2,5 steigen, um die Klimaziele 2040 zu erreichen. Rund 60 Prozent der Instandhaltungs- und Sanierungsausgaben gehen bereits in die laufende Instandhaltung, der kumulierte EVB-Vorlagenstand liegt bei rund 2,2 Milliarden Euro. Gefordert werden erweiterte Duldungspflichten nach § 8 MRG und eine Fortführung der EVB-Anhebung über das 30. Gebäudejahr hinaus.

„Wir brauchen gesamtheitliche, faire und klare Rahmenbedingungen, die Sanierungen und Dekarbonisierungen im gesamten Wohnungsbestand ermöglichen und ihre Finanzierung sicherstellen.“Isabella Stickler, Obfrau Arge Eigenheim

Aus dem Wohnministerium kommt dazu ein klares Nein. Martin Orner, Leiter der Abteilung Wohnen im Wohnministerium, hält die Forderung nach einer Anhebung über 50 Jahre im Interview mit a3BAU für „sachlich nicht nachvollziehbar“. Eine Verlängerung bis zum 50. Jahr führe zu einer GBV-Miete, „die schon nahe am Wiener Richtwert liegt“, rechnet Orner vor. „Da stellt sich rasch die Frage, wer dann noch die Gemeinnützigen braucht, wenn die Mieten nicht oder nur wenig unter dem Markt liegen.“ Es laufe darauf hinaus, die gesamte Last der Dekarbonisierung allein den Mietern aufzubürden. Auch den Vorlagenstand von 2,2 Milliarden stellt er in Frage. Gefordert seien stattdessen die Länder mit der Wohnbauförderung – und das Eigenkapital der Gemeinnützigen selbst.

Wolfgang Amann, Geschäftsführer des IIBW, sieht das anders: „Die Einhebung des EVBs über das 30. Jahr hinaus betrifft fast ausschließlich Wohnungen, die in der Grundmiete sind. Die Grundmiete liegt derzeit bei 2,10 Euro. Diese Wohnungen werden heute um etwa 6,5 bis 7 Euro pro Quadratmeter vermietet – mit Abstand die billigsten Wohnungen am Markt. Da kämen wir nach heutigen Geldwerten dann halt auf 8 bis 9 Euro – und es wären immer noch die billigsten Wohnungen am Markt.“

Auf der anderen Seite des Verhandlungstisches sitzen Arbeiterkammer und Mietervereinigung. Anders als es die öffentliche Debatte nahelegt, sind sie dem Vernehmen nach prinzipiell nicht gegen ein Heraussanieren aus dem Richtwertsystem – in den Verhandlungsrunden soll darüber weitgehend Einvernehmen bestanden haben. Ihre Position setzt an einer anderen Stelle an: Klimaschutz dürfe nicht auf dem Rücken der Mieter ausgetragen werden. Die Miete solle nach einer Sanierung nur in dem Ausmaß steigen, in dem tatsächlich Energiekosten eingespart werden. Gefordert wird darüber hinaus ein Universalmietrecht mit Obergrenzen für alle Wohnungen.

Was in der Gerüchteküche brodelt

Über den Verhandlungsstand selbst dringt wenig nach außen. Aus Verhandlungskreisen wird kolportiert, dass die Experten im Richtwertaltbau zu einer engen Verknüpfung von Fördergeld und Mietrecht tendieren: Wer den Sanierungsbonus des Bundes in Anspruch nimmt, dürfte demnach eine klar definierte Sanierungsumlage verlangen, deren Höhe an die nachgewiesene Einsparung bei den Energiekosten gekoppelt wäre – Nachweis über einen zertifizierten Energieausweis. Der Mieter zahlte damit warm nicht mehr als zuvor – Stichwort Warmmietenneutralität.

Nur: Über denselben Verhandlungstisch kursieren einander widersprechende Darstellungen. Aus anderen Teilnehmerkreisen heißt es, eine Kopplung an den Sanierungsbonus sei überhaupt nicht Gegenstand der Gespräche gewesen. Ein wichtiger Punkt sei vielmehr eine enge Verknüpfung von Wohnrecht und Baurecht – Stichwort EU-Gebäuderichtlinie, deren Umsetzungsfrist im Mai verstrichen ist und zu der die OIB-Richtlinien 6 und 7 derzeit in Begutachtung sind. Wie belastbar die Gerüchte sind, lässt sich daran ablesen, dass sie einander ausschließen.

Für frei vermietete Objekte verlangt die Vermieterseite volle Vertragsfreiheit und wehrt sich gegen jede weitere Deckelung, nachdem das erste Paket bereits eine Obergrenze für Indexierungen gebracht hat. Aus der Expertenrunde heißt es allerdings, eine solche Deckelung wäre auf Vermieterseite durchaus durchzubringen.

Amann hält vom warmmietenneutralen Modell wenig. Solche Modelle seien mit dem österreichischen Rechtssystem kaum kompatibel und schwer umzusetzen – vor allem aber bringe die Ersparnis zu wenig. Eine typische Wiener Fernwärmewohnung koste rund 1,70 bis 2,00 Euro pro Quadratmeter und Monat an Heizkosten; selbst eine ambitionierte Sanierung halbiere diesen Betrag bestenfalls. „Wenn man da ein Euro Einsparung erreicht, dann reicht das einfach bei Weitem nicht aus, um die Maßnahmen zu finanzieren“, rechnet der Wohnmarkt-Experte vor.

Vom Tisch dürfte das Modell aber ohnehin sein. Die Warmmiete sei kurz verhandelt worden, habe dann aber keinen Stellenwert mehr gehabt, heißt es aus der Expertenrunde. Zur Diskussion stehe stattdessen ein Aufschlag für Bestandsmieten im Ausmaß der eingesparten Energiekosten, ergänzend zu einem Bonus bei Neuvermietung.

Ganz aus der Luft gegriffen ist das Prinzip nicht: Genau dieses Konzept – Mietanpassung im Ausmaß der Energiekostenersparnis – beschreibt die Mieterseite als ihre Bedingung. Und die Arge Eigenheim hat in ihren Forderungen die soziale Verträglichkeit der Duldungspflichten ausdrücklich an den „Nachweis der Angemessenheit der Wärmekosten nach Sanierung“ gebunden. Gemeint ist eine Untergrenze für die Mieter: Wer eine Umstellung seiner Heizung dulden muss, soll nicht erleben, dass die Heizkosten danach so weit steigen, dass er sich die Wohnung nicht mehr leisten kann. Die Duldungspflicht wäre also keine Einbahnstraße – sie bekäme als Gegengewicht eine Obergrenze für die Wärmekosten, die nach der Sanierung anfallen dürfen.

Aus dem Kreis erfahrener Altbausanierer hört man deutlichere Worte. Dort verweist man auf ein Missverhältnis: Der Sanierungsoffensive stehen bis zu 360 Millionen Euro jährlich zur Verfügung, dem Investitionsbedarf im heimischen Gebäudebestand eine dreistellige Milliardensumme. Fördergeld allein könne diese Lücke nie schließen. Auf Expertenebene sei man längst weit gekommen – blockiert sei ein einziger Punkt: ob nach einer umfassenden Sanierung höhere Mieten zulässig sein sollen.

„Wir haben ein Paket, wo wir wenige Meter vor dem Ziel sind. Wenn es von den Parteispitzen eine Order gibt, eine Lösung zu finden, dann haben wir in zwei Sitzungen eine Lösung. Für die letzten Meter braucht es aber politischen Rückenwind.“Wolfgang Amann, Geschäftsführer IIBW

Wohnrechtsreform: Die Antworten aus dem Ministerium

Genau darauf gibt Martin Orner im Interview mit a3BAU eine unmissverständliche Antwort. Ein „Heraussanieren“ aus dem Richtwertsystem komme „grundsätzlich nicht in Frage“ – die Intentionen des Hauses gingen in die andere Richtung, nämlich Mietwohnungsbestände aus der Nachkriegszeit zusätzlich in eine Mietzinsregulierung zu bringen. Dem Vernehmen nach schwebt dem Wohnministerium ein Modell vor, bei dem der Vollanwendungsbereich nicht mehr mit dem Stichtag 1945 bzw. 1953 festgelegt ist, sondern revolvierend mit 80 Jahren – und sich damit sukzessive in Richtung neuerer Baualtersklassen verschiebt. „Wishful thinking“, heißt es dazu aus der Expertengruppe.

Bedeuten würde das: Heute entscheidet ein fixes Datum darüber, welche Wohnung der strengen Mietzinsbildung des MRG unterliegt und welche nicht – im Kern jene Häuser, deren Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. Gründerzeit und Zwischenkriegszeit sind damit im Vollanwendungsbereich, der Wiederaufbau und alles danach nicht. Weil dieses Datum seit Jahrzehnten stillsteht, schrumpft der regulierte Bestand von selbst: Es kommt nichts nach, während der Gesamtbestand wächst und Häuser abgerissen, parifiziert und abverkauft werden.

Das Modell mit revolvierend 80 Jahren wäre ein mitwanderndes Altersfenster: nicht „gebaut vor 1953“, sondern „älter als 80 Jahre“. Der Vollanwendungsbereich wäre dann kein historisches Datum mehr, sondern eine Eigenschaft, die ein Haus mit der Zeit erwirbt. Heute beträfe das ungefähr denselben Bestand wie bisher – 2035 kämen die Baujahre bis in die Fünfzigerjahre dazu, 2045 jene bis in die Sechziger. Jahr für Jahr rutschte ein weiterer Jahrgang in die Mietzinsregulierung, und zwar genau jene Baualtersklassen, die mengenmäßig den größten Teil des österreichischen Mietwohnungsbestands ausmachen.

Die Immobilienbranche verhandelt also darüber, wie sanierte Altbauten aus dem Richtwertsystem herauskommen. Im Wohnministerium wird darüber nachgedacht, wie laufend neue Bestände hineinkommen. Amann hält das für problematisch – nicht, weil die Idee unlogisch wäre, sondern weil sie in keinem Regierungsprogramm und in keinem Expertenpapier steht, weil sie in dieser Koalition keine Mehrheit fände und weil ein Eingriff dieser Größenordnung in laufende Mietverhältnisse den Verfassungsgerichtshof beschäftigen würde. Greift die Regelung dagegen nur bei Neuverträgen, dauert ihre Wirkung Jahrzehnte.

Orner verweist weiterhin auf das im Regierungsprogramm vorgesehene Bonus-Malus-System mit Zu- und Abschlägen im Richtwertsystem, das nach bisherigem Diskussionsstand nur bei neuen Mietverträgen greifen soll. Das nicht finanzierbare Gründerzeithaus hält er für „einen Mythos“ – und er erhebt einen Gegenvorwurf: Er habe die Immobilienwirtschaft mehrfach um Unterlagen zur Finanzierbarkeit ersucht und keine erhalten.

Dekarbonisierungspfad: Der Preis für die langen Verhandlungen

Während über Zuschläge und Duldungspflichten verhandelt wird, läuft eine zweite Uhr. Verfehlt Österreich seinen Dekarbonisierungspfad, müssen Emissionszertifikate zugekauft werden – Geld, das ins Ausland fließt statt in die heimische Wirtschaft.

Was die Zielverfehlung kostet, hat das Umweltbundesamt im Auftrag des Finanzministeriums durchgerechnet. Der Report „Treibhausgas-Szenarien für die langfristige Budgetprognose 2025“ vom Dezember 2025 kommt zu dem Ergebnis: Ohne zusätzliche Maßnahmen liegt Österreich 2030 um 9,1 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalent über dem, was die EU-Lastenteilungsverordnung erlaubt. Mit den geplanten zusätzlichen Maßnahmen sinkt dieser Wert auf 6,9 Millionen Tonnen. Über die gesamte Periode 2021 bis 2030 bleibt – nach Ausschöpfung aller Anrechnungs- und Übertragungsmöglichkeiten – eine Lücke von rund 20 Millionen Tonnen, mit zusätzlichen Maßnahmen von 13,1 Millionen Tonnen.

Diese Differenz muss Österreich durch den Ankauf von Emissionszertifikaten ausgleichen. Der Budgetdienst des Parlaments bezifferte die Kosten dafür Anfang Juli mit rund 2,9 Milliarden Euro, bei zusätzlichen Maßnahmen mit rund 1,6 Milliarden. Der Gebäudesektor sinkt in denselben Szenarien von 6,3 Millionen Tonnen im Jahr 2023 auf 5,3 Millionen Tonnen im Jahr 2030 – ein Rückgang von rund einer Million Tonnen. Der Report führt ihn auf strengere Anforderungen an die Gebäudehülle und auf die Umstellung fossiler Heizungen zurück, also auf thermische Sanierung und Heizkesseltausch. Genau jene Maßnahmen, über deren Finanzierung seit dem Frühjahr verhandelt wird. Der Tenor der Branche: „Maßnahmen, die die Emissionen tatsächlich reduzieren, nützen unserer Wirtschaft. Emissionszertifikate sind Geld, das ins Ausland fließt.“

Das ausführliche Interview mit Martin Orner lesen Sie HIER