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Facility Management: Von der Nischenbranche zum Key Player

Die Dienstleistung Facility Management hat sich in den vergangenen 30 Jahren stark entwickelt. Vom Full Service bis zur Digitalisierung scheiden sich die Geister, welche Leistungen an FM-Experten outgesourct werden sollen, wer was bezahlt und ob in Zukunft nur noch Roboter putzen werden. Eine Rundumschau unter den heimischen FM-Experten zeigt auch, dass ein Thema jedoch die Branche einigt: Der Klimaschutz ist eine Herausforderung für alle.

Die Betreuung und Verwaltung von Gebäuden nehmen einen immer bedeutenderen Stellenwert ein. Längst geht es nicht mehr nur um Reinigung oder das Wechseln von Leuchtmitteln, elektro­nische Services für Hausbewohner wie den „digitalen Hausmeister“ – sondern um Energieeffizienz, Klimaschutz und das laufende Verbessern der Gesamtperformance eines Gebäudes. Nach der Outsourcing-Welle der 80er-Jahre nehmen Hausverwaltungen ihre Aufgaben ernster und kooperieren mit sogenannten FM-Experten, die mit Hilfe von Contractingverträgen einen Erfolg versprechen.

In Österreich ist Facility Management eine Branche mit über 200.000 Beschäftigten und laut Statistik Austria einem Umsatz von über 18 Milliarden Euro. FM zeichnet für rund fünf Prozent des Bruttoinlandsproduktes verantwortlich. Bei den FM-Unternehmen dominieren Themen wie Digitalisierung, Robotik, Energieeffizienz, Aus- und Weiterbildung als auch der Aufbau von fixem Personal im Gegensatz zu der Leiharbeiterphilosophie. Doch was kann Facility Management leisten und wo liegen die größten Herausforderungen?

Doris Bele
Doris Bele, Vorstandsvorsitzende FMA

Doris Bele, Vorstandsvorsitzende der Facility Management Austria (FMA) – das österreichische unternehmensbezogene Netzwerk für Facility Management –, berichtet von einer äußerst positiven Veränderung im letzten Jahrzehnt: „Hier wirken sich besonders vermehrte Zuwächse aufgrund externer Vergaben sowie auch Sondereffekte aus. Die Covid-19-Krise hat gezeigt, dass das Facility Management eine zentrale Rolle spielt und diese auch weiterhin spielen wird. Die Adaptierung der Arbeitsbedingungen und die Umstellung auf ,Home-Office‘ gehörten sicherlich zu den größten Herausforderungen, um eine größtmögliche Flexibilität bei der Sicherstellung des Geschäftsbetriebes zu erreichen.“ Die Bereitstellung von sicheren, hygienischen Arbeitsplätzen ist in den Fokus gerückt. Facility Manager haben sich als zuverlässige Partner für Unternehmen und Organisationen erwiesen, die Sicherheit und Arbeitsfähigkeit gewährleisten. „Zusätzlich werden wir uns noch schneller auf Risiko- und Krisensituationen einstellen und im Vorfeld Maßnahmen- und Aktionspläne parat haben müssen.“

Gesamtheitlich und nachhaltig

Werner Moldaschl, Geschäftsführer der Wisag Gebäudetechnik, beobachtet seit dem ersten Halbjahr vermehrt Anfragen über europaweites FM sowie Ausschreibungen über Komplettleistungen mit Hard- und Softservices. Als die umsatzstärksten Bereiche – wenn auch nicht als die ertragreichsten – beschreibt er nach wie vor die Büroimmobilien sowie gemischt gewerblich genutzte Immobilien (Studentenheime oder Hotels mit Büros, Geschäften und Wohnungen), die aufgrund ihrer Größe und technischer Ausstattung in der Betreuung aufwendiger sind.

Thomas Dittrich (Reiwag) erläutert die Hintergründe der aktuellen Situation der FM-Branche: „Mitte der 90er-Jahre wurde in Österreich der Begriff des Facility Management präsent und plötzlich waren alle Faci­lity Manager. In den folgenden Jahren wurde unter Facility Management vorwiegend die Koordination und Optimierung der diversen Gebäudedienstleistungen verstanden. Heute verstehen die führenden Unternehmen der Branche unter Facility Management die gesamtheitliche und nachhaltige Betrachtung aller erforderlichen Gewerke und Dienstleistungen zur effizienten Bewirtschaftung der Immobilie.“

Thomas Dittrich
Thomas Dittrich, GF Reiwag-Gruppe

Die Gebäudereinigung ist, trotz rückläufiger Tendenz, mit über 30 Prozent umsatzstärkster Bereich der FM-Branche, gefolgt von der technischen Gebäudeinstandhaltung und Wartung, so Dittrich. Doch der Markt in Österreich ist hart umkämpft. „Wir haben die Zeichen der Zeit frühzeitig erkannt. Bereits im Jahr 1995 wurden die bis dahin ausschließlich infrastrukturellen FM-Dienstleistungen im Unternehmen um eine eigene Bauabteilung und HKLS-Techniker erweitert. Gleichzeitig sind wir auch in die internationa­len Märkte in Tschechien, der Slowakei, Rumänien, Kroatien, Serbien und Nordmazedonien eingetreten und sind heute mit der BSS Building Support Services Marktführer in Rumänien im technischen Facility Management“, so Dittrich.

Peter Edelmayer, GF Dussmann Service Österreich, beobachtet, dass in der Zeit der Pandemie sich mehr denn je zeigte, dass Dienstleistungen wie Reinigung, Gebäudetechnik und Sicherheit besonders systemrelevant sind, damit sich Unternehmen auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren können und die Spreu sich vom Weizen trennen wird: „Insbesondere die Reinigung im Gesundheitswesen hat sich verändert: Die Entwicklung geht in der Krankenhaus­hygiene mit Sicherheit noch mehr in Richtung kompetenter, leistungsstarker Anbieter, die mit Professionalität, Kontinuität, Flexibilität, Qualität und Innovationskraft agieren.“ Dussmann verstärkte seine Healthcare-­Kompetenz mit dem Kauf der Janus-Gruppe. Edelmayer hofft zugleich, dass die höhere Wertschätzung der FM-Branche als Effekt von Covid-19 bestehen bleibt. „Aber natürlich haben sich betriebsorganisatorische Abläufe verändert, enorme Flexibilität ist gefordert. Der verstärkte Einsatz von Hygienereinigung und Desinfektion vom Profi wird sicher bleiben.“

Bewusstsein für Klimaschutz

Thomas Angerer von Facilitycomfort sieht eine massive Weiterentwicklung vor allem in puncto Bewusstsein für Klimaschutz als auch in der Einbindung von digitalen Tools: „Der klassische FM-Dienstleister wird immer mehr zum Gesamtdienstleister. Egal ob es um klassische Handwerksarbeiten im Bereich Elektro oder Installation geht, um die Errichtung von Energieanlagen, die Planung von Umbau- oder Erweiterungsarbeiten, alles soll von einem Unternehmen abgedeckt werden. Diese Entwicklung wird noch weitergehen und das Aufgabenspektrum wird sich vergrößern.“

Angerer verweist auf die steigende Bedeutung der Gesamtsicht auf eine Immobilie: „Diese fängt bei Entwicklung und Planung an, geht über die Errichtung bis hin zur Inbetriebnahme und laufenden Betreuung. Die umsatzstärksten Bereiche sind noch immer das TFM und IFM. Jedoch gewinnen Zusatzleistungen wie Planungs- und Errichtungsleistungen, Fassadenbegrünung oder Abfallmanagement immer mehr an Bedeutung. Der FM-Dienstleister wird zum strategischen Partner für Immobilien und das geht so weit, dass er schon bei der ­Errichtung eingebunden ist oder manchmal sogar selbst zum Errichter wird.“

Thomas Angerer
Thomas Angerer, GF Facilitycomfort


Die größten Herausforderungen im FM liegen zukünftig vor allem bei infrastrukturellen und technischen Services, wie Doris Bele erläutert: „Der Weg zum Outsourcing im gesamten FM-Bereich ist erkennbar, besonders integrierte Facility Services werden am Markt immer mehr akzeptiert und ausdrücklich gewünscht. Und auch zukünftig werden sich enorme Möglichkeiten auftun, betrachtet man zum Beispiel die Flächenentwicklung, ein zwar immer angesprochenes Thema in unserer Branche, das aber praktisch nie wirklich zu Ende gedacht wird.“

Bele vergleicht die Veränderung mit der Organisationsentwicklung. Wer hat in der Vergangenheit daran gedacht, den Facility Manager hier einzubinden? Wie würde sich die technische Gebäudeausrüstung in einer agilen Organisation ändern? Was könnte man und wie könnte man es in Zukunft anders beziehungsweise besser machen? „Organisationsanpassungen haben nun nicht nur besondere Herausforderungen, sondern es bieten sich auch große Chancen, Veränderungen mitzugestalten und einzuleiten. Das Bewusstsein für Gesundheit und Hygiene wird in Unternehmen einen noch höheren Stellenwert einnehmen und davon können wir nachhaltig profitieren. Neue Geschäftsfelder werden geschaffen, speziell im Hygienebereich, im Managed Services-Bereich und im Zuge von Beratungsleistungen“, so Bele.

Ganzheitliche Ansätze

Ursula Simacek, Simacek Facility Management Group, beschreibt als klaren Trend das gesamtheitliche FM: „Die technischen  » Sparten wachsen zusammen, gewünscht wird eine Betreuung aus einer Hand, ein Ansprechpartner. Aber die Komplexität hat auch zugenommen wie auch das Outsourcing an kompetente Partner – die Themen reichen dabei von Sicherheit bis zu Betreiberverantwortung, Erfüllen der gesetzlichen Anforderungen, professionelle Dokumentation wie auch Digitalisierung.“

Ursula Simacek
Ursula Simacek, GF Simacek Facility Management Group

Simacek erkennt, dass FM immer stärker zum Chefthema wird. Als eine Herausforderung bezeichnet sie die Personalfrage. Zunehmender Personalmangel parallel mit dem demografischen Wandel wie auch Pensionierungen etc. zwingen dazu, dass sich die Rahmenbedingungen z. B. in der Reinigung ändern müssen: „Wir benötigen mehr Tagesreinigung und Investitionen in die Steigerung der digitalen Kompetenzen der im Service eingesetzten Mitarbeiter.“

Mit dem Anspruch, ganzheitlich zu arbeiten, hielt auch längst das Thema Digitalisierung und Robotik Einzug in die Branche. Moldaschl ist davon überzeugt, dass die verstärkte Nutzung von IoT (Internet der Dinge) sowie elektronische Mess- und Steuerungsmodule die Betreuungszeit vor Ort reduzieren und qualitative Arbeitsplätze in Überwachungszentralen schaffen werden.

Apropos Digitalisierung und Robotik: In ­Singapur ist einer der ersten Reinigungs­roboter von der Reiwag im Einsatz. Das weltweite Marktpotenzial für den elektronischen Helfer wird für 2025 auf 4,6 Milliarden Dollar geschätzt. Die Technologie der UV-C-Desinfektion, gepaart mit autonom fahrender Robotertechnik, ermöglicht es, Räume und Bereiche in den unterschiedlichsten Branchen durch UV-C-Strahlung im Wellenbereich von 254 Nanometer wirksam und nachweisbar zu desinfizieren. Der Roboter wird auf den zu reinigenden Raum eingelernt und erstellt damit ein Mapping seiner Umgebung, in welcher er sich mit seinen zusätzlichen Sensoren (Laser, Infrarot, Ultraschall und Thermografie) jederzeit zurechtfindet. Ein Raum mit einer Größe von 25 Quadratmeter lasse sich auf diese Weise in rund zehn bis 15 Minuten ohne Anwesenheit von Personen autonom abfahren und desinfizieren.

Doris Bele bestätigt den Trend zur Digitalisierung: „FM muss zukünftig auf die wesentlichen Digitalisierungsprozesse fokussiert sein. Wohlwissend, dass das Zeitalter der Künstlichen Intelligenz (KI) angebrochen ist, befasst sich unser Verband derzeit mit der Erstellung eines Leitdokuments Digitalisierung im FM. Dieses Leitdokument soll einen Überblick der Technologien und Möglichkeiten geben, welche die Arbeitsprozesse des Facility Managers unterstützen und mögliche Adaptionen im Berufsbild aufzeigen.“

Im FM wurden bereits frühzeitig IT-Tools und -Werkzeuge für Arbeitsplatzmanagement, Gebäudebetrieb, Instandhaltungs- und Servicemanagement entwickelt und eingesetzt. Dabei werden auch Sensorik, smarte Gebäude und BIM-Datenmodelle einen noch höheren Digitalisierungs- und Automatisierungsgrad ermöglichen und damit die Nutzungseffizienz von Gebäuden steigern, ist Bele überzeugt. Intelligente Energiesysteme und Gebäudesteuerungen reduzieren den Energieeinsatz und tragen zur Erreichung der europäischen Klimaziele bei. „Das Aufgabenfeld von Facility Managern wird sich durch die kommenden regulatorischen Rahmenbedingungen erweitern. Nach einer notwendigen Weiterqualifikation werden die Facility Manager diese Anforderungen aber bestens erfüllen. Schließlich können nur sie mit ihrem fundierten Wissen über Nutzung, Nutzerwünsche und Nutzerverhalten hinsichtlich der gemanagten Gebäude und Infrastruktur eine optimierte Auslegung, Anlagendimensionierung und einen optimierten Gebäudebetrieb sicherstellen“, so Bele. Edelmayer sieht von der Digitalisierung interne wie externe Abläufe betroffen, „wie zum Beispiel die Kommunikationsmöglichkeiten mit Kunden und Mitarbeitern, kaufmännische Prozesse, IoT oder die Optimierung von betriebsorganisatorischen Abläufen“.

Coworking Roboter

Thomas Dittrich betont, dass die Digitalisierung vor allem für mehr Transparenz für die FM-Dienstleister und ihre Kunden sorge: „Wenngleich die daraus resultierende Datenmenge erst dann wirklich Vorteile bringt, wenn die daraus gezogenen Erkenntnisse und Messwerte regelmäßig mit Benchmarks verglichen und allfällige Abweichungen und Tendenzen analysiert werden. CAFM-­Systeme (Computer Aided Facility Management) unterstützen die Facility Manager bei diesen Prozessen. Die Entwicklungen der Digitalisierung sind sehr schnelllebig und werden auch in den kommenden Jahren viele neue Möglichkeiten bieten. Unter allen diesen Kennzahlen fehlt aber häufig die subjektive Komponente der Mieter und Mitarbeiter zum ,Wohlfühlfaktor‘ auf ihren Arbeitsplätzen.“

Und ja, bestätigt Ursula Simacek, CAFM-Systeme werden laufend durch weitere Module ergänzt, doch beobachtet sie ebenso eine starke Nutzung im technischen FM: „Vor rund sieben Jahren kam es zu einer Ausweitung der Leistungen auf die Anlagenteil-Ebene, also das detaillierte Anlagenkennzeichnungssystem AKS und die Verfolgung von Gewährleistung, Wartung, Störungen, Reparaturen etc. im Detail. Seit rund vier Jahren kommen BIM, Digital Twin etc. zum Einsatz.“ Ihr Fazit: „Bessere Planbarkeit, von der reaktiven zur präventiven und bedarfsgesteuerten Wartung, höhere Servicequalität für den Kunden/Nutzer.“

Simacek ist vom Coboter überzeugt (Coworking Roboter), der die Reinigungskraft ergänzt/entlastet: „Eine Sensor-/Algorithmen-Steuerung der Reinigungsleistung in der Praxis hat sich aktuell nicht bewährt, der Aufwand der Implementierung wie auch der laufenden Systempflege, der Kontrolle und Einschulung der Reinigungskräfte etc. ist hoch.“

Dennoch, die Digitalisierung hilft allen, für den einfachen, unkomplizierten Abruf über QR-Codes, Portale etc. Neue digitale IoT-Services, z. B. digitales Schädlingsmonitoring (IoT-Lösung mit digitaler Mausefalle und umfassender Portallösung) kommen ebenso beim Kunden gut an. Allesamt ein Ersatz klassischer Papierprozesse. Auf der anderen Seite beobachtet Simacek den Wunsch nach mehr individueller Betreuung der Kunden – dazu gibt es u. a. eine integrierte Betreuung mit Kundenportal, Beschwerdemanagement, Leistungsübersicht, Qualitätstracking, bedarfsorientierte One-Klick-Bestellungen.

Angerer bestätigt die Trends in puncto Digitalisierung, betont jedoch, dass der Mensch im Mittelpunkt bleibt und bleiben muss: „Aber natürlich hoffen wir, dass die Bedeutung der Digitalisierung mit ihren Vorteilen in der Immobilienbranche weiter zunimmt und auch der (Mehr-)Wert erkannt wird.“

Peter Edelmayer
Peter Edelmayer, GF Dussmann Service Österreich

Dussmann nützt digitale Technologien für individualisierte Dienstleistungen, zeitlich punktgenau auf den Bedarf abgestimmt, z. B. mit vernetzten Sensoren in Sanitärbereichen. Sie messen die Frequenz – gereinigt wird erst, wenn eine mit dem Kunden vereinbarte Anzahl an Benutzern erreicht wird. „Roboter spielen unsere Mitarbeiter von anstrengenden Routinetätigkeiten frei: Während der Roboter systematisch und autonom die Fläche abfährt und reinigt, kümmert sich die Reinigungskraft um kleinflächige Einheiten – die Kombination von Automation und manueller Reinigung ermöglicht neben einem höheren Qualitätsgrad auch eine wirtschaftliche Optimierung“, so Edelmayer.

Auch im Sicherheitsdienst übernehmen digitale Tools bereits eine Vielzahl an Aufgaben und erhöhen aufgrund ihrer Genauigkeit das Sicherheitsniveau. Bei der mobilen Videoüberwachung und Arealsicherung erfassen virtuelle Sensorzäune und High-Speed-­Dome-Kameras unbefugtes Eindringen. Damit lassen sich die Kosten für die Sicherheit um bis zu 60 Prozent senken – sie bieten neben vollem Schutz auch hohe Wirtschaftlichkeit. Edelmayer sieht aber auch in der Verpflegung Potenzial – via App und QR-Code werden in Betriebsrestaurants bald Speisen und Getränke automatisch bezahlt werden können. Das ermöglicht „­E-plate – the easy & smart gastro solution“, eine neue Lösung für die Systemgastronomie, die Dussmann Service auf den Markt gebracht hat. Sie nutzt die Radio Frequency Identification, kurz RFID-Technik. Jedes Geschirr ist mit einem RFID-Chip versehen und erkennt dadurch, welche Speise auf dem Teller ist und wieviel sie kostet. Damit wird der Aufwand an der Kasse reduziert.

Ansprüche steigen

Die Höhe der Komplexität bei Gebäuden und Anlagen fordern die FM-Dienstleister, man muss hier sein Know-how stetig weiterentwickeln, um am Puls der Zeit zu bleiben, beschreibt Angerer. Dies bedarf auch einer stärkeren Vernetzung der Systeme bzw. Automatisierung. „Auch die veränderte Nutzung von Immobilien – sicher verstärkt durch die Pandemie – ist zu beachten, das verlangt Flexibilität. Das bedeutet, der Anspruch an die Qualifikation unserer Mitarbeiter steigt weiter. Daher muss man jetzt in die Ausbildungen investieren“, ist Angerer überzeugt.

Weltweit fordern die Ansprüche an Klimaschutz und Energieeffizienz das FM, wie auch Ursula Simacek bestätigt. FM hat einen wesentlichen Einfluss auf die effiziente Nutzung und den Betrieb von Gebäuden und Infrastruktur, wo etwa 30 Prozent der gesamten CO2-Emissionen entstehen. Die Facility Manager tragen die Verantwortung für einen aktiven Beitrag zu Reduktion von Energieverbrauch, Ressourceneinsatz und CO2-Ausstoß der von ihnen gemanagten ­Gebäude und Anlagen.

„Gerade in der Gebäudebewirtschaftung können wir als FM-Dienstleister sehr viel in den ressourcenschonenden Umgang im täglichen Betrieb einbringen. Intelligente ­Dosiersysteme, umweltverträgliche Reinigungsmittel, Nutzungsanalysen, Mehrwegsysteme reduzieren den Wasserverbrauch, den Reinigungsaufwand und das Abfallvolumen.“ Genauso wichtig sieht Simacek die Notwendigkeit der entsprechenden Schulungen der ausführenden Personen zur Sensibilisierung im Umgang mit den Ressourcen (Wasser, Einsatzmittel, Licht sparen etc.): „Unser Umweltmanagementsystem und EMAS ermöglichen uns die jährliche Verifizierung, was gut gelungen ist und wo wir stehen. Durch die standardisierten Prozesse der laufenden Evaluierung unserer Maßnahmen wissen wir über unsere Hebel sehr gut Bescheid und können den kontinuierlichen Verbesserungsprozess darstellen. Seit 2020 sind wir Partner der Initiative Klimaindikator ,Let’s go for Zero‘, bei der wir vor allem in der Mobilität bis 2030 mindestens 25 »
Prozent der Emissionen einsparen wollen. Für Energieeinsparung erarbeiten wir gerade mit der TU Wien und der Universität Stanford ein Konzept zur Energiesenkung im täglichen Betrieb von Gebäuden.“

Klimaschutz & Kosten

Moldaschl beobachtet in puncto Klimaschutz ein verstärktes Augenmerk der Auftrag­geber, aber auch bei Kostenaspekten: „Ein Teil der meisten Tender ist neben dem Energiemonitoring auch ein aktives Energiemanagement mit vorgegebenen Einsparungszielen“, also das Contracting. Die FMA ist überzeugt, dass das energetische Ziel der neu errichteten Gebäude zukünftig das Nullenergiehaus bzw. Plusenergiehaus sein wird. Alle dafür erforderlichen bau- und gebäudetechnischen Maßnahmen werden einzuhalten sein. Das kürzlich ­erschienene „White Paper“, das im IFMA Austria-­Zukunftsforum entstanden ist, zeigt auf, was Facility Manager zum Thema Energieeffizienz und Klimaschutz wissen müssen. (Download unter: www.fma.or.at/fachliteratur/white-papers)

„Ziel des White Papers ist es einerseits, die bereits bekannten und angekündigten Herausforderungen und Aufgaben aus dem European Green Deal, der Energy Perfor­mance of Buildings Directive und dem österreichischen Regierungsprogramm 2020 für die Branche zusammenzufassen und übersichtlich darzustellen. Andererseits soll der Versuch unternommen werden, die Auswirkungen dieser Vorgaben auf das Facility Management von morgen zu beleuchten und all jene Aspekte zusammenzufassen, die Facility Manager schon heute kennen müssen“, erläutert Bele.

Auch Dittrich bestätigt, dass im Klimaschutz und der Energieeffizienz die aktuell großen Herausforderungen liegen: „Für einen optimalen und energieeffizienten Betrieb sind neben der Nutzung von erneuerbaren Energiequellen auch regelmäßige Monitoring-­Werte und eine entsprechend intelligente Steuerung unerlässlich.“

Angerer bestätigt den Kostenfaktor als größte Herausforderung: „Klimaschutz und Effizienz bedarf Investitionen in die Infrastruktur sowie laufende Kosten. Durch eine Effizienzsteigerung kann man auf längere Sicht aber auch Einsparungen erzielen. Energie musste früher immer günstig und versorgungssicher sein (unabhängig von der Erzeugung), bei den Kunden gab es mit der Zeit eine Bewusstseinsänderung und jetzt ist eine grüne, nachhaltige Energieversorgung sehr wichtig. Unternehmen werden ihren CO2-Fußabdruck nachhaltiger gestalten und so wird auch die Notwendigkeit für ein grünes FM steigen, um wirklich nachhaltig zu sein.“

Auch in den anderen Dienstleistungen tragen verschiedene Maßnahmen zu Klimaschutz und Energieeffizienz bei, wie Edelmayer erläutert: „Es kommen effizientere Geräte zum Einsatz und wir achten auf den CO2-Rucksack der Akkus. In der Verpflegung kann mit Wärmetauschern von der Küchenabluft Energie in Form von Wärme rückgewonnen werden.“ Als entscheidenden Beitrag zum Klimaschutz sieht Edelmayer den Einsatz von erneuerbaren Energien wie grünem Strom aus Photovoltaik und eine ökologische Beschaffung: „Die Devise heißt weg von der Wegwerfgesellschaft – auch im größeren Maßstab, indem zum Beispiel Gebäude ordentlich saniert werden – inklusive guter Dämmung und Beschattung – statt neu gebaut.“

Kundenwünsche und -bedürfnisse

Letztlich geht es um den Kunden, und da gibt es große Unterschiede, vor allem im sozialen und gewerblichen Wohnbau. „Natürlich ist FM bei gewerblichen Immobilien stärker präsent als im sozialen Wohnbau, allerdings steht im sozialen Wohnbau der gesamte Lebenszyklus der Immobilie im Vordergrund. Auch werden ökologische Aspekte und soziale Aspekte im sozialen Wohnbau stärker betrachtet“, meint Dittrich.

Werner Moldaschl
Werner Moldaschl, GF Wisag Gebäudetechnik

Moldaschl betont, dass gerade im Wohnbau die Leistungen, die hinter dem Begriff „Facility Management“ stehen, genauer betrachtet werden müssen. Die Wisag sieht im sozialen Wohnbau eine hohe Eigenleistungstiefe: „Wartungen, Inspektionen und Fire, Life & Safety als die einer Gewerbeberechtigung unterliegenden Gewerbe bzw. risikotragende Tätigkeiten wie Brandschutzbeauftragte werden gerne ausgelagert. Beim gewerblichen Wohnbau wird die gesamte Verantwortung einem Property Manager übertragen. Hier ist das entscheidende Kriterium, ob das Honorar der Hausverwaltung und der FM-Betreuung in den Betriebskosten unterzubringen ist.“ Letztlich geht es ums Geld, so Moldaschl: „Um die kosten­günstigste Möglichkeit, ein Gebäude technisch zu betreuen und zu reinigen. Im Segment der frei finanzierten Wohnungen ist aufgrund des Preises, der Klientel und manchmal aufgrund der technischen Ausstattung die Erwartungshaltung an und die Herausforderung für das FM gefühlt höher.“ Edelmayer erhofft sich durch Corona einen Chancenbeschleuniger und Innovationstreiber, „aus dem sich neues Denken und Handeln entwickelt und dass der FM-Branche daraus dauerhaft ein besseres Image erwächst“. ■