Immobilien: Wie stark fällt der Rückgang aus?
Das Transaktionsvolumen ging im Halbjahresvergleich zwar um rund 11 Prozent zurück, mit rund 1,5 Mrd. Euro wurde dennoch ein Wert erreicht, der noch vor wenigen Jahren auch unter normalen Begleitumständen als durchaus zufriedenstellend bewertet worden wäre. Bemerkenswert ist laut dem aktuellen EHL-Marktbericht für das 1. Halbjahr 2020 vor allem, dass das „Coronaquartal“ Q2 mit rund 900 Millionen Euro Transaktionsvolumen sogar deutlich stärker als das erste Quartal ausfiel, wobei aber einige Transaktionen auch schon vor Ausbruch der Pandemie initiiert und in Q2 dann zum Abschluss gebracht wurden.
Rückblick Immobillienbewertung Wohnbau (Stand Ende April)
Rückblick Immobilienbewertung Büroimmobilien (Stand Ende April)
Bemerkenswerte Großtransaktionen
Die drei größten Deals waren der Kauf des Büroobjekts Austro Tower in Wien Erdberg durch die DEKA-Gruppe, des „Wohngarten“ im 11. Wiener Gemeindebezirk durch ZBI und der Lassallestrasse 1, eines Büroobjekts im 2. Bezirk, durch EPH. Deutlich dahinter, aber immer noch in der obersten Gewichtsklasse von 100 Mio. Euro, lag der Kauf des „Schanz 44“ in Wien 14 durch Aberdeen. Alle vier Investments entfielen auf das zweite Quartal.
Auch in der mittleren Größenklasse zwischen 50 Mio. und 100 Mio. Euro gab es einige vielbeachtete Transaktionen. Ein starkes Signal für die steigende Beachtung der Wohnungsmärkte in den Landes-hauptstädten war das Closing des von EHL vermittelten “Home Lend“, des größten innerstädtischen Wohnbauprojekts in Graz, welches an Union Investment veräußert wurde.
Vorwiegend Investoren aus der DACH-Region
Die über Jahre hinweg kontinuierlich fortschreitende Internationalisierung des österreichischen Immobilien-investmentmarkts ist 2020 zumindest kurzzeitig unterbrochen worden. Auf Käuferseite waren fast aus-schließlich Investoren aus der DACH-Region vertreten. Allein auf deutsche institutionelle Anleger entfiel fast die Hälfte des Marktvolumens, einheimische Käufer folgten mit deutlichem Respektabstand.
Auf Investoren von außerhalb der DACH-Region entfielen insgesamt weniger als zehn Prozent des Marktes. Dieses geringe Engagement war einerseits den reisetechnischen Hürden geschuldet, andererseits auch dem Umstand, dass diese Käufergruppe tendenziell an weniger sicherheitsorientierten Investments mit höheren Renditen interessiert ist, und dies der sehr stabile österreichische Immobilienmarkt kaum bietet. Zudem ist die Unsicherheit in Bezug auf die Entwicklung des Preisniveaus in diesem Segment ein weiterer limitierender Faktor.
Renditen: Sicherheit ist Trumpf
Die Renditen entwickelten sich im Berichtszeitraum höchst unterschiedlich. Gemeinsamer Nenner aber war, dass der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsrenditen gestiegen ist. Sicherheit ist Trumpf und wird vom Markt mit exzellenten und in manchen Teilmärkten sogar weiter steigenden Preisen honoriert, Risiken werden hingegenstärker mit Abschlägen berücksichtigt.
Die risikoaverse Grundstimmung am Markt schlägt sich in großem Interesse am Segment Wohnen nieder. Neubauprojekte in sehr guter Lage und nachhaltig abgesichertem Mietenniveau erreichen weiterhin Renditen von rund 3,5 Prozent mit sinkender Tendenz. Sehr stabil zeigen sich auch die Renditen für Topobjekte im Bürosegment (sehr gute Lagen, lange Mietverträge und bonitätsstarke, zumeist öffentliche Mieter), für die weiterhin Renditen um 3,0 Prozent erzielt werden.
Neben der anhaltend hohen Attraktivität der Top-Produkte in den jeweiligen Segmenten zeigt sich aber auch eine deutlich zunehmende Differenzierung bei Objekten, welche durch ihre Lage, Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten oder sonstige Charakteristika ein höheres Risiko aufweisen. Für derartige Immobilien sind die Risikoaufschläge teils deutlich höher geworden und diese Entwicklung könnte noch weitergehen. Ein wesentlicher Grund dafür ist neben dem erhöhten Sicherheitsbedürfnis der Investoren insbesondere auch eine restriktivere Finanzierungspolitik der Banken, die bei diesen Objekten einen deutlich höheren Eigenmittelanteil und auch höhere Zinsmargen verlangen.
