Revitalisierte Gebäude "enna": Zweites Leben für Wiener Bürohaus

40 Jahre sind für Bauwerke aus Beton kein Alter. Das zeigt die Revitalisierung des Bürogebäudes „enna“ im 3. Wiener Gemeindebezirk, für das die Betonstruktur des Vorgängerbaus aus den 1980er-Jahren umgenutzt wird. Der Erhalt der Bausubstanz spart rund 40 Prozent CO₂ gegenüber einem Neubau ein und zeigt den wichtigen Beitrag, den das Bauen im Bestand zur Ressourcenschonung leisten kann.

Die Bauweise und die Wahl der Baustoffe entscheiden darüber, wie lang Gebäude genutzt werden können. Das Bürogebäude „enna“ an der Erdberger Lände in Wien-Landstraße beweist, dass Beton – materialeffizient und klug eingesetzt – langlebige und in der Nutzung flexible Bauwerke schafft. Der in den 1980er-Jahren errichtete Betonskelettbau wurde nach Plänen des Architekturbüros Hohensinn Architektur revitalisiert und nach seinem Standort „Vi-enna“ benannt. Grundlage der Planung war eine Bedarfserhebung bei rund 1.000 potenziellen Nutzern in Wien. „Wir konnten gut auf dem Raster von Architekt Heinz Neumann aufbauen. Man glaubt zunächst, dass man im Bestand eingeschränkt ist, aber es gibt immer – auch im Neubau – Beschränkungen. Hier waren es andere Fragen: Wie kann man verdichten und mehr begrünen, damit das Gebäude auch noch die nächsten 50 Jahre seine Berechtigung hat“, erklärt Karlheinz Boiger von Hohensinn Architektur.

Durch den Erhalt des Gebäudes konnten im Vergleich zu einem Neubau nahezu 10.000 Tonnen CO₂-Äquivalent eingespart werden. Das ergibt die Berechnung der Ökobilanz über den gesamten Lebenszyklus des Bauwerks gemäß Deutscher Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. „Planung, Konstruktion und Materialwahl bestimmen, wie nachhaltig sich ein Gebäude nutzen lässt und ob es sich künftig als Materiallager fürs Um- und Weiterbauen eignet“, erklärt Claudia Dankl, Vorstandsmitglied von Beton Dialog Österreich. „Langlebige Betongebäude mit anpassungsfähigen Strukturen können auf lange Sicht dazu beitragen, Ressourcen zu schonen und Emissionen im Gebäudesektor einzusparen.“

Beton als Schlüssel für kreislauffähige Gebäude

Das 1984 von Architekt Heinz Neumann geplante Bauwerk wurde bis 2023 von den ÖBB als Bürogebäude genutzt. Der neue Eigentümer, Art-Invest Real Estate, entschied sich, das Objekt 2024 umzubauen und zu modernisieren, statt abzureißen. „Wir hatten mehrere Szenarien angedacht, unter anderem auch mit Neubau und Wohnnutzung, haben uns dann aber für die Revitalisierung und die Nutzung weiterhin als Büroflächen entschieden“, erklärt Mark Leiter, Geschäftsführer von Art-Invest Real Estate. Ausschlaggebend waren neben der guten Bausubstanz auch die Lage an der Waterfront Erdberger Lände sowie die hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen. Kurz vor Fertigstellung sind bereits 85 Prozent der Flächen vermietet.

Das Gebäude umfasst eine Bruttogesamtgeschossfläche von 45.300 m² sowie rund 20.500 m² vermietbare Bürofläche. Insgesamt wurden 11 Dachterrassen und 15 Balkone geschaffen, die zusätzliche Aufenthaltsqualität bieten. Die größten Veränderungen betreffen die Erschließungszone: Wo früher Busstellplätze waren, entstanden auf mehr als 1.000 m² großzügige Gemeinschaftsflächen mit Sportbereichen, einer Fun-Zone und einem sogenannten „Coffice“ – einer Kombination aus Coffee und Office.

Rund 60 Prozent der bestehenden Materialien wurden wiederverwendet. Die Fassadenstruktur blieb weitgehend erhalten, wurde jedoch energetisch ertüchtigt: Die Dämmung wurde verbessert, das Fensterglas ausgetauscht und Details wie Fenstergriffe erneuert. Die Gebäudestruktur selbst konnte vollständig erhalten werden. Ergänzend wurden zusätzliche Flächen geschaffen, insbesondere durch die Umnutzung ehemaliger Kiesdächer zu begrünten Terrassen. Auch Stiegenaufgänge, Handläufe und ein Großteil der Aufzugsanlagen blieben bestehen; zwei zusätzliche Lifte wurden ergänzt.

Im Innenbereich wurden die Bürodecken geöffnet und ein modernes Heiz- und Kühlsystem integriert. Zum Einsatz kommen individuell steuerbare Heiz- und Kühldeckenpaneele, die mit Fernwärme betrieben werden. Ergänzt wird das Energiekonzept durch eine Photovoltaikanlage – wenngleich diese aufgrund begrenzter Dachflächen kleiner ausfällt als ursprünglich vorgesehen. Die Dächer und Innenhöfe wurden begrünt und zu attraktiven Freiflächen umgestaltet. Flexible Büroflächen, Gemeinschaftszonen sowie Gastro- und Sportangebote im Erdgeschoss öffnen das Gebäude zur Nachbarschaft.

Nutzungen ändern sich, das Bauwerk bleibt

Technisch steht einer jahrzehnte-, oft sogar jahrhundertelangen Nutzung von Betonbauwerken nichts im Wege, auch wenn Haftungsfragen und Bewilligungen für Re-Use-Projekte mit zusätzlichem Aufwand verbunden sind. Im Fall von „enna“ bestätigten Gutachten die Weiterverwendbarkeit der Betontragstruktur; lediglich einzelne Bereiche wurden im Zuge des Umbaus angepasst.

Auch für das Umweltbundesamt, das als künftiger Hauptmieter einziehen wird, war die nachhaltige Nutzung des Bestands ein entscheidendes Kriterium. „Wir wollten ein Gebäude, das den Anforderungen von Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit gerecht wird. Uns war wichtig, dass die graue Energie erhalten bleibt und kein zusätzlicher Ressourcenverbrauch entsteht“, erklärt Brigitte Karigl, Leiterin des Bereichs Kreislaufwirtschaft. „Wir wollten zur Abfallvermeidung beitragen – keine Energie für Abbruch, Transport und Deponierung aufwenden – und gleichzeitig keinen zusätzlichen Bodenverbrauch verursachen.“

„Die Bauwirtschaft befindet sich zunehmend im Wandel hin zu einer Kreislaufwirtschaft, in der Ressourceneffizienz, Wiederverwendung von Bauteilen und der Einsatz von Sekundärrohstoffen eine Schlüsselrolle spielen“, so Karigl weiter. Neben recyclinggerechter Planung neuer Bauwerke zeigt das Projekt „enna“, dass auch Sanierungen einen wirksamen und nachhaltigen Umgang mit bestehenden Ressourcen ermöglichen.

Für das Bürogebäude wird eine ÖGNI Gold-Zertifizierung angestrebt – ein Gütesiegel der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft für hohe Qualität in den Bereichen Ökologie, Ökonomie, Soziokulturelles, Technik, Prozess und Standort.