Umbauen statt neu bauen: Der unterschätzte Markt
Sanierung rechnet sich – wenn die Rahmenbedingungen stimmen: Aktuelle Untersuchungen zur Wirtschaftlichkeit zeigen, dass umfassende Sanierungen langfristig mit Neubauten konkurrieren können und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors leisten. Das Umbauen des Gebäudebestands gewinnt in Österreich zunehmend an Bedeutung für die Bauwirtschaft. Damit dieses Potenzial tatsächlich ausgeschöpft werden kann, braucht es jedoch geeignete Rahmenbedingungen: stabile Förderprogramme, bessere Finanzierungsmöglichkeiten sowie einfachere und schnellere Genehmigungsverfahren.
Eine aktuelle Studie zur Amortisierung umfassender Sanierungen eines typischen österreichischen Mehrfamilienhauses zeigt, dass energetische Revitalisierungen wirtschaftlich deutlich besser abschneiden können, als häufig angenommen wird. Analysiert wurde ein repräsentatives Gebäude aus der Bauperiode 1981–1990 mit 16 Wohneinheiten, unsaniert, mit dezentralen Gasetagenheizungen und einem standortbezogenen Heizenergiebedarf (HEB) von 128,10 kWh/m²a. Die methodische Herangehensweise für die Analyse des Gebäudes erfolgte in drei Schritten:
- Ermittlung des HWB und HEB mittels Energieausweisberechnung gemäß OIB RL6 (2023) für unterschiedliche Varianten.
- Berechnung der jährlichen Energie- und Betriebskosten auf Basis definierter Energietarife sowie Grobkostenschätzung für den Investitionsbedarf der Maßnahmen.
- Durchführung einer Lebenszykluskostenbewertung über 30 Jahre unter Berücksichtigung von Restwerten und Reinvestitionen.
Es wurden neun Varianten verglichen, die sich durch den Grad der thermischen Sanierung und die Art der Wärmebereitstellung unterscheiden.
Der Endbericht zur „Studie zur Amortisierung einer umfangreichen Sanierung eines Mehrfamilienhauses“ im Auftrag von Global 2000 und durchgeführt von e7 energy innovation & engineering, liegt vor.
Durch eine umfassende thermische Sanierung der Gebäudehülle kann der Heizwärmebedarf deutlich reduziert werden. Während eine reine Teilsanierung – etwa durch Fenstertausch – den Heizwärmebedarf nur um etwa 14 Prozent reduziert, sinkt dieser bei einer umfassenden Sanierung um rund 67 Prozent Auch bei den Betriebskosten zeigt sich ein deutlicher Effekt: Im unsanierten Zustand entstehen jährliche Energie- und Betriebskosten von rund 24.700 Euro für das gesamte Gebäude. Nach einer umfassenden Sanierung in Kombination mit einer Wärmepumpe reduzieren sich diese Kosten auf 7.200 bis 10.500 Euro pro Jahr, also auf etwa 450 bis 656 Euro pro Wohnung.
In einer Lebenszyklusbetrachtung über 30 Jahre zeigt sich zudem, dass die höheren Anfangsinvestitionen für energetische Sanierungen langfristig weitgehend durch geringere Energiekosten kompensiert werden. Die untersuchten Varianten konvergieren nach 30 Jahren in einem Kostenbereich von etwa -1,1 bis -1,2 Millionen Euro kumulierten Lebenszykluskosten.
Damit wird deutlich: Eine umfassende Sanierung kann über den gesamten Lebenszyklus betrachtet keine Mehrkosten gegenüber dem unsanierten Bestand verursachen und bietet gleichzeitig eine deutlich höhere Resilienz gegenüber steigenden Energiepreisen.
Rahmenbedingungen Umbauen: Finanzierung, Förderpolitik und bauliche Komplexität
Trotz der langfristigen wirtschaftlichen Vorteile wird die Sanierungstätigkeit derzeit durch mehrere strukturelle Faktoren gebremst. Ein zentraler Aspekt ist die Finanzierung. Zwar sind die EZB-Leitzinsen zwischen Juni 2024 und Juni 2025 um rund 50 Prozent auf etwa 2 Prozent gesunken, dennoch bleibt die Ablehnungsquote für Wohnbaukredite weiterhin auf hohem Niveau.
Zudem fehlen derzeit wichtige Förderinstrumente. Laut Branchenanalyse sehen 87 Prozent der Befragten eine stärkere Förderung von Althaussanierungen als wichtigste Maßnahme zur Sicherung der Leistbarkeit von Wohnraum. Gleichzeitig war zuletzt keine Antragstellung für den Sanierungsbonus mehr möglich, wodurch ein wichtiges Investitionssignal wegfiel.
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Neben der Finanzierung stellt auch die technische Komplexität eine Herausforderung dar. Gerade bei Bestandsimmobilien sind Planunterlagen häufig unvollständig, Konstruktionen unbekannt oder Schäden erst während der Bauphase sichtbar. Zu den typischen Risiken zählen etwa Schimmel, Holzschäden, Altlasten oder Schadstoffe wie Asbest, ebenso bauphysikalische und statische Fragestellungen. Darüber hinaus erfordert die Revitalisierung eine intensive Koordination verschiedener Gewerke, was Planung und Bauzeit deutlich komplexer macht als im Neubau.
Gleichzeitig wächst jedoch das Potenzial des Bestandsmarktes. Rund 73 Prozent der Wohngebäude in Österreich sind Einfamilienhäuser, und bereits 23 Prozent der neuen Wohnungen im Jahr 2024 entstanden durch Zu- oder Umbauten im Bestand.
Lösungsansätze: Vereinfachte Verfahren und neue gesetzliche Rahmen
Um die Sanierungstätigkeit zu stärken, setzen einige Bundesländer zunehmend auf rechtliche Vereinfachungen. Ein Beispiel dafür ist das Niederösterreichische Sanierungsvereinfachungsgesetz, das eine Novelle der NÖ Bauordnung darstellt. Ziel der Gesetzesänderung ist es, Bauen und Sanieren einfacher und leistbarer zu machen, indem Verfahrensabläufe vereinfacht und rechtliche Unsicherheiten reduziert werden.
Ein zentraler Ansatz ist der Entfall des bisherigen Anzeigeverfahrens für bestimmte Bauvorhaben. Stattdessen werden diese künftig in einem vereinfachten Bewilligungsverfahren behandelt. Dadurch entsteht mehr Rechtssicherheit, weil Bauwerber künftig immer einen formellen Bescheid erhalten, anstatt auf das Schweigen der Behörde vertrauen zu müssen. Zugleich werden zahlreiche kleinere Bauvorhaben – etwa bestimmte Einfriedungen oder kleinere Anlagen – vollständig von Bewilligungs- und Meldepflichten befreit. Diese Deregulierung soll Verwaltungsaufwand reduzieren und Projekte im Bestand schneller ermöglichen.
