Wohnrecht: „Heraussanieren aus dem Richtwertsystem kommt nicht in Frage“

a3BAU: Herr Orner, Anlass unseres Gesprächs ist die Debatte, die seit dem Ministerratsbeschluss vom 5. August läuft: die geplanten wohnrechtlichen Erleichterungen beim Hitzeschutz. Die Reaktionen der vergangenen Wochen waren bemerkenswert einheitlich – Fachverband Immobilien, ÖVI, GBH, die Gemeinnützigen und EHL sagen alle dasselbe: zu punktuell … Seit dem Frühjahr arbeiten Ressorts, Sozialpartner und Fachexperten in einer Arbeits­gruppe zur Sanierungsstrategie, mit dem Wohnrecht als eigenem Strang. Parallel leiten Sie seit April das Wohngremium. Der Fachverband spricht nun von mehr als 20 Runden und von Parallelstrukturen. Welches dieser Formate ist nun das leitende Instrument – und wo wird das Wohnrecht tatsächlich verhandelt?

Martin Orner: Aktuell werden im Wohnrecht so viele Aktivitäten wie schon seit vielen Jahren nicht mehr gesetzt. Ich führe das vor allem auf die Einrichtung eines eigenen Wohnministeriums unter Vizekanzler Andreas Babler zurück, dadurch ist das Thema stärker in den Fokus gerückt, viele Initiativen kommen hier zustande. Von Parallelstrukturen kann aber keine Rede sein. Zum sehr komplexen Thema der wohnrechtlichen Umsetzung der Dekarbonisierung des Wohngebäudebestands haben die Regierungsparteien eine Expert:innengruppe eingesetzt, die dazu Vorschläge erarbeiten soll. Das angesprochene Gremium hat die Aufgabe, den Wohnminister in allen wohnpolitischen Fragen zu beraten – das ist eine völlig andere Aufgabenstellung. Natürlich werden manche Themen in verschiedenen Runden diskutiert – das ist auch gut so, es braucht einen breiten Diskurs, um zu guten Lösungen zu kommen. Vielleicht wäre es gut, nicht nur Vertreter:innen der Immobilienwirtschaft zu befragen, sondern auch die, um die es vor allem geht – um neun Millionen Menschen in Österreich, die wohnen müssen, aber auch Institutionen, die ebenfalls mit Wohnpolitik befasst sind – von Mieter:innenschutzorganisationen über Sozialorganisationen bis zu Umweltschutz­organisationen, die sich mit dem Klimawandel beschäftigen – da werden die Reaktionen mit Sicherheit weniger einheitlich sein. Viele haben die berechtigte Erwartungshaltung, dass Ergeb­nisse kommen – und da spielt es keine Rolle, ob punktuell oder nicht.

Die Ergebnispräsentation der Arbeitsgruppe war für Juli angekündigt. Wann kommt sie?

Die Präsentation wird in Kürze stattfinden. Erste Ergebnisse wurden bereits präsentiert.

Zurück zur Hitzeschutz-Novelle selbst, an der Ihr Haus mit dem Justizministerium arbeitet. Der Entwurf soll im Herbst vorliegen. Wann genau geht er in Begutachtung – und betrifft er nur Klimageräte, Beschattung und Begrünung, oder öffnet er die Zustimmungserfordernisse für Verbesserungsmaßnahmen generell?

Der Entwurf wurde über den Sommer mit Stakeholdern konsultiert und wird vom Justizministerium fertiggestellt. Er betrifft derzeit nur Maßnahmen zum Schutz vor sommerlicher Überhitzung. Wann er in Begutachtung gehen wird, hängt von der regierungsinternen Koordinierung ab. Geplant ist, dass er noch im Dezember im Bautenausschuss behandelt wird.

Wird die Erleichterung im Wohnungseigentumsgesetz, im Mietrechtsgesetz oder in beiden verankert?

In beiden.

Der Ministerratsvortrag wurde von vier Ressorts eingebracht – Wohnen, Justiz, Bildung, Klima und Umwelt. Wer hat beim Wohnrecht die Federführung: Ihr Haus oder das Justizministerium?

Die Aufgabenteilung lässt sich dem Bundesministeriengesetz entnehmen: Das Wohnministerium ist für die Koordinierung der österreichischen Wohnpolitik zuständig. Die legistische Zuständigkeit liegt bei den Fachressorts.

Damit sind wir beim eigentlichen Thema. Für unsere Leser – Bauunternehmen, Planer, Bauträger – ist der Hitzeschutz ein Symptom. Das Grundproblem heißt: Im Bestand geht nichts weiter, weil Zustimmungserfordernisse und Mietzinsbildung dagegen stehen. Die Sanierungsrate liegt bei rund 1,5 Prozent, nötig wären etwa 2,8 Prozent bis 2040. Das Ziel ist damit außer Reichweite. Welche Maßnahmen sind geplant, um hier zu unterstützen? Schließlich gilt es auch die Ziele aus dem Green Deal zu erreichen …

Aus unserer Sicht ist das Wohnrecht nur ein Baustein in der Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor. Wir haben in Österreich rund vier Millionen Hauptwohnsitze, davon aber mehr als 2,1 Millionen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen das Wohnrecht gar nicht greift. Man wird daher wohl nicht darum herumkommen, klare Zielvorgaben an die Gebäudeeigentümer:innen zu formulieren. Wohnrechtliche Maßnahmen können und müssen hier aber unterstützend wirken. In der zuvor angesprochenen Expert:innen­runde wurden vor allem Fragen der Duldungs- und Erhaltungspflichten im Mietrecht und Erleichterung der Erfordernisse für Sanierungen im Wohnungseigentumsrecht diskutiert. Vorbehaltlich der politischen Einigung gehe ich davon aus, dass es hier zu konkreten Maßnahmen kommen wird. Darüber hinaus ist die Frage der Finanzierung wesentlich, hier spielt die Wohnbauförderung der Länder eine große Rolle, es wird auch zusätzliche Finanzierungsinstrumente brauchen.

Rund zwei Dutzend Verbände aus Planung, Bau und Immobilienwirtschaft haben am 15. Juni in einem offenen Brief an Vizekanzler Babler gefordert, generalsanierte Altbauten mietrechtlich wie Neubauten zu behandeln und aus dem Richtwertsystem herauszunehmen. Wie steht Ihr Haus dazu und gibt es eine Antwort auf diesen Brief?

Zur Richtigstellung: 19 Organisationen – darunter vier Teilorganisationen der Wirtschaftskammer – haben den offenen Brief unterzeichnet, allerdings haben 17 teilnehmende Organisationen des Sanierungsgipfels nicht unterzeichnet. 

Natürlich wird es eine Antwort geben. Wir stehen diesem Vorschlag nicht positiv gegenüber. Ein „Heraussanieren” aus dem Richtwertsystem kommt grundsätzlich für uns nicht in Frage. Unsere Intentionen gehen eher in eine andere Richtung – um der Leistbarkeitskrise im Wohnen zu begegnen, muss man die Mietwohnungsbestände aus der Nachkriegszeit (also auch Häuser, die weit weg von „Neubau” sind) in eine Mietzinsregulierung bringen.

Dazu muss man auch etwas ausholen: Die Bekämpfung des weiteren Voranschreitens des Klimawandels ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Die Lasten müssen daher fair verteilt werden – das ist vor allem eine Gerechtigkeitsfrage. Wir wissen, dass Mieter:innenhaushalte überwiegend in der unteren Einkommenshälfte angesiedelt sind, während jetzt schon fast 90 Prozent der Mieteinnahmen an das reichste Fünftel der Bevölkerung gehen. 

Diese Schieflage würde man mit solchen Maßnahmen noch verschärfen – und das würde abgesehen von Gerechtigkeitserwägungen auch zu schweren Akzeptanzproblemen führen. Damit würde man das Anliegen des Klimaschutzes desavouieren.

Zur Finanzierbarkeit: Bei den Gemeinnützigen stellt sich die Frage, ob die notwendigen Maßnahmen mit den derzeitigen Einnahmen – der EVB beträgt aktuell € 2,41 pro Quadratmeter und Monat – finanziert werden können. Bei den privaten Mieten sehe ich da aber das Problem nicht: Die Mieten sind inzwischen so stark angehoben worden (leider häufig auch rechtswidrig), dass es in den meisten Fällen ausgeschlossen ist, dass sie nicht zur Finanzierung von Sanierungen reichen.

Ich habe Vertreter:innen der Immobilienwirtschaft schon mehrfach ersucht, mir Unterlagen zu liefern, um die Finanzierbarkeit der notwendigen Maßnahmen nachrechnen zu können – ich habe keine bekommen. Unser Anspruch ist es, politische Entscheidungen faktenbasiert vorzubereiten, also brauchen wir Zahlen, Daten, Fakten.

Maßnahmen im Richtwertsystem bzw. dessen de facto Abschaffung würden darüber hinaus ja das Gesamtproblem nicht lösen. Private Mietwohnungen im Richtwertsystem machen bestenfalls acht Prozent des Wohnungsbestandes aus. Damit lösen wir keine Probleme im Einfamilienhaus, im Wohnungseigentum und im Teilanwendungs­bereich des MRG.

Isabella Stickler, Obfrau der ARGE Eigenheim, warnt: Wenn Gründerzeithäuser für ihre Eigentümer finanziell nicht mehr darstellbar sind, werden sie verkauft, parifiziert und abverkauft – ein Sockel regulierter Mietwohnungen geht dauerhaft verloren. Das kann nicht im Sinn einer mieterfreundlichen Regulierung sein. Ihr Schluss: Es brauche tragfähige Finanzierungsmöglichkeiten auch für private Vermieter, so sei es im Regierungsprogramm angelegt.

Das nicht finanzierbare Gründerzeithaus halte ich für einen Mythos. Nach unseren Daten über tatsächliche Ausgaben für Erhaltungsarbeiten und Sanierungen im Vergleich zu den tatsächlich eingehobenen Mieten ist es undenkbar, dass sich so ein Haus aus den laufenden Einnahmen nicht finanzieren lässt. Im Regierungsprogramm findet sich dazu nichts, im Gegenteil: Die Überschrift des Wohnkapitels lautet „Leistbares Wohnen”, der Abschnitt über private Mieten nennt sich „Leistbare Mieten”. Der genannte Effekt hat einerseits mit Profitmaximierungsstrategien, andererseits mit dem stark angestiegenen Interesse von institutionellen Investor:innen im Immobilienbereich zu tun.

Die Immobilienwirtschaft nennt zwei Hebel: die Refinanzierung im MRG-Vollanwendungsbereich und das Einspruchsrecht einzelner Wohnungseigentümer im WEG – Stichwort Beweislastumkehr, Einspruch nur bei nachgewiesener Beeinträchtigung. Welche Vorstellungen gibt es dazu in Ihrem Haus? Wird davon in absehbarer Zeit irgendwas umgesetzt?

Das sind grundsätzlich Themen, die von den Expert:innen diskutiert werden. Im Regierungsprogramm ist ein Bonus-Malus System im MRG vorgegeben – da geht es aber eben nicht um ein „Heraussanieren”, sondern um Zu- und Abschläge im Richtwertsystem. Auch im Wohnungseigentum müssen Sanierungen erleichtert werden.

Noch eine Verständnisfrage zur Kon­struktion des Bonus-Malus-Systems: Sollen die Zuschläge nur bei Neuvermietung greifen – oder auch in laufenden Mietverhältnissen?

In den bisherigen Diskussionen ging es immer nur um neue Mietverträge. Aufgrund der hohen Befristungsquote ist sehr rasch nicht nur ein kleiner Teil eines Hauses betroffen, da bei jedem Auslaufen eines befristeten Vertrags angehoben werden könnte.

Sie selbst haben klare Fristen für den Ausstieg aus fossilen Heizsystemen gefordert. Wo bleiben dann etwa die Zutrittsregeln für Sanierungen im bewohnten Bestand, die die Gemeinnützigen einfordern?

Selbstverständlich sind Duldungspflichten notwendig. Da besteht grundsätzlich große Einigkeit. Allerdings liegt auch hier der Teufel ‚ Detail: Es handelt sich ja um sehr massive Eingriffe in die Sphäre der Mieter:innen. Man wird also gleichzeitig mit Duldungspflichten die Voraussetzungen dafür und Überprüfungsmöglichkeiten regeln müssen. Es wird nicht zu akzeptieren sein, dass die vorhandenen Heizsysteme einseitig durch ineffiziente und teure Lösungen ersetzt werden, gegen die man sich nicht wehren kann.

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist eingefroren, gleichzeitig sollen die Gemeinnützigen ihre Heizungsumstellungen verdreifachen. Wie lösen Sie diesen Widerspruch auf – ist eine Herausnahme des EVB aus der Mietenbremse in Diskussion?

Der EVB ist nicht eingefroren.

Zur Präzisierung: Mit „eingefroren” war gemeint, dass die Erhöhungsschritte mit dem 30. Gebäudejahr enden und danach nur noch die – seit 2024 begrenzte – Indexanpassung greift. Gerade in den ältesten Gebäuden fließt damit wenig in den Topf. Die ARGE Eigenheim nennt einen kumulierten EVB-Vorlagenstand von rund 2,2 Milliarden Euro und beziffert den Anteil der laufenden Instandhaltung an den Instandhaltungs- und Sanierungsausgaben mit rund 60 Prozent. Wäre eine Fortführung des Erhöhungsmechanismus über das 30. Jahr hinaus ein denkbarer Weg oder sehen Sie andere Instrumente?

Natürlich enden die Erhöhungen irgendwann. Der Gesetzgeber legt einen Höchstbetrag fest; aufgrund der Tatsache, dass in den ersten Jahren die Erhaltungskosten niedrig sind, wird dieser von einem Sockelbetrag angehoben, bis er nach 30 Jahren die Höchstgrenze erreicht. Bis zur WGG-Novelle 2016 waren es nur 20 Jahre, und das bei einem deutlich niedrigeren Höchstbetrag. Zu den Vorlagen: Diese Berechnung kennen wir, allerdings ist der Betrag auch zu hinterfragen. Zunächst muss man berücksichtigen, welche Beträge davon zu wertberichtigen wären. Weiters gibt es Anlagen von GBV, bei denen über Jahrzehnte der EVB nicht voll ausgeschöpft wurde – da hilft eine Anhebung auch nichts. Vor allem aber muss man auch auf die Kosteneffizienz achten. Ein großzügig angehobener EVB bietet negative Anreize – auf Kosten der Mieter:innen.

Wenn man sich den Vorschlag der Verlängerung der Anhebung auf 50 Jahre durchrechnet, kommt man insgesamt auf eine GBV-Miete, die schon nahe am Wiener Richtwert liegt. Da stellt sich rasch die Frage, wer dann noch die Gemeinnützigen braucht, wenn die Mieten nicht oder nur wenig unter dem Markt liegen. Diese Diskussion wäre ein geeigneter Anlass für die Branche, über ihre eigene Legitimität nachzudenken.

Wir sind im Austausch mit dem Verband der Gemeinnützigen und diskutieren dabei auf Grundlage von Daten, welche Beträge tatsächlich notwendig sind. Der von Ihnen genannte Vorschlag läuft darauf hinaus, dass die gesamte Last der Dekarbonisierung alleine von den Mieter:innen zu tragen ist. Das können sie aber in vielen Fällen gar nicht, und es ist auch nicht sinnvoll. Zu berücksichtigen sind dabei auch Mittel aus der Wohnbauförderung – da darf man die Länder nicht aus ihrer Verantwortung entlassen. Das von den GBV verdiente Eigenkapital, das unter anderem aus dem Grundentgelt gespeist wird, ist nicht nur für Neubau, sondern auch für Sanierung einzusetzen. Wenn man diese Aspekte alle berücksichtigt, ist die Forderung der Anhebung über 50 Jahre sachlich nicht nachvollziehbar.

Nachverdichtung, Aufstockung und Dachgeschossausbau sind Länderkompetenz, ebenso der Denkmal- und Ortsbildschutz. Was kann der Bund hier tatsächlich bewegen?

Der Denkmalschutz ist Bundessache, bei allen anderen Themen haben Sie recht, da liegt die Kompetenz bei den Ländern. Ein Beispiel dafür, was der Bund tun kann, sind die Kooperationsvereinbarungen, die das ­Ministerium mit einzelnen Bundesländern zum Thema Baukultur abgeschlossen hat. Andere Möglichkeiten sind Beratungen, Studien, … Es wird auch Finanzierungen brauchen – das ist allerdings gerade schwierig –, wie Sie wissen, befindet sich Österreich in einem EU-Defizitverfahren.

Und wo liegt die größere Blockade: bei den Koalitionspartnern, zwischen den Ressorts oder bei den Ländern?

Niemand blockiert, alle sind guten Willens.

Verhandelt diese Regierung eine ­Wohnrechtsreform – oder eine Serie von Einzelnovellen?

Ich habe seit genau 30 Jahren mit Wohnpolitik zu tun. Ich habe nicht mitgezählt, wie oft von einer großen Wohnrechts­reform geredet wurde – gekommen ist sie genau nullmal. Der Weg, sich schrittweise weiterzubewegen, scheint nicht nur mir als sinnvoller als noch einmal an einem großen Wurf zu scheitern – ich habe auch den ­Eindruck, dass es funktioniert. Aktuell ist im Wohnrecht wahrscheinlich mehr Bewegung als irgendwann in den letzten Jahrzehnten.

Welche Änderungen im Wohnrecht sind in einem Jahr in Kraft, an denen die Bauwirtschaft merkt, dass sich etwas bewegt hat?

Ich gehe davon aus, dass in einem Jahr schon einige Maßnahmen sichtbar und wirksam sein werden. Ich ersuche aber auch um Verständnis dafür, dass wir nicht zaubern können. Uns gibt es seit Anfang 2026 – wir bringen gerade auf sehr vielen Ebenen sehr viel weiter. Wir können aber schwer alles, was in den letzten zehn Jahren in der Wohnpolitik nicht passiert ist, in wenigen Monaten aufholen.

Vizekanzler Andreas Babler hat vor etwa einem halben Jahr gesagt, die Mittel und Erträge aus den Wohnbauförderungsbeiträgen sollten auch tatsächlich im Wohnbau landen, umgesetzt im Zuge der Vorarbeiten zum nächsten Finanzausgleich. Wo steht die Zweckwidmung heute?

Für die Wohnbauförderung sind die Länder zuständig, die Zweckwidmung ist daher eine Frage des Finanzausgleichs. Die Verhandlungen dazu haben noch nicht begonnen. Die Ziele wurden für die gesamte Legislatur­periode definiert.

Was ist aus den ungenutzten Mitteln der Wohnbau-Milliarde geworden?

Mit der Novelle des Finanzausgleichsgesetzes 2024 wurde sichergestellt, dass erstens die Länder, die noch nicht alles abgeholt haben, eine „Fristverlängerung” bekommen und die Gelder nicht mit Ende 2026 verfallen, zweitens, dass auch die Länder, die aufgrund der Kriterien der ursprünglichen Lösung nicht abholen konnten, auch noch die Möglichkeit erhalten. Ich gehe daher davon aus, dass die Milliarde zur Gänze ausgegeben wird – was ein wichtiger Faktor in der Wohnbaufinanzierung und der Belebung der Baukonjunktur wäre.

Und die angekündigte Wiederbelebung der Wohnbauinvestitionsbank – gibt es dafür einen Zeitplan?

Das ist ein Thema mit hoher Priorität. Wir arbeiten mit verschiedenen Stakeholdern auf europäischer und nationaler Ebene an einem neuen Modell. Zeitplan und Details kann ich noch nicht nennen, aber wir sind dran.