Bauprognose 2026: Österreichs Bauwirtschaft erreicht Tiefpunkt
Die neue Bauprognose 2026 von EY-Parthenon zeichnet ein vorsichtiges Bild für Österreichs Bauwirtschaft: Der Tiefpunkt dürfte demnach 2026 erreicht werden, ein kräftiger Aufschwung ist aber vorerst nicht in Sicht. Das reale Bauvolumen sinkt laut Prognose von 58,7 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf voraussichtlich 51,7 Milliarden Euro im Jahr 2026, nach 51,9 Milliarden Euro im Jahr 2025. Seit 2021 hat der Markt damit real knapp zwölf Prozent an Volumen verloren. Bis 2028 wird nur ein leichter Anstieg auf 52,0 Milliarden Euro erwartet – im Zeitraum 2025 bis 2028 ein durchschnittliches Wachstum von lediglich 0,1 Prozent pro Jahr. „Die gute Nachricht ist: Der Markt nähert sich seinem Tiefpunkt. Die schlechte Nachricht ist: Das bedeutet noch keinen echten Aufschwung", sagt Elisabeth Sardy-Rauter, Director im Bereich Immobilienberatung bei EY Österreich.
Bauprognose 2026: Hochbau bleibt unter Druck
Am stärksten zeigt sich die Krise im Hochbau. Das reale Hochbauvolumen sank von 50,6 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 43,3 Milliarden Euro im Jahr 2025 – ein durchschnittlicher Rückgang von 3,9 Prozent pro Jahr. Auch 2026 wird noch kein Wachstum erwartet, die Prognose geht von einem weiteren Minus von 0,3 Prozent aus. Erst ab 2027 dürfte der Hochbau wieder moderat wachsen, um 0,7 Prozent im Jahr 2027 und 1,1 Prozent im Jahr 2028. Bis 2028 steigt das Hochbauvolumen laut Prognose auf 43,9 Milliarden Euro und bleibt damit weit vom Niveau des Jahres 2021 entfernt. „Viele Bauprojekte scheitern derzeit nicht an mangelnder Nachfrage, sondern an ihrer wirtschaftlichen Umsetzbarkeit", erklärt Ralf Seidenspinner, Senior Manager bei EY Österreich. „Kosten, Finanzierung und erwartbare Erlöse passen häufig nicht zusammen."
Bauprognose 2026: Neubau bremst die Erholung
Der Neubau gilt als zentrale Schwachstelle des Marktes. Zwischen 2021 und 2025 sank das reale Neubauvolumen im Hochbau von 35,4 auf 27,9 Milliarden Euro, ein durchschnittlicher Rückgang von 5,8 Prozent pro Jahr. Besonders stark betroffen ist der Wohnungsneubau. 2026 dürfte der Neubau erstmals wieder leicht wachsen, allerdings nur um 0,6 Prozent – zu wenig, um die Rückgänge der vergangenen Jahre rasch aufzuholen. Renovierungen entwickelten sich stabiler: Das Renovierungsvolumen lag 2025 mit 15,4 Milliarden Euro nahezu auf dem Niveau von 2021 und legte im Jahr 2025 um 1,4 Prozent zu, im Wohnungsbau um 2,1 Prozent. Für 2026 wird bei Renovierungen jedoch wieder ein Rückgang von 1,9 Prozent erwartet. „Neben hohen Baukosten und anspruchsvollen Finanzierungsbedingungen bremsen auch Unsicherheiten hinsichtlich regulatorischer Anforderungen, Förderkulissen und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen viele Investitionsentscheidungen", sagt Sardy-Rauter.
Bauprognose 2026: Wohnungsbau entscheidet über die Erholung
Der Wohnungsbau bleibt laut Prognose das wichtigste Segment für die weitere Entwicklung des Hochbaus. Das reale Wohnungsbauvolumen liegt 2025 bei rund 27,5 Milliarden Euro und dürfte 2026 sowie 2027 auf diesem Niveau verharren, erst 2028 wird ein leichter Anstieg auf 27,9 Milliarden Euro erwartet. Damit bliebe der Wohnungsbau bis 2028 unter dem Niveau von 2024. Hohe Baukosten, strengere Finanzierungsbedingungen, höhere Eigenkapitalanforderungen, teurere Grundstücke und Unsicherheit über erzielbare Preise bremsen neue Projektstarts. Auch die Zahl der Baubewilligungen bleibt niedrig: Im Wohngebäudebereich stieg sie 2025 zwar leicht auf rund 11.000, nachdem sie 2024 auf rund 10.500 gefallen war – gegenüber dem Höchststand von rund 23.000 Bewilligungen im Jahr 2021 bleibt das Niveau aber sehr niedrig. Bei anderen Gebäuden sank die Zahl der Bewilligungen 2025 weiter auf rund 5.400. „Allein das Wohnungsbausegment ist etwa mehr als dreimal so groß wie der gesamte Infrastrukturbau. Solange der Wohnungsbau nicht wieder an Dynamik gewinnt, wird die Bauwirtschaft insgesamt nur schwer aus ihrer aktuellen Schwächephase herausfinden", sagt Sardy-Rauter.
Bauprognose 2026: Auftragslage entspannt sich nur langsam
Erste positive Signale kommen von der Auftragslage. Die Reichweite der Auftragsbestände im Baugewerbe steigt im ersten Quartal 2026 auf 15 Wochen, nach 13 Wochen im Jahr 2025. Die Auftragseingangserwartungen verbesserten sich deutlich: Der Saldo stieg von minus 37 Prozent im Jahr 2024 auf minus 20 Prozent im Jahr 2025 und weiter auf minus vier Prozent im Jahr 2026. Von einer Trendwende kann laut Studie aber noch nicht gesprochen werden, die Auftragsbestände liegen weiterhin unter früheren Niveaus. „Die Frühindikatoren sagen uns: Der Markt fällt nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Aber sie sagen noch nicht: Jetzt geht es wieder kräftig bergauf", so Seidenspinner. Ein wesentlicher Grund für die schwache Marktdynamik bleiben die weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten: Der starke Preisanstieg der Jahre 2021 bis 2023 hat sich zwar abgeschwächt, das Kosten- und Zinsniveau liegt aber weiterhin deutlich über jenem der Niedrigzinsjahre, unter anderem durch steigende Lohnkosten.
Bauprognose 2026: Infrastruktur kann Hochbau nicht kompensieren
Der Infrastrukturbau entwickelte sich zuletzt robuster als der Hochbau: Das reale Infrastrukturvolumen stieg von rund 8,0 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 8,6 Milliarden Euro im Jahr 2025. Bis 2028 verliert das Segment laut Prognose jedoch an Dynamik und dürfte auf rund 8,1 Milliarden Euro zurückgehen. Während der Energiebereich vergleichsweise stabil bleibt, werden unter anderem bei Straße, Bahn, Telekommunikation und Wasser rückläufige Bauvolumina erwartet. „Infrastruktur bleibt ein wichtiger Stabilitätsfaktor, aber kein Ersatz für einen funktionierenden Hochbau", sagt Seidenspinner.
Die Bauprognose 2026 basiert laut EY-Parthenon auf segmentierten Bauvolumina, die auf eine einheitliche Preisbasis überführt und mit aktuellen Markt-, Kosten-, Finanzierungs- und Konjunkturindikatoren plausibilisiert wurden. Alle Volumina werden zu konstanten Preisen von 2025 ausgewiesen; die tatsächliche Entwicklung kann von diesem Basisszenario abweichen.
